"서울 집값, 이제는 되돌릴 수 없어"…정부의 초강력 부동산 대출 규제에도 시장이 불안한 이유 [스프]

[교양이를 부탁해] 김경민 서울대 도시계획학과 교수 / 하버드대학교 도시계획부동산 박사

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▶ 교양이 노트
- 서울, 내년부터 주택 공급 빨간불
- 한은 금리 인하 신호탄 "주담대 이자율도 떨어질 것"
- "슈퍼스타 도시 서울"... 거세지는 주택 가격 양극화
- 구체성 부족으로 신뢰 잃은 8·8 대책
- 핵심은 '주택 가격 안정화' 아닌 '주거 확보력' 강화해야

강남 같은 경우 올 초부터 현재까지 가격이 정말 빠르게 올랐습니다. 어떤 단지는 벌써 2021년 고가를 다 회복했어요. 그런데 가격이 높잖아요. 짧은 시간에 10%, 20% 올랐다고 하면 추격 매수하는 게 힘들 수도 있고요. 정부에서 대출 규제에 들어갔고, 금융당국 수장이 미안하다고 얘기는 했습니다마는 그런데도 불구하고 대출 규제가 나타나고 있어요. 주택담보대출을 줄이는 거죠. 마이너스통장 만드는 것도 힘들어지고, 다 힘들어지게 만들어 놨어요.

* 주택담보대출 : 거래하고자 하는 집 또는 이미 소유하고 있는 집. 주택을 담보로 하여 돈을 빌리는 대출. 주택담보대출이 늘어나는 것은 국가적으로 위험 부담이 늘어날 수 있기에 정부가 상황에 따라 기준을 조절한다.

매수자 입장에서 본인이 새로운 아파트를 사기가 힘든 상황이 있습니다. 한국은행이 기준금리 인하를 했잖아요. 그래서 장기적 추세를 볼 때 주택담보대출 금리가 하향세로 돌아설 수밖에 없습니다. 따라서 정부의 대출 규제는 매우 제한적일 가능성이 높아요.

왜냐하면 기준금리가 떨어지면 국고채 10년물 이자가 떨어집니다. 그리고 이건 주택담보대출 이자 하락으로 이어져요. 그러니까 이 세 개는 거의 세트로 움직이는 거예요. 기준금리가 떨어지면 국고채 금리도 떨어지니까 주택 담보 이자율이 떨어질 수밖에 없다고요. 정부 정책 당국 쪽에서 아무리 뭐라 하더라도 이 본질적인 흐름에서 주담대 이자율은 떨어질 수밖에 없어요.

그리고 사람들이 부모한테 돈을 빌리든 뭘 하든 파이낸스는 어떻게든지 일으켜요. 그래서 제가 봤을 때 7월 대비 줄어들 수는 있습니다마는 가격이 막 굉장히 떨어질 것 같지 않아요.

그러니까 지금의 흐름이라는 게 장기 상승으로 간, 대세 상승 안에 존재하기 때문에 스멀스멀 올라갈 가능성은 충분히 있을 것 같아요.

<강연 내용을 바탕으로 작성된 아티클입니다>

"서울, 내년 공급 부족 위험" 정부의 정책이 진짜 중요한 이유

Q. 국토부 장관이 "주택 공급 부족 없다" 그리고 "정책 대출 대상도 줄이지 않겠다"고 발표했는데 정말 그런가요?

어떤 자료를 보고 그런 말씀을 하시는지 잘 모르겠습니다. 입주 물량을 이야기하는 자료들은 되게 많아요. 제가 약간 황당했던 건 A라는 도시에서 입주 물량이 없다고 누군가가 반론을 제기하니까 '그 데이터가 잘못됐다, 우리가 봤을 때는 이 정도야'라고 얘기하는데 데이터 소스의 시계열 패턴을 보면 나타납니다. 모든 시계열 패턴을 보면 2010년대 대비 올해와 내년, 내후년에 나타난 게 그대로 나타나요. 과거 대비 입주 물량이 적다는 것들도 명확하게 잡혀요.

이 데이터가 약간 무서운 게 뭐냐면 데이터 안에서도 2026년, 2027년 같은 경우 서울에서 아파트 물량이 대규모로 나올 데가 서초구와 장위동 경희대 근처 두 군데밖에 없어요.

2026, 2027년 이후에 서울 쪽에서는 물량 자체가 아주 적어요. 따라서 이 부분을 심각하게 봐야 하는 부분입니다. 물량 자체도 적지만, 공간적 불평등이라는 게 나타나기 시작할 거예요. 그러면 어느 지역에 있느냐에 따라서 입주 물량이 떨어지면 우선 전셋값하고 월세부터 변동하기 때문에 그러면 서울 서쪽 지역을 유심히 봐야 합니다. 정책 당국자들이 지금 '입주 물량이 없다' 그런 소리해서는 안 돼요.

