서울 지상 철도 지하화, 수혜 지역은 어디?

- '오락가락' 디딤돌 대출 규제 기조, 열흘 새 세 번 바뀌어

- 디딤돌 대출 수정안, 수도권 위주 조건부 대출 제약 적용할 듯

- 가계부채 관리 차원이라지만 서민 정책까지? 대출 부추길 우려

- "본청약 분양가 인상분 LH가 부담" 시장 반기는 분위기, 실현 가능성은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 10월 28일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산전문위원

- 금리인상에도 청약 통장 해지↑"디딤돌 대출 등 복지사업 예산 축소 우려"
- 서울 아파트 주간 상승폭 축소, 매물 쌓이는 지역 늘어
- 서울시 지상철도 전구간 지하화, 예산 조달은 물음표?

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈. <핫플! 거기 어때?> 시간입니다. 이번 주 부동산 관련된 이슈는 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 짚어보도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김규정 한국투자증권 부동산전문위원 (이하 김규정) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 지금 부동산 시장 지난주에 굉장히 좀 뜨거웠다고 해야 될까요? 혼란스럽다고 해야 될까요? 디딤돌 대출 관련해서 혼선이 굉장히 좀 시끄러웠습니다. 지금까지 타임라인 어떻게 정리할 수 있을까요?

◇ 김규정 : 네. 디딤돌 대출 한도를 줄이겠다, 또 유예하겠다. 짧은 기간 안에 번복 발표가 여러 번 나와서 대출 계획하고 계신 분들한테 좀 혼선이 있었는데요. 지난 14일에 국토교통부가 시중은행의 디딤돌 대출 일부 제한적인 대출을 하도록 공문을 내려 보낸 것을 시작으로 해서 시장에서 반발이 있었고요. 이게 서민들을 위한 정책 대출, 또 5억 원 이하 아파트에 대한 대출인데 이것까지 제한하는 것은 좀 너무한 게 아니냐. 이런 반발들이 굉장히 터져 나왔고, 또 안내나 이런 것들이 좀 미흡했다는 지적들도 쌓이면서 같은 주에 바로 시행 유예 발표가 나왔고요. 또 바로 그다음 주에 수도권에 한정해서는 시행을 하고 맞춤형 방안들을 바로 마련해서 발표를 하겠다, 이렇게 좀 여러 번의 발표가 한 열흘 새 잇따라 나오면서 미리 대출을 신청하신 분들에게도 '한도 적용이 축소될 수 있다' 이런 얘기들이 나오면서 굉장히 혼란이 있었던 것으로 알려지고 있습니다.

◆ 조태현 : 결국에는 국토부 장관이 국감에서 국민에게 혼선과 불편을 드린 점이 송구하다면서 사과를 했는데요.

◇ 김규정 : 네 사과까지 하게 됐죠.

◆ 조태현 : 정부에서 대출과 부동산 대책과 관련해서 이런 사과를 대체 몇 번째 하는 건지 모르겠습니다. 아무튼 꽤 자주 반복되는 것 같은데 현장에서 느끼기에는 이런 혼란 직접 체감하신 게 있습니까?

◇ 김규정 : 일단 잔금을 디딤돌 대출을 통해서 충당을 하시려고 계약을 해놓고 설계를 해두신 분들이 갑작스럽게 축소 발표가 나와서 21일부터 바로 시행이 된다. 이렇게 촉박하게 안내 없이 내용이 나오게 되니까 대부분 본인들도 영향을 받을까 봐 굉장히 좀 놀라서 창구에 가셨는데, 일선 창구 은행에서도 적용을 한다는 내용만 있을 뿐 세부적인 조건이라든가 이런 것들이 불분명하고 안내가 잘 되지 않는 상황이어서 굉장히 좀 어려움이 있었다라고 전해 들었고요. 그러다 보니까 이런 서민들의 주택 계약, 잔금 이런 게 굉장히 중요한 부분인데 너무 좀 준비 없이 발표가 되고 또 번복이 잇따르고 이런 것들에 대해서 좀 안일한 게 아니냐, 이런 지적들이 나올 수밖에 없었던 것 같습니다. 이 부분에 대해서는 사실상 서민들을 위한 디딤돌이나 버팀목 같은 정책 대출까지 대출 규제를 이렇게 강화하는 게 맞냐는 얘기가 좀 시장에서 굉장히 뜨겁게 갑론을박이 펼쳐지고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 굉장히 안일하게 접근한 게 아닐까 그런 생각이 드는데요. 어찌 됐건 국토부 장관이 규제 수정안을 내놓겠다. 이렇게 이야기를 했습니다. 수정안에는 어떤 내용이 담기게 될까요?

