"공급은 줄고 다주택자 비중 커졌다" 尹 부동산 대책의 역설

[최아름 기자]

윤석열 정부는 대통령 선거 시절부터 '주택 공급'을 강조했다. 올해 8월 8일 발표한 대책에서는 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역까지 발표했다. 하지만 윤석열 정부가 키를 잡은 지 2년이 흐른 지금 서울 아파트 공동주택실거래가지수(2017년 11월=100)는 143.3까지 떨어졌다가 170.5까지 다시 올랐다. 무엇이 문제였을까.

2024년 서울 공동주택실거래가지수는 다시 2022년 수준으로 회귀했다.[사진 | 뉴시스]

원론적인 이야기를 먼저 해보자. 윤석열 대통령이 2022년 5월 장미 대선에서 승리할 수 있었던 이유 중 하나는 문재인 정부 시절 가파르게 오른 집값 때문이었다. 윤 대통령은 집값을 잡겠다고 선언했고 묶였던 공급을 풀고 세금 낮추는 걸 방법론으로 제시했다. 정책은 통했을까.

이번엔 공급 정책 측면에서 답을 찾아보자. 윤석열 대통령의 집권 초기, 천정부지로 치솟던 집값은 한풀 꺾였다. 한국부동산원에 따르면, 윤석열 대통령이 집권한 2022년 6월부터 그해 12월까지 서울 공동주택실거래가격지수(2017년=100 기준)는 182.1포인트에서 143.3포인트까지 떨어졌다.

윤석열 정부가 2022년 8월 16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안(8ㆍ16 대책)'이 시장에 긍정적인 영향을 미쳤음을 엿볼 수 있는 통계다. 8ㆍ16 대책의 골자는 서울에 10만호를 공급하고, 1기 신도시를 재건축하며, 청년원가주택을 분양해 공공분양 부문에서 청년ㆍ신혼부부에게 대폭 혜택을 주겠다는 거였다. 이를 위해 정부는 공공이 가진 토지와 사업동력을 최대한 끌어 썼다.

하지만 '공급'에 초점을 맞춘 윤 정부의 부동산 대책은 2023년 이후 좀처럼 힘을 쓰지 못했다. 서울 공공주택의 인허가 건수는 2022년 1925호에서 2023년 5036호로 늘었지만, 준공 물량은 같은 기간 6470호에서 3853호로 줄었다. 2024년엔 인허가(1255호ㆍ1~10월 누적)와 준공 물량(865호) 모두 쪼그라들었다. 남은 2개월간 수천호를 더 추가로 허가하고 준공하더라도 이전 물량을 따라잡긴 어렵다.

그렇다고 민간 부문에서 공급량을 채워준 것도 아니었다. 서울의 민간부문 인허가 건수는 2022년 8만206호에서 2023년 4만799호로 반토막 났다. 준공 물량 역시 같은 기간 21.7%(2022년 6만3542호→4만9739호) 감소했다. 이런 흐름은 2024년에도 이어지고 있다. 올 1~10월 누적 인허가 건수와 준공 물량은 2만5840호, 2만7197호에 불과하다.

[자료 | 국토교통부, 참고 | 2017년 11월 100 기준]

이같은 흐름을 의식한 듯 윤석열 정부는 2023년 9월 줄어든 공급을 다시 늘리기 위해 '주택공급 활성화 방안(9ㆍ26 대책)'을 발표했다. 아파트가 아닌 다세대 주택이라도 더 만들기 위해 건축 규제를 대폭 완화했다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위험을 주택도시기금이 떠받치고 있는 공공에 떠넘기는 정책도 펼쳤다.

PF 금융지원을 위해 대출 보증규모를 5조원에서 10조원으로 늘렸고, 중소 건설사의 채권 매입한도도 3조원으로 확대했다. 대출 보증비율을 90%에서 95%로 늘린 PF 정상화펀드 우대 상품도 준비했다.[※참고: 국토부는 PF 지원 방안을 지난 23일 더 확대했다. 보증 한도를 늘렸고 부실 사업장의 보증 수수료를 할인해주기로 했다.]

2024년 1월 정부가 개최한 민생토론회에서도 이 방안은 반복됐다. 건축 규제를 완화하고 보증 규모를 더 키우는 게 윤석열 정부의 2024년 부동산 정책 방향이었다. 그런데도 모자랐는지 8월엔 그린벨트를 해제하고 공공토지를 확보해서 서울과 수도권에 42만7000호를 공급하겠다는 대책을 발표했다. 이른바 8ㆍ8대책이었는데, 모두 공공분양이었다.

하지만 공급은 기대치를 밑돌았고, 부동산 가격은 갈수록 꿈틀댔다. 2024년 10월 현재 공동주택실거래가격지수는 170.5를 기록해 2022년 8월 수준까지 되돌아왔다. 이는 윤 정부가 꺼내든 부동산 공급정책이 별다른 효과를 내지 못했음을 의미한다.

문제는 부족한 공급이 시장에 또다른 후유증을 남겼다는 거다. 윤 정부 들어 다주택자가 더 늘어났다는 점이다. 시계추를 문재인 정부 시절로 되돌려보자. 2019~2022년 유주택자 중 1주택자의 비중은 72.3%, 72.8%, 73.9%로 조금씩 커졌다. 1주택자 비중이 늘었다는 건 다주택자가 집을 팔고 무주택자가 이를 사들였다는 얘기다.

[사진 | 뉴시스, 자료 | 국토교통부]

하지만 윤 정부가 들어선 후 이 수치는 역행했다. 2023년 유주택자 중 1주택자 비중은 74.0%는 전년보다 0.2%포인트 떨어졌다. 다주택자 비중이 더 커졌다는 거다.

전문가들은 "공급으로 주택 시장을 안정시키겠다는 건 달성하기 어려운 목표"라며 "시장 상황이 정부가 주도하는 것과 다르게 흘러갈 때가 숱한 데다, 주택 (공급의) 특성상 공급이 치우치거나 완전히 말라버리는 현상이 반복될 수도 있다"고 꼬집었다.

공공에 이어 민간 공급마저 움츠러들었을 땐 서민 주거를 안정화할 수 있는 다른 방법이 필요하단 얘기다. 당장 주택을 늘릴 수 없어서다. 하지만 대통령은 지금 직무 정지 상태다. 스스로 내세웠던 공급 약속조차 지킬 수 있을지 미지수다. 부동산 시장은 언제쯤 안정을 찾을 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자

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