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"지방 악성 미분양 여전, 양도세 면제 등 필요" [설 이후 부동산]

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⑥<끝> 지방 대출규제 개선 요청…내달 청약 개편 전망

"합리적 세 부담 방법 찾아야, 공사비 안정화 중요"

[편집자주] 대내외 불확실성에 경기 침체까지 겹치면서 부동산 시장이 얼어붙었다. 거래량이 급감하고 매수 심리도 크게 위축되면서 전국 집값은 이미 하락세에 접어들었다. 그럼에도 안전자산으로 평가되는 부동산 투자에 대한 관심은 여전하다. 뉴스1은 실수요자의 내 집 마련 적기부터 아파트와 빌라 등 비아파트, 토지·꼬마빌딩의 투자 방법과 주택시장 정상화를 위한 정부 대책에 대한 전문가 시각을 6차례 걸쳐 다뤄본다.

서울 아파트 단지의 모습. 2024.11.25/뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자

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(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 부동산 전문가들은 올해 정부가 시급히 해결해야 할 과제로 지방 미분양 해소와 실수요 위주의 공급 정책을 꼽았다. 지방 미분양 적체와 부동산 PF 난항 등으로 주택사업 여건이 어려워 서울 중심으로 신규 주택 수요가 쏠려 물량 부족을 겪을 수 있어서다.

31일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 6만 5146가구를 기록했다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 전국 1만 8544가구로 전월 보다 1.8% 늘어났다. 이는 2020년 7월 이후 4년 4개월만에 최대치다.

준공 후 미분양 물량의 79.3%인 1만 4801가구가 지방에 몰려있다. 지역별로 보면 대구 1812가구, 경기 1695가구, 부산 1692가구 등이다. 미분양 물량 해소를 위해 세제 완화와 양도세 면제 등의 지원책이 필요한 상황이다.

관련 업계에선 지방 대출규제 개선을 꼽고 있다. 건설업계는 미분양이 심각한 수도권 외 지역부터 상향된 2단계 총부채원리금상황비율(DSR) 적용을 단계적으로 완화해달라고 요청했다. 당국이 은행권에 당부한 가계대출 경영목표 관리에서 지방대출은 예외로 적용해달라는 주문이다.

또 인구소멸 위기에 놓인 지방 부동산의 경기 회복을 위해 다주택자에게 주택매수를 촉진할 수 있는 각종 세제혜택을 완화해야 한다고 주장한다.

심형석 우대빵부동산연구소장은 "미분양 문제를 해결하기 위해 정부가 세제 완화 등 다양한 지원책을 검토해야 한다"며 "특히 지방양도세 5년 면제 등을 통해 주택 거래를 활성화하고, 미분양 물량을 관리 가능한 수준으로 조절해야 한다"고 강조했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "취득세, 보유세, 양도세 등은 풀고 공급 위주의 정책에 집중해야 한다"고 전했다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 "주요 입지에는 빠른 공급을 할 필요가 있고 지방 활성화에 대한 고민이 있어야 한다"며 "최근 신축 쏠림 현상 등 양극화가 심한데 그런 측면에서 청약제도 전면 개편과 분양가상한제 지역 해제를 검토해야 한다"고 말했다.

실제 국토부는 과열 논란을 일으킨 무순위 청약의 제도개선을 다음달 추진한다. 과거처럼 무주택 실수요자에게 공급될 수 있도록 '주택 소유' 여부를 다시 규제하는 방식이 유력하다.

무순위 청약은 본 청약에서 모집 가구 수 대비 청약자 수가 미달하거나 부정 청약 등으로 계약이 해지된 물량을 다른 실수요자에게 다시 공급하는 절차다.

다만 시장 침체가 길어지고 있는 만큼 지역별 차등을 두는 방식이 필요해 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 "서울 등 수도권 중심으로 개편이 이뤄져야 한다"며 "지역별 차등을 두는 방식이 되거나 2, 3차 등 차수가 길어지게 되면 유주택자에게도 허용하는 방식을 도입해야 한다"고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "노심 노후화와 슬럼화를 줄이기 위해 재개발, 재건축 특례법 개정과 꾸준한 주택공급 정책을 이어가야 한다"며 "지난해에 증여, 상속세 인하가 불발됐지만 세대 간 부의 이전을 위한 합리적인 세 부담 방법을 찾아야 한다"고 했다.

송 대표는 "대출규제 완화, 공급 확대, 임대시장 안정, 투자심리 회복 유도가 이뤄져야 한다"며 "실수요자를 위한 담보인정비율(LTV)과 DSR 규제를 일부 완화하고 생애최초 주택구입자와 무주택 실수요자에 대한 금융 지원을 강화해야 한다"고 제언했다.

이어 "공사비 안정화와 정비사업을 활성화하고, 민간 재건축.리모델링에 대한 규제를 완화해 공급을 확대하는 정책도 있어야 한다"며 "임대사업자 활성화 유도 정책, 신뢰성 있는 정책 기조 유지 등으로 시장 참여자의 예측 가능성을 높일 수 있어야 한다"고 덧붙였다.

dkim@news1.kr

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