Q. 교수님이 보기에 서울의 공급 부족이 얼마나 심각한 상황인가요?

서울에서의 공급 부족은 너무나 심각한 상황이고요. 올해도 한 3만 3천 채 균형 공급량 대비 한 1만 3천 채 부족한 상황입니다. 내년도 한 1만 채 부족하고요. 2026년부터는 사람들이 실질적인 체감을 할 거예요.

왜냐하면 우리가 서구 사회하고 다른 게 특히 미국 같은 데는 주로 단독주택이잖아요. 단독주택은 1년 안에 지어요. 하지만 아파트는 최소 3년 걸려요. '시공 시작!'에서 3년인 거예요. 그런데 시공 전 단계에 우리가 토지를 수용하고, 인허가를 만드는 과정이 짧아야 1~2년이 걸립니다. 그럼 지금 나와서 2028년에 풀려야 되는데 지금 인허가 물량을 보면 굉장히 적다고요. 물량이 적다는 거는 부동산을 상승시킬 수 있기 때문에 국가가 빨리 안정적인 토지 공급자 역할을 하면서 관심을 분양 시장으로 옮겨줘야 합니다.

과거에 그걸 우리가 했어요. 2010년 가을에 뉴스 보면 부동산 가격이 꿈틀꿈틀 올라갈 것 같으니까 보금자리주택 정책을 시작했죠. 일반적인 가격보다 30%가 싸고 이게 되면 로또이기 때문에 사람들이 분양시장에서 다 보금자리주택 쪽으로 가버렸다고요.

SBS 8시 뉴스 (2010. 11)
보금자리주택 3차 지구 5곳 가운데 사전예약 대상인 서울 항동, 인천 구월, 하남 감일 등 3개 지구에 대한 사전예약을 18일부터 시작한다고 국토해양부가 밝혔습니다.
이들 지역의 3.3㎡당 분양가는 주변 시세의 80% 수준인 850만에서 1,050만 원으로 책정될 전망입니다.

SBS 8시 뉴스 (2010. 12)
서울 강남과 서초지구의 보금자리주택의 분양가가 3.3㎡당 900만 원대로 정해졌습니다.
주변 시세의 절반도 안 돼 다음 달 중순 청약 때 치열한 경쟁이 예상됩니다.

그러면서 가격이 2010년부터 13년까지 꺾입니다. 그 동일한 정책 지금 해야 해요.

Q. 아까 필요한 게 3만 3천 채 정도라고 말씀을 하셨는데 4~5년 뒤를 봤을 때도 계속 3만 3천 채 정도가 필요한 건지?

두 가지인데요. 첫 번째는 서울시 자체 인구는 조금씩 줄어드는 게 맞아요. 다만 서울과 수도권 전체를 본다고 했을 때 수도권에 대기 수요가 존재하기 때문에 사람들이 돈을 벌면 다 서울로 오려고 할 거예요. 따라서 인구가 줄더라도 수도권에서의, 특히 서울에서의 주택시장이라는 것은 수요가 있다고 보고요.

두 번째는 소득 수준이에요. 서울은 그나마 경쟁력이 있기 때문에 사람들의 소득이 계속 올라가요. 소득이 올라가면 신축에 살고 싶지, 구축에 살고 싶은 생각은 덜 할 거라고요. 그럼 신축에 대한 프리미엄이 존재할 수밖에 없어요. 외국에서는 '뉴 홈 빌드(new home build)'라고 하거든요. 어느 정도 계속 공급이 돼야 합니다. 그 공급이 적어지는 순간에 대한 염려는 상당해요.

이렇게 미래의 공급량이 줄어들고 이자율이 줄어들어서 주택 수요가 폭발해 가격이 오를 거라는 생각은 전 세계가 다 하고 있어요. 미국도 똑같아요. 미국도 인플레이션이 왔기 때문에 시공비가 비싸서 시공 물량이 확 줄었어요. 인플레이션이 온 게 우리는 지금 가격 오르는 걸 느끼고 있지만, 미국은 2023년부터 오르기 시작했어요. 우리보다 빨라요. 2023년부터 2024년 6월까지 누적으로 1년 반 동안 평균 8%가 올랐어요. 맨해튼과 뉴욕은 10%가 올랐고요.

