전세사기보증금반환 문제, 갈수록 심각… 피해 보상 받을 수 있는 방법은?

[스타데일리뉴스=황규준 기자] 조직적인 전세사기가 전국 단위로 기승을 부리고 있다.

전세사기 사건에서는 임대인이 변제능력이 없고 심지어 형사고소를 당해 이미 구속되어 있는 경우가 많아 세입자가 임대인으로부터 피해 보상을 받기 매우 어려운 상황이다. 임대인이 '나 몰라라' 하며 오리발을 내미는 상황에서 피해 보상을 일부라도 받고 싶다면 세입자가 어떻게 대응해야 할까?

법률사무소 화윤 김윤희 대표변호사

우선 전세사기 피해를 최소화 하기 위해서는 사전에 전세보증보험에 가입하는 것이 좋다. 전세보증보험에 가입되어 있다면 전세사기 피해를 당했다 하더라도 보험사가 요구하는 요건을 갖추어 보증보험금 반환을 신청할 수 있다. 이 때, 보험사는 임대인을 상대로 구상권을 행사하게 되나 그 과정에서 세입자가 걱정할 문제는 거의 없다.

다만 요즘에는 전세사기가 늘어남에 따라 보험사에서 보험금 지급을 거부하는 경우도 있다. 이러한 때에는 보험사의 주장이 타당한지 살펴보고 법적 대응을 고려해야 한다.

만일 전세보증보험에 가입하지 않았다면 계약 체결 시 공인중개사가 본인의 의무를 다 하였는지 살펴볼 필요가 있다. 공인중개사는 중개의뢰인에게 성실하고 정확한 설명을 하고 등기부등본 등 근거 자료를 제시해야 하는 의무를 갖는다. 또한 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 당사자에게 재산상 손해를 끼친 때에는 손해배상의 책임을 진다.

만일 공인중개사가 중개하는 과정에서 자신의 의무를 다하지 않은 사실이 확인된다면 그에 대한 책임을 물을 수 있다. 물론 임대인의 전세사기와 공인중개사의 손해배상 책임은 별도의 문제이기 때문에 사기로 손해를 입은 보증금을 직접적으로 공인중개사에게 받아 내는 것은 불가능하다. 다만 손해배상을 통해 금전적인 피해를 최소화 할 수 있다.

공인중개사가 중개 시 자신의 의무를 다 하였는지 아닌 지 여부는 법적인 검토가 불가피하다. 세입자가 피해를 주장하더라도 법원에서 공인중개사의 고의, 과실을 인정하지 않는다면 오히려 소송비용 등이 추가적으로 부담될 수 있다. 따라서 소송을 섣불리 제기하기 전에 전세사기 사건에 대해 풍부한 경험을 보유하고 있는 부동산전문변호사의 조력을 구하여 대응하는 것이 현명하다.

법률사무소 화윤 김윤희 대표변호사는 "최근 전세사기와 관련하여 다가구주택에서 많은 문제가 발생하고 있는데, 대법원도 공인중개사에게 다가구주택의 임차인이 만기에 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무가 있다고 보고 있다"고 설명했다.

이어 "단순히 등기부에 표시된 권리관계 등을 확인하고 설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고 선순위임차권에 관한 자료를 요구해서 확인한 다음 설명해주어야 하므로 임대차계약 체결 당시에 이러한 점이 충족되었는지 여부를 면밀하게 살펴 대응하여야 한다. 특히 임대인을 상대로 한 보증금 반환 청구 소송이나 공인중개사를 대상으로 한 손해배상청구 소송, 보험금 지급을 거부한 보험사를 대상으로 한 소송까지 다양한 소송을 진행하고 있는 부동산전문변호사의 조력을 구하여 현명한 해결책을 모색하기 바란다"고 덧붙였다.

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