"탈락하면 집값 빠진다" 1기신도시, 선도지구 선정 한달 앞두고 '기대반 우려반'

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 중 가장 먼저 재건축에 나서게 될 '선도지구' 선정이 한 달 앞으로 다가오면서 공모 단지에 기대와 우려가 교차하고 있다.

선도지구 단지로 선정되면 재건축 속도가 한층 빨라질 것이란 기대감에 집값이 추가 상승할 여지가 있다. 반면 탈락한 단지들은 개발 기대감이 낮아져 매도물량 증가와 집값 조정이 뒤따를 공산이 크다. 공모 결과에 따라 후폭풍이 적지 않은 만큼 공정성 시비도 불거질 것으로 보인다.

17일 부동산업계에 따르면 내달 선정될 1기 신도시 재정비 선도지구에 탈락한 단지들은 집주인들이 소위 '실망 매물'을 시장에 내놓으면서 집값 하락압력이 커질 것으로 전망된다.

선도지구 공모는 1기 신도시를 개발할 때 순차적으로 진행하기 위해 우선할 단지를 선정하는 과정이다. 선도지구에 포함되지 않으면 사실상 재건축 우선순위에서 밀리고 일정이 상당기간 미뤄질 수밖에 없다. 총 27만여 가구에 달하는 1기 신도시를 한꺼번에 진행할 수 없어서다. 선도지구 단지의 착공 계획이 빨라야 2027년이라는 점에서 선도지구에 선정되지 못한 단지는 2030년 이후에나 가능할 것으로 점쳐진다. 고금리, 원가율 상승이 지속되는 상황에서 사업성이 재검토될 여지가 있다.

중동 신도시 최초로 주민 동의율 90% 돌파한 은하마을 아파트 모습. [사진=은하마을 재건축추진위원회]

선도지구가 누릴 수 있는 행정, 금융 혜택이 온전히 돌아갈지도 의문이다. 선도지구로 선정되면 곧바로 특별정비계획 수립에 착수하게 된다. 2025년 특별 정비구역을 지정하고 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립할 계획이다. 안전진단이 면제될 뿐만 아니라 용도지역 변경, 용적률 150%로 상향(제3종일반주거지역 기준 300%→450%) 등 혜택을 볼 수 있다.

이런 영향으로 공모에 탈락하면 일단 해당 단지에는 악재로 작용할 여지가 높다. 이미 해당 지역의 매도물량이 늘어나는 추세다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 평촌신도시가 위치한 경기 안양시 동안구는 아파트 매도물량이 4027건으로 한 달전(3709건) 대비 8.5% 증가했다. 일산신도시가 있는 경기 고양시 일산서구의 아파트 매도물량은 4348건에서 4688건으로 7.8% 증가했다. 이 기간 경기도 평균 증가율 6.6%를 웃도는 수치다.

정부가 지난달부터 대출규제에 나선 이후 주택 매수심리가 한층 가라앉은 것도 매도물량 증가에 영향을 미칠 요인이다. 수도권 아파트 거래량이 전달 대비 60~70% 수준으로 꺾이면서 집값 상승세가 멈추고 하락 조정될 것이란 분위기가 확산하고 있다. 시장에 매도물량이 증가하는 상황에서 매수세가 줄어들면 가격 하락은 불가피하다. 선도지구 탈락으로 개발 호재가 약화한 단지를 중심으로 매도세가 더욱 강하게 나타날 여지가 있다.

국토교통부와 해당 지역 지방자치단체는 1기 신도시 선도지구 공모 신청서의 심사를 진행 중이다. 내달 중순 선정 결과를 발표할 예정이다. 앞서 마감한 제안서 접수에는 총 선정 규모의 5.9배인 15만3000가구가 도전했다. 분당 신도시의 경우 선도지구 공모 대상인 특별정비예정구역 67곳 중 47곳(70%)이 공모에 참여했다. 일산 신도시는 공모 대상 특별정비예정구역 47곳 중 강촌마을, 백마마을 등 총 22곳이 지원했다.

평균 경쟁률이 6대 1에 달하는 상황에서 선정되는 단지보다 탈락하는 단지가 많을 수밖에 없다. 평가항목 중 '도시기능 활성화 필요성'이 정성평가로 구분되는 것도 선도지구가 선정된 이후 후폭풍이 예고되는 부분이다. 탈락한 단지 주민들이 평가 결과를 수용하지 않을 가능성이 높다.

리얼 인베스트먼트 김주호 실장은 "1기신도시 선도지구 열기가 뜨거웠던 만큼 탈락한 단지는 매도물량 증가, 집값 조정 등 악재가 반영될 가능성이 있다"며 "재건축에 불확실성이 커지는 만큼 선도지구 결정에 대해 불복하는 단지도 적지 않을 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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