둔촌주공 매매, 실거주 의무 누가 이행할까?[똑똑한 부동산]

분양가 상한제 둔촌주공, 실거주 의무 3년 적용

분양권 매매시 매수인, 주택 상태는 매도인 의무

행정청 속인 경우 분양 취소, 형사 처벌 가능성

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 둔촌주공 재건축 아파트인 올림픽파크포레온 입주가 한 달 앞으로 다가왔다. 둔촌주공은 분양가 상한제가 적용되는 단지다. 입주자는 시세보다 저렴하게 주택을 분양받을 수 있는 대신 일정 기간 주택을 전매할 수 없고 분양받은 주택에 직접 거주해야 한다.

서울 강동구 둔촌추공 재건축 아파트 올림픽파크포레온 공사 현장. (사진=이데일리DB)

정부는 분양가 상한제 적용 주택에 대한 규제 완화를 예고했지만, 결국 실거주 의무가 폐지되지 못하면서 시장은 혼란에 빠졌다. 그나마 실거주 의무가 폐지되지 못해 부작용을 최소화하고자 실거주 의무를 3년간 유예할 수 있도록 했지만, 입주자는 여전히 실거주 의무가 폐지되지 않을 경우를 대비할 수밖에 없다.

입주자는 최초 입주 가능일부터 실거주 의무를 이행해야 하지만 원하는 경우 최초 입주 가능일부터 3년이 되는 날까지 실거주 의무 이행을 미룰 수 있다. 그러나 입주자가 당장에야 실거주 의무를 유예해 분양대금을 세입자의 임대차보증금으로 갈음할 수는 있겠지만, 그사이 실거주 의무가 폐지되지 않으면 일시에 임대차보증금을 돌려주고 실거주 의무를 이행해야 하는 문제가 발생할 수 있다.

이때 실거주 의무를 누가 이행해야 하는지 여부에 관해 논란이 있을 수 있는데, 주택법에는 “입주자”가 실거주 의무를 이행하도록 하고 있고, 이때 입주자는 “주택을 공급받은 자”로 정의돼 있어 분양권 상태에서의 매매라면 매수인이, 주택 상태에서의 매매라면 매도인이 실거주 의무를 이행하는 것으로 해석할 수 있다.

그런데 문제는 분양권 전매기한을 어겨 불법적으로 분양권 전매거래를 한 사례다. 실거주 의무가 폐지될 것을 전제로 분양권 매매계약을 했지만 막상 실거주 의무가 폐지되지 않자 매도인과 매수인 모두 실거주 의무를 이행하기 어려워 분양권 매매계약을 둘러싸고 법적 분쟁이 발생할 수 있다.

법원은 이 경우 분양권 매매계약의 효력은 인정하고 있다. 분양권 매매계약이 주택법을 위반한 것은 인정되나 당사자 사이에 이루어진 매매계약의 효력까지 부인할 수는 없다는 취지다.

다만, 주택법에 따르면 사업주체 또는 한국토지주택공사가 분양권 전매제한기간에 분양권을 거래한 경우 매수인에게 매입비용을 지급하고 다시 분양권을 취득할 수 있다. 결국 매도인도, 매수인도 분양권을 취득할 수 없다. 또 분양권 불법 전매의 경우에는 적발시 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 이때 “전매하거나 전매를 알선한 자”만 형사처벌대상으로 규정하고 있어 매수인은 형사처벌대상이 아니라고 생각하는 경우가 많지만, 매수인도 전매행위에 가담한 자로서 형사처벌대상이 된다.

이런 이유로 입주자가 실거주 의무를 이행하는 것처럼 행정청을 속이려는 시도들도 종종 일어나는데, 실거주 의무를 거짓으로 이행한 경우에는 마찬가지로 분양이 취소될 수 있을 뿐만 아니라 형사처벌을 받게 될 위험성이 존재한다. 실제 이와 유사하게 거주기간에 대한 증명이 필요한 경우로서 예를 들어 청약시 거주기간 산정에 관한 사항을 판단할 때 행정청은 해당 아파트 단지 전체 입주자를 대상으로 휴대폰 기지국 조회 등을 통해 실제 거주했는지 여부를 전수 조사하기도 한다. 허위로 전입신고 등을 하여 실거주 의무를 이행한 것처럼 행정청을 속이려는 시도는 적발 가능성이 높고 매우 위험할 수 있어 주의해야 한다.