부동산PF 자기자본 '20%'까지 높인다

중장기 상향 유도...기존 '5% 이내' 저자본 리스크 해소
토지 현물출자 땐 양도세 과세이연 등 인센티브도 강화

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 14일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 발언하고 있다. 2024.11.14. dahora83@newsis.com /사진=배훈식

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 안전성을 높이기 위해 자기자본비율을 20%까지 끌어올리는 제도개선 방안을 내놨다. 현물출자를 통해 금리 인상 등 대외변수에 대응하고 PF사업의 신용을 보강해 금융권과 시공사·신탁사로의 과도한 위험 전가 문제도 해결하는 등 PF산업 구조의 선진화를 추진한다.

정부는 14일 경제관계장관회의에서 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했다.

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 "PF 사업의 자기자본비율을 중장기적으로 선진국과 유사한 20% 수준으로 제고하기 위해 세제혜택 제공을 통해 토지 현물출자를 유도하고 자기자본비율이 높은 사업에 대해 인센티브를 강화하겠다"고 말했다.

최 부총리는 "부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 유도해 나가는 한편, 제도개선을 통해 PF 시장의 안정성을 근본적으로 높이겠다"며 "역량 있는 시행사 육성을 위해 인증체계를 만들고 은행·보험사에 장기임대주택 자회사를 허용하겠다"고 강조했다.

정부는 자기자본은 늘리고 보증은 줄이는 방향으로 PF구조를 개선, 중장기적으로는 선진국 수준인 20%까지 자기자본비율의 상향을 유도한다.

국내 부동산 PF 시장은 지난해 12월 기준 약 230조원에 달하지만 단기수익 추구 경향과 부동산 개발업자(디벨로퍼)의 영세성으로 대부분 자기자본 비율이 5% 이내에 그친다. 토지매입부터 고금리인 브릿지 대출을 통해 사업을 진행해 대외변수에 취약하고 건설사·신탁사의 사실상 100%에 달하는 보증에 의존하는 등 안정성이 떨어졌다.

정부는 PF사업의 안전성 확보를 위해 토지주의 토지·건물 현물출자를 유도해 20~40%를 차지하는 토지비를 자기자본으로 충당할 수 있게 유도한다. 현물출자 시 법인세·양도세의 부과로 토지 확보가 어렵다는 점에서 조세특례제한법을 개정해 양도차익 과세·납부를 이연할 수 있게 한다.

자기자본비율이 20%에 못 미칠 경우 대출을 어려워지도록 만드는 대출 규제도 시행한다. 또 현물출자 인센티브로 용적률과 용도지역변경 등 규제를 대폭 완화된 공간혁신구역(화이트존)을 접목하는 선도사업도 추진한다.

시공사·신탁사에 사실상 100% 책임준공 의무를 부담하게 하는 관행도 타파한다. 내년 1분기까지 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영해 책임준공 개선방안 마련을 마련할 계획이다.

우량 용지를 안정적 자기자본을 갖춘 리츠(개발·운영사업자)에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어 리츠 등 특화형 개발도 유도한다.

국토부 관계자는 "PF선진화 방안으로 안정적 주택 공급은 물론 개발, 운영, 금융까지 모두 가능한 종합부동산회사도 육성될 것으로 기대한다"고 밝혔다.

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 이정혁 기자 utopia@mt.co.kr 박광범 기자 socool@mt.co.kr

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