내년 오피스 시장, 여전히 공급 부족해도…임대료 상승률 끝물?

서울 오피스 공실률 3%대…신규 공급 '위축'

주요 권역 임대료 급등…마곡 등 이탈 '준비'

KT에스테이트, 마곡 마이스 CP1블럭에 투자

도심권역 공급 '봇물'…임대료 상승 둔화될 듯

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 내년 오피스 시장은 올해처럼 공급 부족을 겪을 것으로 예상된다. 지속적으로 증가하는 사무직 종사자의 오피스 수요를 충족하기에는 주요 업무 권역 내 신규 공급이 부족해서다.

다만 임대료 상승폭은 줄어들 것이라는 분석이 있었다. 주요 업무 권역 내 임대료가 급등함에 따라 마곡 등 기타 권역으로 이전을 준비하는 기업들이 있어서다. 특히 서울 도심권역(CBD)은 후년인 오는 2026년부터 재개발로 오피스 공급이 늘어날 것으로 보인다.

서울 오피스 공실률 3%대…신규 공급 ‘위축’

20일 글로벌 상업용부동산 서비스 회사 쿠시먼앤드웨이크필드가 발간한 ‘2025 한국 상업용 부동산 시장 전망 보고서’에 따르면 서울 3대 오피스 권역 내 올해 3분기 공실률은 3%대로 낮은 수준을 유지하고 있다.

서울 3대 오피스 권역 임대료(왼쪽)와 공실률 추이(오른쪽) (자료=쿠시먼앤웨이크필드)

신규 공급 부족은 임대료 상승으로 이어져 올해 3분기 오피스 임대료는 작년 같은 기간 대비 3.4% 상승한 3.3㎡(평)당 약 12만원 수준으로 조사됐다.

자연공실률로 간주되는 5%를 밑도는 수치로, 사실상 공실이 없는 상태다. 자연공실률이란 공급과 수요가 균형인 상태에서 이론적으로 나타나는 최저 공실률을 말한다. 사용자의 이사기간, 인테리어로 공사를 할 경우 자연스럽게 공실률이 발생하게 된다.

이에 따라 서울 주요 업무권역 내 오피스는 안전자산으로 인정받아 4% 초반대 캡레이트(자본환원율)를 유지하고 있다. 캡레이트는 부동산 투자 수익률을 평가하는 지표로, 부동산으로부터 벌어들인 돈과 이에 투자한 비용의 비율을 계산해서 나온 수치다.

특히 가격 측면에서 강남권역(GBD)의 강세가 두드러지게 나타났다. GBD는 정보기술(IT), 스타트업이 선호하는 지역으로 관련 업종 인재와 투자 자본이 집중된 곳이다.

또한 금융, 소매, 서비스, 제조업 등 다양한 산업이 골고루 분포해 있어서 한동안 GBD 권역에 대한 선호 현상이 이어질 것으로 보인다.

이에 따라 오피스는 국내 상업용부동산 시장 전체 거래량의 60% 이상을 차지하면서 여전히 투자시장의 인기 있는 자산으로 평가받고 있다. 서울 A급 이상 오피스는 안정적 임대수익이 나오는 만큼 수익률 관점에서 투자 리스크를 최소화 시켜주기 때문이다.

각 상업용부동산별 거래 비중(왼쪽, 올해 기준)과 각 상업용부동산별 거래 규모(오른쪽) (자료=쿠시먼앤웨이크필드)

사무직 종사자 수 증가로 임차 수요도 확대될 것으로 예상된다. 추세 분석에 따르면 내년에는 강남권역(GBD)과 여의도권역(YBD) 내 종사자 수가 증가할 것으로 예상돼서 주요 권역 내 임차 수요가 확대될 전망이다.

지역별 종사자 수 증가 및 감소 여부는 오피스 사용 인구의 증감을 파악하는 주요한 지표로 활용할 수 있다.