뱅크오브아메리카에서 올해 6월에 나왔던 리포트를 보면 내년에도 한 4% 오를 걸로 예상하고, 내후년에도 4% 오를 걸로 예상합니다. 2027년 되면 약간 바뀔 거라는 생각은 해요. 미국은 주택을 빨리 지을 수 있으니까요. 하지만 우리는 이 문제가 심각합니다.

제가 예전에 퍼펙트 스톰이라고 말씀드렸던 게 서울은 공간 측면에서 공급 물량 부족하고, 금융시장에서 이자율 낮춰주는 상황이 다 명확해졌거든요. 이거는 부동산에서 봤을 때 너무나 좋은 호재예요. 위기의 심각성을 서울시와 중앙정부가 같이 느껴야 해요. 한국은행이 할 수 있는 건 없어요. 지금은 중앙정부 역할하고 서울시 역할이 너무나 중요한 시점이 됐어요.

어디까지 오를까, 서울은 글로벌 도시

리처드 플로리다 교수가 2017년에 썼던 책이 있어요.

도시는 왜 불평등한가ㅣ리처드 플로리다
슈퍼스타급 도시는 같은 국가 내 다른 도시보다, 다른 국가의 슈퍼스타 도시와 더 많은 공통점을 공유한다.

핵심 내용은 국가별로 슈퍼스타 도시가 존재한다는 거예요. 슈퍼스타 도시와 슈퍼스타 도시가 아닌 도시 간의 가격이 계속 벌어집니다. 같은 직종 안에서도 상위 1%에 있는 사람과 평균에 있는 사람간 소득 차이가 어마어마하잖아요. 소득이 벌어지면서 소수의 탑 1%에 있는 사람들이 모여 사는 곳의 집값 차이라는 것이 굉장히 크게 나타나는 거죠. 그리고 이들이 사는 지역을 보면 슈퍼스타 도시 안에서도 지역 간 격차가 나타나기 시작해요. 그러니까 신문에 나와서 셀럽들이 사는 아파트, 지역, 동을 보세요. 딱 정해져 있어요.

소득 양극화로 인한 가격 양극화는 글로벌에서 나타나는 현상입니다. 일본 같은 경우에도 '잃어버린 30년' 얘기를 하는데 동경은 부동산 가격이 오르고 있어요. 동경에서 삼극화, 즉 트라이퍼라제이션(triplization, 삼극화) 얘기를 합니다. 제일 잘 나가는 도시들, 즉 미나토구(도쿄도)를 비롯한 특정 구는 오른다. 중간에 있는 데는 정체. 마지막에 있는 하위 그룹은 약간 정체 또는 하락하는 거죠.

이건 글로벌 현상입니다. 그래서 이걸 우리가 이해해야 하는 거죠. 물론 주거 양극화로 가는 건 안 좋기 때문에 정부 정책 당국에서 정책적 개입을 해야 합니다.

우리가 지금 강남의 특정 서초구에 있는 아파트에 신고가에 매몰돼 있는데 그건 그대로 놔두면 돼요. 사실은 그거는 세금만 제대로 때리면 돼요. 시장에서의 흐름이라는 게 이렇게 흘러간다는 걸 우리가 인정해야 할 것 같아요. 다만 강북에 있는 아파트들 보면 25평대 아파트 10억 이하들이 충분히 존재합니다.

왜 평균적인 대중들이 서초구하고 강남구에 있는 최고가 아파트에 관심 있냐고요. 서울에서 가장 크게 아파트가 거래되고, 아파트 물량이 많은 데는 노원구예요. 왜 노원구 얘기를 안 하냐고요. 평균적인 사람들이 살 수 있는 데인데. 노원구 지역의 아파트의 가격을 보면 충분히 적정합니다. 충분히 살 수 있는 물건들이 거기에 존재해요. 노원구뿐만 아니라 예를 들어서 한양 성곽 북쪽 지역에 있는 아파트들은 적당한 가격이에요.

가격이라는 게 물론 서초구와 강남구가 처음에 움직인 건 맞아요. 그거는 트리거 역할을 한 것이지 그다음부터 평균적인 사람이라면 서울에 있는 다른 지역에 있는 아파트 물건의 가격이 어떻게 돌아가는지를 보면 되는 거죠.

그러니까 부동산 가격은 시장의 자기 조절 기능에 맡겨야 해요. 정부가 할 일은 다른 거예요.

정부의 부동산 대책에도 부동산 상황이 나아지지 않는 이유

Q. 지난번에 전세가는 계속 우상향하고 있다고 말씀해 주셨잖아요. 아직도 상황이 해결되지 않고 있는지?

우선 물가 상승률이 2%에 근접했습니다. 미국에서 '이 정도면 기준금리 인하해도 된다'는 얘기고 한은에서도 적정한 수준까지 왔기 때문에 내린다는 얘기지, 인플레이션이 온 것 자체를 불행이라고 할 수 없어요. 고물가는 팩트인 거고 물가 상승률 자체가 떨어지는 거지 고물가가 저물가로 가는 건 아니에요.

