"앉아서 수억원 번다"…올해도 쏟아지는 역대급 '로또청약' 어디?

[2025 부동산시장 전망] (하)

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새해에도 '로또청약·얼죽신'이 대세…강남·송파 대어들 뜬다
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[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 5일 서울 송파구 롯데월드타워 서울 스카이에서 아파트 밀집 지역이 보이고 있다. 이날 부동산R114에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 평균 청약 경쟁률이 154.50대 1를 기록해 지난해 연간 경쟁률(57.36대 1)의 2.7배에 달하는 수치를 기록했다. 이는 내년부터 서울 아파트 공급물량 급감 예고와 올해 강남3구 인기지역 물량이 풀리면서 이른바 '로또 청약' 열풍이 불었기 때문으로 풀이된다. 2024.12.05. hwang@newsis.com /사진=황준선

2024년 부동산 청약시장은 '로또 청약'이 주도했다. 2025년에도 역시나 '로또 청약'에 대한 관심이 뜨겁다. 올해는 청약시장 양극화가 심화되며 신축 아파트 쏠림 현상이 더욱 두드러질 전망이다. 전문가들은 서울과 수도권 대규모 단지에서 여전히 로또 청약 열풍이 지속될 것으로 본다.

2024년 부동산 시장은 고금리와 경기 침체 등 여러 악재 속에서도 서울과 수도권 청약 시장만큼은 뜨거웠다. 분양가 상한제 등 제도적 요인으로 '로또 청약'으로 불리는 단지가 속속 등장하며 높은 경쟁률을 기록했다. 올해도 이같은 흐름은 이어질 것으로 보인다. 특히 분양가와 시세 간 괴리가 큰 지역에서는 높은 청약 경쟁률이 나올 가능성이 크다.

2025에는 서울 강남권과 송파구를 중심으로 한 대단지 아파트 분양이 예정돼 있어 눈길을 끈다. 대표적으로 서울 송파구 잠실에서 분양 예정인 '잠실 르엘'과 서초구 '아크로드 서초', '반포 디에이치 클래스트' 등이 있다. 이들 단지는 분양가 상한제 적용으로 시세 대비 저렴한 가격에 공급될 가능성이 높아 '로또 청약'의 대표 주자로 꼽힌다. 특히 잠실 르엘은 한강 조망권과 뛰어난 입지를 갖추고 있어 수요자들의 높은 관심을 받고 있다.

'잠실르엘'은 미성·크로바 아파트를 재건축한 곳으로 최고 35층, 13개동, 1865가구로 조성된다. 소형 평형 213가구가 일반분양 물량으로 나올 예정이다. 3.3㎡당 평균 분양가는 5000만원대 후반으로 예상된다. 지난 11월 분양한 '잠실래미안아이파크'는 3.3㎡당 분양가가 평균 5409만원이었다.

반포·잠원권에서도 '대어'들이 잇달아 청약에 나설 것으로 보인다. 반포3주구를 재건축하는 '래미안트리니원'은 2091가구 규모 대단지다. 학군이 강점이다. 세화고, 세화여고, 세화여중과 인접했다. 2026년 8월 입주 예정인데, 2025년 하반기 공급될 가능성이 크다.

잠원동 신반포21차 재건축 '반포더샵OPUS21'(275가구)도 2025년 분양이 예정됐다. 7호선 반포역 초역세권이다. 2024년 분양해 '초대박'을 낸 '메이플자이'와 붙어 있다. '반포자이'와도 인접했다.

신반포22차 재건축은 분양은 올해로 밀렸다. 분양 일정 확정이 '초읽기'다. 2개동 총 160가구 소단지이지만 입지조건이 매우 좋다. 일반분양 물량이 28가구에 그쳐 분양가 상한제 규제를 받지 않음에도 높은 경쟁률이 예상된다.

서초동에서도 대단지가 분양에 나선다. 신동아아파트를 1161단지로 재건축하는 '아크로드 서초'가 올해 상반기 출격을 앞뒀다.

방배동에서는 방배6구역 재개발 '래미안원페를라'(1097가구)가 연초 일반분양에 나설 예정이다. 일반분양 물량은 465가구다. 분양가는 3.3㎡당 6500만원 수준으로 예상된다. '방배포레스트자이'(방배13구역 재건축)도 올해 분양에 나설 것으로 보인다. 2217가구 규모 대단지다.