게다가 내년 건설공사 원가가 추가 상승할 가능성이 있어서 오피스 등 상업용부동산을 신규 공급할 유인이 위축된 상태다. 이에 따라 기존 오피스 재고량이 정체되는 상황이 불가피해 보인다.

도심권역 공급 ‘봇물’…임대료 상승 둔화될 듯

다만 임대료 상승률은 점차 둔화될 것이라는 분석이 나왔다. 주요 업무 권역 내 임대료가 급등함에 따라 마곡 등 기타 권역으로 이전을 준비하는 기업들이 있어서다.

KT에스테이트는 마곡 마이스(MICE) 오피스빌딩 ‘르웨스트 시티타워(CP1블럭)’에 투자했다. KT투자운용이 설정한 ‘케이리얼티일반사모부동산투자신탁4호’ 수익증권에 올해 4분기 150억원 투자하는 방식을 통해서다.

마곡 마이스(MICE) CP1블록 오피스 2개동(A·B동) 매입펀드 2종 수익증권을 취득하는 게 목적이다. 수익증권 만기일은 오는 2033년 1월 24일이다.

마곡 마이스단지 개발 현황 (자료=삼성증권 보고서)

마곡 마이스 CP1블록은 서울 강서구 마곡동 767, 767-1 일대 위치하며 대지면적이 3만1824㎡로 마이스 4개 블록(CP1, CP2, CP3-1, CP3-2) 중 가장 크다. 이 곳에는 지하 7층∼지상 13층, 5개동, 연면적 32만6061㎡ 규모 업무시설, 판매시설, 컨벤션, 문화·집회시설, 관광숙박시설(호텔)이 들어선다.

CP1구역에는 마곡마이스 시설 ‘코엑스마곡 르웨스트’가 들어서며, 코엑스가 이 곳을 10년간 임차해서 운영한다. 시행사 마곡PFV와 임대차 계약을 맺었다.

특히 서울 도심권역(CBD)은 후년인 오는 2026년부터 대규모 재개발 프로젝트가 본격화되면서 오피스 공급이 증가할 것으로 예상된다.

오는 2026년 9월 말 서울 중구 을지로3가 65-14 일원에는 지하 8층~지상 17층, 연면적 4만4906.79㎡ 규모 업무시설·근린생활시설이 신축된다. 이 사업은 서울 중구 을지로3가구역 제12지구 도시정비형 재개발로 진행되고 있다.

또한 CBD에는 향후 서울역 부근과 세운지구에 대규모 오피스가 공급될 예정이다. 서울역 북부역세권 개발사업은 지난 12일 착공식을 열고 착공에 들어갔다.

이 사업은 서울역사 뒤에 있는 중구 봉래동2가 122번지 일대 유휴 철도용지 2만9093.4㎡에 지하 6층~지상 39층 규모 주거형 오피스텔, 오피스, 마이스(MICE), 호텔 및 판매시설 등을 신축·개발·분양하는 사업이다.

서울역 북부역세권 개발사업 (자료=서울시)

오는 2026년 7월 서울시 종로구 인사동 87번지(공평 15·16지구) 일원 9263㎡에는 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 신축된다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다. 이 사업은 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발로 진행된다.

신한리츠운용 리서치팀에 따르면 CBD권역 신규공급 예정량은 △오는 2026~2027년 33만1000평 △2028~2029년 30만9000평으로 집계됐다.

이처럼 CBD 곳곳에 대형 오피스가 들어설 경우 대형 임차인을 다 채우기까지 시간이 걸릴 것으로 보인다. 게다가 경기 침체와 경영환경 악화로 감평 혹은 이전을 고려하는 기업이 있어서 일부 권역은 공실이 소폭 증가할 가능성이 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 관계자는 “임대료는 물가상승과 공급 제한으로 내년까지 계속 오를 전망이며, 특히 GBD 임대료가 지속적으로 높은 수준을 유지할 것”이라면서도 “다만 임대료 급등으로 주요 업무 권역에 위치한 대기업들이 이전을 검토하기 시작한 만큼 임대료 상승률이 다소 완화될 가능성이 있다”고 말했다.