◇ 김규정 : 네 일단 수도권에서는 문제 제기가 있었던 전세 소액 임차인들에 대한 우선 변제금까지는 한도에서 축소를 해서 실행을 하자라는 내용이 담길 것으로 보여지고요. 아직 등기가 나지 않은 신축 주택, 신축 아파트에 대해서도 대출이 좀 어려워질 가능성이 있어보입니다. 그래서 수도권에서 5억 원 이하의 아직 등기가 나지 않은 신축 주택, 아파트 이런 것들 계약을 하시고 분양을 받으시고 하시면서 디딤돌 대출 쓰시려고 하시는 분들은 이 변경 사안들 앞으로 어떻게 발표되는지 조금 주의 깊게 살펴보셔야 될 것 같고요. 일단 아예 디딤돌 대출이 없어지는 게 아니냐는 불안감까지 있었는데 그거는 아니라고 하고요. 일단은 이렇게 축소되는 내용들을 포함해서 지역이나 대상에 따라서 어느 정도 조건부 대출 제약을 받는 쪽으로 발표가 될 것으로 지금 예고가 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지난해까지만 해도 특례 보금자리론 이런 것까지 통해서 규제를 푸는 움직임들이 있었는데 지금은 상황이 완전히 달라진 것으로 보이고요. 아무튼 이런 규제들이 확대 적용이 되면 부동산 시장 안정 여기에 영향을 미치게 되겠죠?

◇ 김규정 : 전반적으로는 계속해서 가계부채 관리를 하면서 대출 규제가 강화된다는 압력들이 시장에 가해지면서 수요자들의 심리적인 영향을 줄 것으로 보이는데 다만 시장에서는 최근에 평가 의견은 이게 무주택 서민들 그중에서도 연소득 6천만 원 이하의 서민들이 수도권 한 5억 원 이하의 아파트 같은 것 구입할 때 받으시는 정책 대출인데, 이것을 제한한다고 최근에 상승 주도 지역이었던 서울의 고가 아파트 이런 데에 실질적으로 영향을 미치는 것인가 이런 대출까지 규제를 하는 것이 맞느냐 이런 의견들이 좀 상대적으로 많이 나오고 있기는 합니다. 그래서 실질적으로 이 디딤돌 대출 규제가 효과가 있는지는 좀 봐야 될 것 같고 혹여나 이전에도 대출규제 강화를 앞두고 규제가 되기 전에 빨리 서둘러서 대출을 받아서 그냥 집을 사야겠다는 움직임을 보인 적도 있었기 때문에 이런 서민용 대출까지의 규제 예고된 부분들이 오히려 좀 서둘러서 계약이나 대출을 실행하려는 그런 흐름으로 갈 수도 있어서 그런 부분들도 조금 예의주시를 해야 되는 상황입니다.

◆ 조태현 : 그러니까 가계부채를 어떻게 관리하는 거는 당연한 일이지만 관리할 거를 하고 안 할 거는 좀 풀어주고 이런 것들도 필요하다는 내용 정도로 이해를 해볼 수가 있겠습니다. 국정감사에 있었던 부동산 관련된 이슈 하나 더 짚어보도록 할게요. 지금 굉장히 시끄러운 거 사전 청약 이거 문재인 정부 때 도입이 됐던 거잖아요. 지금 본 청약을 포기하는 사례가 계속 나오고 있다고 그러는데 여기에 대해서 LH 사장이 대안을 내놨다고 그러는데 어떤 게 있습니까?

◇ 김규정 : 네. 지금 한마디로 하면 본청약이 계속 지연되면서 늘어난 분양가 인상분에 대해서는 LH가 부담을 하겠다는 내용이 국정감사 때 발언이 나온 건데요. 실제로 최근에 3기 신도시 본청약 들어간 인천 계양에 청약 사례들이 사전 청약보다 경쟁률도 굉장히 낮아지고 또 당첨되셨던 분들이 본청약을 포기하는 사례도 40% 이상 높게 나타나면서 일정이 지연되고 분양가가 급등한 것에 따른 문제 제기가 굉장히 많았었죠. 그래서 이것을 어떻게 지원을 하거나 책임을 질 것이냐 이런 얘기가 있었던 이 부분에 대해서 일단 본 청약이 1년, 2년 지연되면서 늘어나게 된 분양가 인상분에 대해서는 LH가 책임을 지는, 그렇다면 당초에 사전 청약 당첨자들이 일단 협의를 받았던 본청약 당시 일정에 맞춘 기준으로 분양가격을 산정해서 계약을 하는 것으로 일단 정리가 될 가능성이 있어 보입니다. 지금 남아 있는 앞으로의 사전 청약 대상 지역이 70곳이 넘거든요. 그 지역들이 이런 지연되는 곳들이 많을 것으로 보이다 보니까 이것들에서도 시시비비가 있을 수 있고 이것들이 또 LH의 재정 문제도 있다 보니까 제대로 잘 협의가 돼서 정리가 되겠느냐 이런 우려도 여전히 남아 있는 상황이기는 합니다. 그런데 다만 이런 대안에 대해서는 그래도 최소한의 반기는 분위기이기는 합니다.