예를 들어 시공비라는 것들을 통계청에서 발표합니다. 시공비 자료를 보면 2010년 이후로 시공비가 한 번도 떨어진 적이 없어요.

* 건설 공사비 지수 : 건설 공사에 투입되는 직접 공사비를 대상으로 물가 변동을 추정하기 위해 작성된 가공통계 자료.

지금 같은 경우 주택 경기가 안 좋거든요. 그럼 철강비 같은 항목도 떨어져야 하는데 수요가 없으니 계속 유지되고 있어요. 고물가 상황이기 때문에 인플레이션 문제가 풀리지 않은 거예요.

인플레이션의 경우 우리가 집주인이라고 하면 조그맣게 손볼 데가 있잖아요. 그런데 원자재 가격이 올라가 버렸기 때문에 관련된 관리 비용이나 유지 비용이 올라가요. 그리고 인건비도 올라가기 때문에 그 결국은 비용 자체가 상승하게 되는 거예요.

문제는 집주인이 자기가 다 부담하지 않아요. 비용이 올라간 거를 세입자한테 전가합니다. 그렇기 때문에 월세가 빨리 올라가는 거죠. 예를 들어서 우크라이나 전쟁도 터졌고, 전 세계적으로 공급망 자체가 단절됐었기 때문에 인플레이션이 굉장히 심하게 왔고, 원자재 가격이라든지 이런 데 다 영향을 미쳤고, 결국 부동산에서는 물가의 부담이 세입자한테 전가된 거죠.

우리나라만 월세가 오른 게 아니고요. 뉴욕이라든지 런던, 베를린 전 세계적으로 다 올랐다고 보면 될 것 같습니다.

Q. 정부의 부동산 정책이 우리 부동산 시장에 어떤 영향을 미치나요?

중앙정부에서 2023년에 나왔던 정책들을 보면 특례보금자리론을 비롯해 수요를 받치려는 계획들이 계속 나왔습니다. 사실 2023년부터 부동산 가격이 올라간 이유가 정부가 개입해서 수요를 진작했던 측면을 무시해서는 안 돼요. 지금은 부동산 가격이 꿈틀거리니까 또 정부가 수요를 잡기 위해서 "주담대 대출을 잡겠다"고 발표했죠. 이건 굉장히 말이 안 되는 겁니다.

제가 봤을 때는 2023년에 정책적으로 개입했던 문제가 컸어요. 그냥 내버려뒀어야 해요. 시장의 자기 조절 기능을 믿었어야 해요.

Q. 그럼 8·8 대책의 효과는 일시적으로 묶인 건가요?

8·8 대책의 효과는 아예 없었습니다. 그러니까 사인을 주려면 명확하게 줘야 돼요. 8·8 대책의 효과라는 게 그린벨트를 풀고 아파트를 제공하겠다는 거잖아요. 그러면 정책 당국자가 8·8 대책을 말할 때는 명확하게 더 구체적이었어야 하는 거예요.

*8·8 주택 공급 대책 : 서울 중심 부동산 가격 급등으로 서울 접경지에 약 10만 가구를 조성하겠다는 2024년 8월 8일 발표된 부동산 대책.

"우리가 서울시랑 얘기했고, 자곡동과 내곡동에 이미 토지를 수용했거나 거의 끝났다. 보상도 원하는 만큼 했다. 조감도 이렇게 나왔고, 용적률 300%고, 추석 지나서 5천 세대 들어갈 분양시장 크게 열겠다"라고 발표하면 기다리죠. 하지만 그런 게 아니잖아요.

"지금 우리 그린벨트 풀 거고요. 거기에다가 아파트 지을게요." 그런데 언제인지 구체적인 계획이 없죠. 사람들이 이 계획을 왜 안 믿냐면 제3기 신도시 들어보셨죠? 그게 사이즈가 꽤 돼요. 벌써 5년이 지났습니다.

LH가 토지 수용을 해야 하는데 LH가 돈이 없습니다. 토지 수용을 못 하는 곳들이 나타나고 있다고요. 사람들이 바보가 아니라니까요. 이 사실을 알고 있어요. 정부에서 돈이 없으니까 제3기 신도시도 주춤한 상태인데, 그린벨트 풀고 개발한다고 했을 때 '어떻게 할 거지? 서울시는 관련해서 제대로 된 계획도 얘기를 안 하는데 믿을 수 있을까?'라는 생각을 하기 시작한 겁니다. 신뢰를 잃은 거예요.

