생활형숙박시설→‘오피스텔’ 용도변경 문턱 대폭 낮췄다

미신고 생숙 전국 11만2000실 여전히 남아

규제완화로 생숙→준주택 인정받을 수 있게 돼

신규 생숙 ‘개별 실’ 단위 분양 전면 금지

경기도 안산시 반달섬 일대 생활형숙박시설 건설현장 및 공실·미분양 사진. 성동훈 기자

정부가 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도 변경과 숙박업 신고를 위한 요건을 완화한다. 올해 말부터 이행강제금 부과가 예고됐지만 여전히 주거용으로 불법 사용될 가능성이 있는 생숙이 11만실에 이르자 규제를 풀어 합법화를 유도하고, 이행강제금 부과도 2027년 말까지 조건부 유예하기로 했다.

국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청, 17개 지방자치단체와 합동으로 이같은 내용의 ‘생활형숙박시설 합법사용 지원방안’을 발표했다. 사실상 기존 규제를 대폭 완화해 생숙도 준주택으로 인정받을 수 있는 길을 열어준 것이다.

생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 ‘취사가 가능한 숙박시설’로 도입됐다. 통상 ‘레지던스’로 불리는 숙박시설이 생숙이다.

때문에 생숙은 오피스텔에 비해 복도 폭, 주차면 수 등 건축기준이 느슨하고 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준을 적용받아 왔다. 그러나 집값 급등기에 생숙이 아파트와 오피스텔의 대체제로 주목을 받고 투기 수요가 몰리면서 문제가 됐다.

정부는 2021년부터 ‘생숙 불법전용 방지대책’을 발표했으나 여전히 숙박업 미신고 물량(전국 5만2000실), 공사 중인 물량(6만실) 등 총 11만2000실이 불법 주거전용 가능성을 안고 있다. 생숙의 40.5%(7만5943실)은 합법적으로 사용 중이다.

정부는 우선 생숙이 합법적으로 사용될 수 있도록 숙박업 신고 또는 용도변경을 적극 지원하기로 했다. 특히 복도 폭, 주차장 등 오피스텔 건축기준 충족이 어려워 물리적으로 용도변경이 불가능했던 생숙에 대해서는 규제문턱을 낮췄다.

이번 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙에 대해서는 복도폭이 1.8m 미만이어도 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성을 인정받을 경우 별도의 복도확장 없이 오피스텔로 용도변경을 허용한다.

정부·지자체 “가능한 모든 문턱 낮춰 용도변경”

주차장은 내부에 주차공간 확장이 어려운 경우 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부주차장을 설치하거나 지자체에 주차장 확보에 상응하는 비용을 납부하는 방식으로 완화한다. 지자체는 이 돈으로 공영주차장을 확충한다.

각 지자체는 기존에 수립한 지구단위계획 내에서 오피스텔 입지가 불가능할 경우 기부체납 방식으로 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 지구단위계획 변경을 적극 검토하기로 했다. 실제로 서울 강서구 생숙인 ‘마곡 르웨스트’는 200억원 규모의 기부채납을 통해 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지자체가 지난 8월 지구단위계획을 변경한 바 있다.

내년 9월까지 관할 지자체 생숙지원센터나 생숙담당자를 통해 숙박업신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자는 2027년 말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예받을 수 있다.

이와 함께 앞으로 신규 생숙은 개별실 단위 분양이 제한된다. 숙박업 신고 기준 이상인 30실 이상 또는 건축물의 3분의 1 이상으로만 분양하도록 해 생숙이 주거시설의 ‘대체 상품’으로 악용되는 것을 원천 차단하기로 했다.

이번 규제완화로 생숙의 오피스텔 전환 가능성은 높아졌지만 생숙의 가치상향에 따른 형평성 문제는 여전히 남아있다. 아파트보다 각종 규제는 덜 받으면서 사실상 아파트의 기능을 할 수 있는 길이 열린 것이기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 정책으로 오피스텔로 용도를 전환할 수 있게 된 수분양자는 임대와 실거주 등 미래 사용가치가 올라가는 만큼 그에 상응해 일정 기간 전매규제를 도입할 필요가 있다”고 말했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com

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