◆ 조태현 : 반기는 분위기지만 현실화될지는 아직까지는 약간 미지수가 있다. 아무튼 사전 청약을 하려면 청약 통장이 있어야 되잖아요. 사전 청약이든 본청약이든. 그런데 최근에 청약 통장 금리를 올리긴 올렸는데 그래도 입지는 여전히 확대되지 않는 것 같아요. 이런 원인은 뭐로 보십니까?

◇ 김규정 : 네 일단 청약 통장 자체가 불필요하다는 무용론이 계속 강해지고 있다고 봐야 될 텐데요. 서울 같은 경우는 분양가격이 너무 올라서 통장이 있어도 사실은 집 사는 생각하기 어렵다. 이렇게 아예 사전에 포기하시는 심리들도 있고 또 인기 지역들은 당첨 경쟁이 워낙 심하다 보니까 통장이 있어도 당첨이 내 마음대로 되지 않는다. 이런 부분들도 영향을 미치는 것 같습니다. 그리고 지역 시장, 지방의 경우에는 최근에 미분양 때문에 굳이 통장이 없어도 미분양 계약이나 이런 것들이 좀 가능하다보니까 통장을 신규 가입해야 되는 이런 필요성보다는 오히려 기존에 있던 것들도 해지하는 사례들이 나오고 있어요. 그래서 정부가 예금금리도 인상하고 종합저축 전환 시스템도 만들고 월 납입 인정액을 상향시켜서 여러 가지 개선안을 내놓고 있음에도 불구하고 통장 가입자 수가 올해 들어서만도 꽤 많이 줄어서 한 18만 5천 명 정도가 올해 1월 초보다는 가입자 수 줄어든 것으로 9월에 집계가 되고 있거든요. 그래서 그런 부분들을 보자면 이 청약저축통장 제도, 그리고 그에 따른 주택도시기금 운용안 이런 것들이 계속 좀 연계돼서 문제가 있을 수 있다는 지적이 나오고 있습니다.

◆ 조태현 : 인기 지역은 너무 비싸고 너무 어렵다 보니까 청약통장의 가입자보다 해지자가 더 많아지는 상황. 이렇게 청약통장 가입자가 줄어들면 어떤 문제가 생깁니까?

◇ 김규정 : 네 방금 말씀 나눈 것처럼 청약통장 가입 금액이 주택도시기금의 주요한 재원으로 현재 사용 되고 있는데 이 주택도시기금을 이용해서 여러 가지 주거복지 사업들을 실행하는 돈으로 사용을 하게 되죠. 그래서 임대주택을 LH가 공급을 한다든가 도시재생 사업을 한다든가. 혹은 방금 초반에 말씀 나눴던 디딤돌 대출이나 버팀목 대출, 신생아 특례대출 같은 정부가 지원하는 이런 재정대출 사업에도 활용이 되고 있어서 이런 것들의 재원이 줄어들면서 복지 사업의 예산이 축소되거나 실행이 어려워질 수도 있다는 얘기들이 있고요. 전반적으로 저축통장에 무용론 같은 것들이 계속 올라오면서 청약 이런 관련된 시스템이나 제도를 전반적으로 계속 손봐야 한다는 얘기들이 나오고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 개선 내지는 개혁이 좀 필요한 시점인 거는 확실히 맞는 것 같습니다. 부동산 시장 동향도 한번 살펴보도록 할게요. 지난주 부동산 가격 좀 동향이 어땠습니까?