업계 관계자는 "수도권에서는 분양가 상한제가 적용된 단지를 중심으로 청약을 노리는 것이 유리하며, 비수도권에서는 입지와 생활 편의성이 뛰어난 지역을 선택하는 것이 중요하다"며 "올해는 부동산 시장 안정화를 목표로 한 대출 규제 완화나 청약 제도 개편이 단기적으로 시장에 영향을 미칠 수 있기 때문에 정부의 부동산 정책 변화 가능성에도 주목할 필요가 있다"고 말했다.

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금리 인하에도 활짝 웃을 순 없는 오피스 시장.. "경기침체가 변수"
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올해 오피스 빌딩 등 상업용 부동산의 전망은 지난해보다 밝을 예정이다. 지난해 하반기 공실률이 소폭 상승했지만 오피스 공급 부족과 함께 금리 인하에 대한 기대감으로 투자 수요가 늘어날 수 있기 때문이다. 다만 경기침체와 함께 대통령 탄핵 정국 등 시장에 대한 불확실성이 여전해 관망세가 이어질 것이란 분석도 나온다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 '2025년 부동산시장 전망 보고서'에서 "오피스 거래는 2022년 하반기 고금리 이후 침체를 겪었지만 지난해 4%의 캡레이트(자본환원율)을 보이며 투자 수익률 측면에서 유리한 환경이 조성되고 있다"며 "내년에는 자산 유동화 거래, 밸류 애드를 위한 투자 등 A급 이상의 오피스와 중규모 이상의 본사 건물 거래가 계속해서 이어질 것으로 예상된다"고 밝혔다.

특히 올해는 수요에 비해 오피스 빌딩 공급이 부족하다는 분석이 나왔다. 보고서에선 여의도(YBD)와 강남권(GBD)은 내년에 IT(정보기술), 스타트업뿐 아니라 금융 등 다양한 산업 수요가 높아 당분간 선호현상이 이어질 것이란 설명이다.

공급 부족이 예상됨에 따라 올해에도 임대료가 추가로 상승할 가능성이 있다. 보고서에 따르면 지난해 3분기 오피스의 3.3㎡당 임대료는 12만원으로 전년 동기보다 3.4% 상승했다.

추가적으로 기준금리가 낮아지는 점도 오피스 시장 활성화에 긍정적 요인으로 꼽힌다. 한국은행은 지난해 하반기에 15년만에 두 번 연속 기준금리를 낮췄는데 올해도 추가로 이를 낮출 가능성이 제기되고 있다. 통상 오피스 빌딩은 수백억원에 거래되는데 이중 절반 이상의 자금이 대출로 조달되다 보니 일반 주택보다 금리 인하에 더 민감한 편이다.

서울 주요 권역의 공실률이 지난해 하반기부터 소폭 올랐지만 우려할 정도는 아니라는 목소리가 나온다. 상업용 부동산 프롭테크 전문 기업 부동산플래닛에 따르면 지난해 7월 2.34%였던 서울 오피스 빌딩 공실률은 지난 10월 2.5%까지 상승했다. 하지만 자연공실률 5%보다는 여전히 낮은 수준이다. 자연공실률은 공급과 수요가 균형인 상태에서 이론적으로 나타나는 최저 공실률이다. 이사나 인테리어 등으로 인한 공사가 있는 곳은 공실로 잡히기에 공실률이 5% 낮다는 건 사실상 공실이 거의 없는 수준이다.

다만 경기침체와 탄핵 정국이 부정적 변수로 남아있다. 경기가 어려워지면 자연스레 투자도 위축돼 오피스 빌딩 거래가 둔화할 가능성이 크기 때문이다. 지난해부터 탄핵 정국이 이어지고 있는 점도 적극적인 투자를 막는 요인으로 꼽힌다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "최근 들어 공실률이 조금씩 오르고 있지만 5% 이내는 지극히 정상적인 부분으로 본다"며 "전체적인 경기 침체 우려가 있지만 오피스 빌딩에 입점하는 회사들은 이와 관계없이 안정적인 기업인 경우가 많은 만큼 올해 오피스 빌딩 시장의 전망이 어둡지만은 않다"고 말했다.

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'영끌족' 아파트 경매로 와르르…"내 집 마련 기회, 이때 노려라"
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[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 올해 대출금을 제때 갚지 못해 경매에 넘어간 부동산이 2013년 이후 11년 만에 최대치를 기록할 것으로 전망된다. 16일 법원등기정보광장에 따르면 올해 1∼11월 부동산(토지·건물·집합건물) 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 12만9703건으로 집계됐다. 아직 12월 한 달이 남았지만 지난 11월까지 누적으로 이미 2013년 14만8701건 이후 최대 규모다. 서울 송파구 한 공인중개사에 경매전문 문구가 표시돼 있다. 2024.12.16. yesphoto@newsis.com /사진=홍효식

부동산 침체와 정국 불확실성이 짙어지면서 경매시장도 심상치 않은 모습이다. 임의경매 물건이 2013년 이후 11년 만에 최대치를 기록하는 등 전국에 매물이 쌓인 가운데 2025년 상반기 경매시장에서 내 집 마련 기회를 잡을 수 있을 것이란 분석이 나온다.

