구로구·중랑구·서대문구 일대 재개발 박차..."정비구역 지정"

서울시 제14차 도시계획위원회 통과
구로 가리봉1구역, 고척동 253번지
중랑 상봉13구역, 서대문 홍은15구역
"사업성 대폭 개선"

구로구 가리봉 1구역 조감도. 서울시 제공

[파이낸셜뉴스] 서울시 구로구 가리봉동과 고척동, 서대문구 일대 등 서울 시내 재개발 사업지 네 곳이 정비구역으로 지정됐다.

서울시는 24일 '제14차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회'를 열고 '가리봉 1구역 주택정비형 재개발사업' 정비계획 결정 및 정비구역 지정안을 수정가결했다고 밝혔다.

가리봉동 일대는 1960년도 구로공단 개발로 인한 시가지화를 시작으로 2003년 가리봉 재정비촉진지구(뉴타운)로 지정된 바 있다. 하지만 2014년 뉴타운 해제 이후 도시재생활성화사업 추진 등의 노력에도 불구하고, 열악한 생활SOC시설 및 노후·불량주택 밀집으로 개발 필요성이 지속적으로 제기된 지역이었다.

이곳은 가산대림 광역중심으로 G밸리 배후주거 기능이 강화된 지역임을 고려해 주거·상업·여가 복합주거단지를 계획했고, 보행 연결성 강화를 위해 공공보행통로(지역권 설정)를 조성했다.

이를 위해 제3종일반주거지역 및 준주거지역까지 종상향하고 직장인과 인근 거주민의 편의성을 고려하여 양질의 체육공간을 계획했다.

이에 따라 21개 동, 지상 49층~지하3층, 용적률 349.64% 규모의 복합주거단지로 계획해 총 2259가구(임대주택 609가구 포함)의 주택이 공급될 예정이다. G밸리 종사자들의 다양한 주거유형 수요에 대응하기 위해 오피스텔(106세대)도 계획됐다.

사업성 보정계수는 1.57로 산출돼 용적률 인센티브량이 20%에서 31.4%로 상향됐고 이로 인해 분양가능한 가구수가 공람안 대비 49가구(1601 → 1650) 증가했다. 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 2500만 원 감소할 것으로 추산된다.

구로구 고척동 253번지 일대 조성예시도. 서울시 제공

'고척동 253번지 일대 주택정비형 재개발사업' 정비구역 지정 및 정비계획 결정, 경관심의안도 도계위에서 수정가결 됐다.

이곳은 노후주택이 밀집한 저층 주거지로 보행자와 차량이 혼재된 좁은 도로 폭과 구릉지 지형으로 불편을 겪어왔던 지역이다. 이번 심의를 통해 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 상향하고 최고 29층 이하, 공동주택 18개 동, 총 1469가구(임대주택 239가구)의 주택을 공급할 예정이다,
초등학교 주변으로는 중저층을, 공원 주변으로는 탑상형의 고층을 배치해 통경축을 확보하고 고척로변 및 인근 주택단지와 조화로운 주거단지를 조성한다.

고척로33길 변으로는 연결녹지를 계획해 세곡초등학교로의 안전한 통학로를 조성했고 고척근린공원까지 이어지는 공공보행통로를 설치해 지역주민들의 보행 연결성을 확보했다.

해당 사업 역시 사업성이 크게 개선되었는데, 사업성 보정계수 2.0을 반영해 최종 용적률 인센티브량이 20%에서 40%로 대폭 상향됐다. 분양 세대수가 90가구 증가(1153 → 1243)해 1인당 평균 추정분담금이 약 3100만 원 감소할 것으로 추산된다.

상봉13 조감도. 서울시 제공

'상봉13구역 주택정비형 재개발사업' 정비계획 결정 및 정비구역 지정안도 통과됐다. 노후 다가구·다세대주택이 밀집해 있고 좁은 도로에 불법주정차 등 내부 도로 여건도 좋지 않은 사업지다. 공원, 체육시설 등이 부족해 주민 생활에 불편이 많았다.

이번 심의를 통해 제3종일반주거지역 일부를 준주거지역으로 상향하고 최고 37층 이하, 공동주택 10개 동, 총 1249가구(임대주택 270가구)로 정비계획을 수립해 상봉로 일대의 고층 높이계획과 인접 저층주거지역과 조화된 주거단지가 조성될 전망이다.

대상지는 공원.체육시설 등의 주민생활 편의시설을 설치해 활력있는 주거단지로 탈바꿈될 전망이다. 신설 역세권(면목선)에 따른 미래의 공공시설 수요 등을 반영해 구역 동측에 약 4000㎡ 규모의 문화공원과 공원 내 연면적 3000㎡ 규모의 생활체육시설을 설치했다.

사업성 보정계수(1.64)를 적용해 허용용적률 인센티브량이 12.8%p 증가(20%→32.8%)하고 분양 가능한 세대수가 43가구 증가(936→979)하면서 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 6000만원 감소할 것으로 추산된다.

봉우재로 등 주요 생활가로에 근린생활시설과 주민공동이용시설을 배치해 활력있는 가로가 조성되고 단지 내 입체 도로와 경관계획을 연계한 남-북 방향으로 통경축이 확보될 것으로 기대된다.

홍은15구역 위치도. 서울시 제공

'홍은동8-400일대(이하 홍은15구역) 주택정비형 재개발사업'도 정비구역으로 지정됐다.

이곳은 주변으로 홍제천과 북한산 자락길이 있지만 좁고 비탈진 도로로 접근성이 어렵고 낡고 오래된 건물과 큰 표고차로 대규모정비가 필요한 지역이었다. 최대 표고차 약43m, 평균경사도 약 13%, 노후건축물로 비율 약94%로 주거환경이 열악하여 정비가 시급하다는 평가다.

앞서 이달 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정 이후 대상지 특성과 주변환경을 고려한 신속통합기획을 통해 용도지역 상향, 구릉지 순응형 대지조성, 홍제천·북한산 연계한 자연 친화단지, 영역별 특화계획 등을 담은 정비계획안이 마련됐다.

특히 허용용적률을 200%→229%로, 상한용적률을 220%→239%까지 완화해 대폭 상향된 사업성으로 재개발 추진에 활력을 불어넣었다.

용도지역 상향 시 기부채납해야할 공공기여율은 15%에서 10%로, 제2종일반주거지역 허용용적률 기준이 200%에서 210%로 완화됐고 사업성 보정 계수를 2.0까지 적용해 공람안 대비 총세대수는 234가구(1610 → 1844), 일반분양 가구는 184가구(714→898) 증가함에 따라 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 9000만원 감소할 것으로 추산된다.

이로써 홍제천을 따라 수변 광장과 문화교실, 도서관 등 지역개방시설과, 주민공동시설을 배치하여 접근성을 높이고 북한산 자락길과 홍제천, 생활가로를 이어주는 순환보행가로 조성으로 친환경 주거단지를 조성할 계획이다.

ming@fnnews.com 전민경 기자

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