◇ 김규정 : 네 서울 지역이 계속해서 오름세를 유지하고는 있는데 주간 상승 폭은 다시 또 축소가 되는 상황입니다. 최근에 대출 규제가 강화된 이후에 전반적으로 거래 시장이 소강상태를 보이면서 거래량이 크게 줄고 매물이 쌓이는 지역이 늘어나고 있다는 분석들을 많이 들으셨을 텐데요. 서울의 외곽권, 수도권 쪽을 중심으로 해서 가격 격차는 벌어지고 거래 성사율도 좀 줄어들고 있는 상황이고요. 매물이 조금씩 적체된다라는 지역들이 나오고 있는 상황입니다. 다만 아직 조금 둔화 양상이 엎치락뒤치락 하기는 해도 전세가격이 계속 오름세를 보이고 있어서 이런 흐름이 계속 갈지는 지켜봐야 된다는 분석들이 있고요. 또 상대적으로 고가의 강세 지역들, 선호 투자 지역보다는 외곽 지역에서 매물이 좀 더 쌓이고 있는 상황이라서 이런 지역별 양극화나 차별화가 심각해지는 상황에 대해서도 앞서 살펴본 여러 가지 조건별 지역별 대출 규제 등과 맞물려서 좀 신중하게 분석하고 대응해야 된다는 지적들이 나옵니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 아직 전반적인 흐름을 가늠하기에는 좀 쉽지 않은 시기라는 말씀이신 건가요?

◇ 김규정 : 네 아직은 주택에 대한 구입, 이런 투자 심리라든가 혹은 내 집 마련 이런 것들에 대한 투자심리가 완전히 꺾이거나 수요 시장이 완전히 이탈하거나 이런 상황은 아닌 걸로 보여지고, 또 지역에 따라서는 신축 아파트 공급과 맞물린 아파트 전세가격의 강세나 이런 것들이 계속 보여지고 있기 때문에 아직은 이러한 거래의 둔화 그리고 매물 적체가 계속돼서 가격이 크게 떨어질 가능성이나 이런 것들을 예단하기는 조금 섣부른 감이 있는 거 같고요. 이러한 거래 둔화 등을 토대로 해서 하반기에 주택 거래 등을 계획하셨던 분들은 적정 가격이나 대출 계획 이런 것들을 좀 한번 다시 검토를 하시고 계속 챙기셔야 되는 상황으로 판단이 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 굉장히 항상 그렇지만 어려운 시장이라고 생각을 할 수가 있겠고요. 또 하나 좀 뜨거웠던 지역 저희 프로그램 제목에 맞게 핫플 지역 한번 짚어보면요. 최근에 서울시가 지상철도 모든 구간을 지하화하겠다 이렇게 밝혔잖아요. 이게 정말 가능할지는 잘 모르겠는데 벌써부터 기대를 품고 있는 지역들이 있는 것 같아요. 이게 어느 지역이 있습니까?

◇ 김규정 : 네 지금 서울에서 관리하는 도시철도 지상 구간이 있는 게 한 6개 노선 정도가 되는데요. 이 중에서 대략 한 68km 지상철도 구간을 전체적으로, 순차적으로 지하화 하겠다는 계획이 발표가 됐습니다. 그래서 지상철도를 다 지하화해서 위쪽으로는 녹지 조성을 하고 거기서 기존의 건물이라든가 개발이 가능한 부지에 대해서는 문화 상업시설 같은 것들을 개발해서 경제 거점으로 활성화하겠다는 내용이 발표가 된 건데요. 지금 머릿속에 떠오르는 대표적인 지역들 서울역이나 용산 주변의 지상철 구간, 청량리역 주변이라든가 혹은 영등포 주변이라든가 이렇게 좀 지상철이 눈에 잘 보이시는 그런 지역들 대부분이 포함 될 겁니다. 그래서 이들 중에 선두 지역을 결정을 해서 순차적으로 27년부터 사업 추진을 할 수 있다는 게 서울시의 발표고요. 다만 시장에서는 지하화하는 데 사업비용 추산된 현재 예산이 한 25조 6천억 정도로 서울시가 발표를 했는데 그 정도면 가능한 것인가, 예산 조달은 어떻게 할 것인가, 이런 것에 대한 질문들이 좀 나오고 있는 상황이고요. 다만 근데 이런 게 되고 나면 최근에 연남동 쪽에서 보셨던 그런 지상철도 정비를 하면서 생겼던 녹지 공간이나 새로운 이런 상업 구간들의 성장. 이런 것들을 보셨던 시민들의 경우에는 또 관심이나 또 기대를 하고 계신 것도 한편에서는 사실인 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 부분도 좀 상황을 지켜보면서 대응을 해 나가는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 부동산과 관련된 다양한 소식들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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