우리가 땅을 모은다고 했을 때, 땅이 존재함에도 정책 당국자들이 이상한 생각을 하고 있다고 생각하거든요. 땅이 있는데도 개발 플랜을 안 내놓으니까요. 그러니까 그 시각만 바꿔주면 될 것 같습니다. 그런데 그게 좀 심각합니다.

지금 재개발 크게 돼서 나온다는 얘기 없잖아요. 물량이 없지 않습니다. 예를 들어 서울 서쪽에 있는 용산 국제업무지구 있잖아요. 거기 토지 면적만 50만㎡예요. 그리고 전 세계 어느 국제업무지구도 반드시 용도를 섞어요. MXD(Mixed-use Development)라고 하는데, 그걸 다 오피스로 채우는 나라는 없어요. 오피스와 리테일(상권), 그리고 주거를 잔뜩 넣어요. 전 세계적으로 리테일(상권)은 망하고 있기 때문에 리테일 분량은 굉장히 축소하고 오피스 같은 경우에도 서구는 지금 공실률이 너무 높기 때문에 오피스 비중을 줄이고 주택 물량을 늘린다고요.

* 복합용도개발(MXD, Mixed-use Development) : 혼합적 토지 이용의 개념에 근거해 주거, 업무, 상업, 문화 등 상호 보완 가능한 용도를 서로 밀접한 관계를 맺을 수 있도록 연계 및 개발하는 것.

대표적인 게 도쿄의 아자부다이힐스예요. 거기 보시면 주택 물량이 상당히 커요. 용산 국제업무지구 개발도 제가 계산을 했을 때 반 정도만 주거를 올린다고 하면 거기서 만 채 나올 수 있어요.

그런데 이런 얘기 지금 아무도 안 하잖아요. 용산 국제업무지구 개발은 토지 자체가 코레일 땅이고, 코레일 상위 기관이 국토부죠. 중앙정부에서 그 얘기를 왜 안 하냐고요. 왜 강남에 있는 그린벨트를 수용해서 언제 수용할지도 모르는데 그다음에 뭘 한다는 얘기만 합니까. 서울 안에도 국공유지가 존재를 해요. 거기에 대한 플랜이 안 나오고 있기 때문에 문제인 겁니다. 특히 서울 서쪽 같은 경우에는 서울시에서 갖고 있는 부지가 존재해요. 또 상암동에도 100층짜리 오피스텔을 짓는다는 데가 있는데 거기 100층짜리 오피스 못 짓습니다. 수요가 없어요. 다만 거기는 초고층 아파트를 지었을 때 충분히 가능성이 있는 부지예요.

부동산 문제를 해결하기 위해 국가가 해야 할 일

부동산 문제를 시장에 다 맡겨야 하는 건 아닙니다. 자유방임으로 흘러버리면 자산이 폭등하는 경우에 자산을 갖고 있는 사람들만 유리할 수 있습니다. 그러면 사회적 약자, 그러니까 집이 없는 사람 또는 서민들은 거기서 소외돼요.

그렇기 때문에 정책의 목적이라는 건 자유시장경제 원칙에서 부동산의 원칙, 안정적 금융 제공자와 토지 제공자의 원칙, 서민을 위한 주거권 간의 균형에 대해서 고민해야 합니다. 주거권이라는 거는 집을 살 수 있는 권리와 적정한 비용을 내고 서울이라는 곳에서 안정적으로 거주할 수 있는 걸 말합니다. 임차를 하든 매매를 하든 정부 당국에서는 젊은 분들의 경우 초기에 자산이 많지가 않잖아요.

10억짜리 집을 산다고 했을 때 LTV가 50%라고 하면 5억이 필요한 거예요. 그 5억을 언제 모으냐고요. 생애 첫 구매자한테는 LTV를 높여줘야 돼요. 80%까지요. 그 상품은 지금 나왔어요. 그런 상품이 나오면 쭉 가야 돼요.

미국은 기본적으로 생애 첫 주택 보유자한테 더 많은 혜택을 줍니다. 저번에 해리스하고 트럼프 토론하는 걸 봤을 때 해리스가 'housing affordability가 지금 심각하다'고 해요. 미국에서는 절대 주택 가격 문제가 심각하다는 얘기를 안 해요. 주택 확보력이 심각하다고 하지.

* housing affordability : 주택 확보력, 주택 구매력.

(남은 이야기는 스프에서)

심영구 기자 so5what@sbs.co.kr

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