“세금 오르기 전 증여” 서초구 아파트 거래 55%가 증여

서울 남산에서 아파트 단지들이 보이고 있다. 송은석 기자 silverstone@donga.com

지난해 10월 서울 서초구 아파트 거래의 55%가 증여 거래였던 것으로 나타났다. 같은 기간 서울 전체 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중(14.4%)보다 크게 높은 수치다. 올해부터 초고가 주택에 대한 증여세 산정 방식이 강화되면서 세 부담 증가가 예상되자 자산가들이 증여를 서둘렀다는 분석이 나온다.

5일 한국부동산원의 아파트 거래 원인별 통계에 따르면 지난해 10월 거래된 서울 아파트 6926채 가운데 1000채(14.4%)가 증여 거래였다. 이 같은 증여 비중은 2023년 10월(7.9%)의 1.8배로, 2022년 12월(29.9%) 이후 가장 높은 수준이다.

서울 25개 구 가운데 증여 비중이 가장 높은 곳은 서초구였다. 지난해 10월 서초구 전체 거래 776채 중 427채(55%)가 증여였다. 이어 광진(26.7%), 강동(21.2%), 강남(20%), 송파(17%) 순으로 증여 비중이 높았다.

이 같은 흐름은 지난해 11월까지 이어졌다. 서울 아파트 전체 증여 비중은 13.6%로 지난해 10월과 비슷한 수준이었다. 서초(40%), 송파(36%), 강동(24%), 강남(14.5%) 성동(22.2%) 등 초고가 아파트가 몰려 있는 한강변 위주로 증여 비중이 높았다.

증여 비중이 늘어난 건 올해부터 증여세 산정 방식이 강화되기 때문이다. 증여세는 부동산의 시세를 기준으로 산정한다. 하지만 거래가 드문 초고가 주택처럼 시세를 파악하기 어려운 경우 예외적으로 공시가격을 기준으로 증여세를 매긴다.

문제는 초고가 주택의 공시가격은 시세보다 크게 낮아 시세는 더 비싼데 증여세는 덜 내는 ‘역전 현상’이 나타나고 있다는 점이다. 실제 국세청의 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 ‘타워팰리스’ 전용면적 223.6㎡의 시세는 70억 원으로 추정되지만, 공시가는 37억 원에 불과하다. 공시가를 기준으로 부과한 증여세는 13억7000만 원이다. 시세가 43억 원인 서울 서초구 ‘래미안퍼스티지’ 전용면적 84㎡의 증여세(16억7000만 원)보다 3억 원을 덜 내게 되는 것이다.

국세청은 이런 문제를 해결하기 위해 올해부터 초고가 주택의 증여세는 감정평가를 거쳐 부과하기로 했다. 감정평가액은 시세의 80~90% 수준이라 공시가를 기준으로 부과할 때보다 증여세가 늘어나게 된다.

지난해 8월부터 집값 상승세가 둔화된 점도 증여가 늘어난 원인으로 꼽힌다.증여세는 증여 당시 가격이 기준이라 집값이 약세일 때 증여하는 게 세 부담을 줄이는 데 유리하다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “집값이 약세인데다, 올해 감정평가 과세를 앞두고 증여세 부담을 낮추려는 수요가 일시적으로 몰린 것”이라고 설명했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com

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