경공매 데이터 전문기업 지지옥션의 2024년 11월 경매동향보고서에 따르면 지난해 11월 전국 아파트 경매 진행건수는 3408건으로 전월(3493건)에 이어 2개월 연속 3400건 이상의 높은 수준을 기록했다. 낙찰률은 38.4%로 전월(40.0%) 대비 1.6%p 떨어졌고 낙찰가율은 85.5%로 전월(87.2%) 보다 1.7%p 하락했다.

매물도 급증하고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 1~11월까지 부동산(토지·건물·집합건물) 임의경매 개시결정 등기 신청 건수는 12만9703건이다. 12월 신청건수가 빠진 수치이지만 11월까지 누적으로 이미 2013년(14만8701건) 이후 최대 규모다. 부동산 가격 급등기에 대출로 부동산을 매입한 이른바 '영끌족'들이 이자를 감당하지 못하면서 경매시장에 매물이 대거 쌓인 것으로 풀이된다.

◆ 경매물건 올해도 쌓인다…"상반기까진 금리 영향 없을듯"

1년간 월별 전국 경매 지표/그래픽=윤선정

전문가들은 올해도 매물이 증가할 수밖에 없다고 내다봤다. 금리인하가 소폭 기대되지만 이미 쌓인 매물에는 영향을 미치지 않는데다 거시경제 상황은 여전히 좋지 않을 전망이어서다.

이주현 지지옥션 연구위원은 "임의경매 신청 건수가 계속 늘어나고 있고 깡통전세, 역전세 등의 영향으로 강제경매 건수도 10년 내 최다 수준으로 많은 상황"이라며 "임의경매는 금리와 영향이 있지만 이미 신청된 경매물건은 향후 금리 인하와 상관없기 때문에 금리가 인하하더라도 경매 물건은 한동안 계속 증가할 것"이라고 설명했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "시장에도 구축 매물이 적체되고 있고 거시 경제 상황은 여전히 어두울 전망이기 때문에 올해에도 경매 시장 매물은 늘어날 것"이라고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "경매도 시장동향에 따라 낙찰가격이 달라지는데 올해 부동산 시장도 대출규제와 금리인하의 힘겨루기가 지속되면서 크게 좋아질 것 같지는 않다"며 "금리인하가 기대되지만 정치적 불확실성도 이어지는 상황이기 때문에 경매시장은 박스권에서 움직일 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 상반기가 기회…가격 메리트는 신중히 따져봐야

다만 경매시장이 위축된 만큼 내 집 마련 기회가 될 수 있다는 분석도 나온다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "내수경기 침체에 따라 올해에도 경매 물건 수가 늘어날 것으로 보이는데 그만큼 시장 참여자들이 늘어나면서 낙찰가율도 상승할 것으로 보인다"고 내다봤다.

이주현 연구위원도 "정치적 불확실성이 얼마나 길어지느냐의 차이는 있지만 상반기까지는 영향을 받을 전망이라 낙찰가율이 안정세를 보일 수 있다"며 "수요자 입장에서는 경매시장에서 호가보다 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회이기도 하기 때문에 내 집 마련 하기 나쁘지 않은 시기"라고 분석했다.

반면 경매시장에서도 양극화 현상이 뚜렷한 만큼 신중해야 한다는 시각도 있다. 김효선 전문위원은 "주택의 경우 경매 시장 역시 입지나 유형에 따라 양극화가 심하기 때문에 선호도가 높은 아파트는가격적인 메리트가 크게 있지는 않을 것으로 예상된다"며 "권리분석과 명도, 예상 낙찰가를 고려해 신중하게 결정해야 한다"고 조언했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "경매 건수가 늘어난다는 건 매력적인 경매 매물량이 늘어난다는 의미기도 하고 시장이 위축될 수록 낙찰가율이 떨어지거나 유찰되기 때문에 금액면에서 이득을 볼 수 있다"면서도 "워낙 시장이 양극화된 상황이기 때문에 지역 등 매물의 입지부터 아파트와 단독·다가구 주택 등 상품 유형 등을 잘 살펴보고 물건 분석을 잘해야 한다"고 말했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr 이용안 기자 king@mt.co.kr 김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr

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