“미국 부동산 투자도 결국 학군 좋은 곳” [헤럴드 머니페스타 2024]

어태수 네오집스 대표

우수한 공립고 있는 곳 투자 효과

금리 인하로 시장 상황 좋아질 것

어태수 네오집스 대표가 1일 ‘쉽게 이해하는 미국 부동산 투자’의 주제로 강연을 하고 있다. 이상섭 기자

“미국도 ‘학군 불패’입니다. 학군이 좋은 곳이 매매가도 높고 임대 수요도 높죠. 그렇다면 ‘학군이 좋다’는 어떤 의미일까요? 우수한 공립 고등학교가 위치한 곳에는 괜찮은 중학교, 초등학교가 있다는 것이니 그런 지역에서 좋은 매물을 찾아야 합니다”

어태수 네오집스 대표는 지난 1일 서울 강남구 코엑스 더플라츠에서 열린 ‘헤럴드 머니 페스타 2024’에서 진행한 ‘쉽게 이해하는 미국 부동산 투자’ 강연을 통해 이같이 말했다.

어 대표는 “데이터에 따르면 학군이 좋은 곳이 그렇지 않은 곳에 비해서 집값이 2.4배 비싸고, 임대 수요는 30%가 높다”면서 “임대 수요가 높다라는 것은 임차인의 수요가 있기 때문에 렌트비를 올릴 수가 있다는 뜻이므로 금액대에 맞춰서 학군 좋은 곳을 선택한다면 최소 중간 이상의 투자 효과는 보실 수가 있다”고 설명했다.

현재 미국 캘리포니아주에서 거주하고 있는 어 대표는 “미국 부동산 시장은 아직 회복기”라고 운을 떼며 “금리가 인하된 만큼 시장 상황은 앞으로 좋아질 것 같다”고 내다봤다. 미국 연준에서 최근 기준금리 0.5%p 빅컷을 단행, 약 4년 반만에 금리를 인하해 모기지(주택담보대출) 금리도 내려갈 가능성이 높으니, 투자하기는 나쁘지 않은 시기라고 평가했다. 어 대표는 “금리가 내려가니 지금 부동산 매물이 나오면 하나둘 매입을 하고 후에 대환을 하자라는 추세”라며 “물론 아직까지 눈치를 보는 사람이 많다고 생각한다”고 현지 분위기를 전했다.

투자의 효용을 판단하기 위해 어 대표는 미국과 우리나라의 부동산 관련 세금 차이도 짚었다. 그는 “우리나라는 거래세가 높지만 미국은 보유세가 높다. 대신 증여·상속세 면제 한도(2722만달러, 약 360억원)가 상당하고, 취등록세가 없으며 양도소득세 이연이 가능하고, 다주택자는 취득세가 중과되지 않고 종부세 등은 부과되지 않는다”라고 했다. 그러면서 “미국 주택 보유세는 주마다 차이가 있지만 0.32~2.23% 가량이고, 차후 상속·증여까지 이뤄진다고 하면 어느 곳의 부동산 투자를 선택하면 좋을지 계산이 가능할 것”이라고 덧붙였다.

상업용 부동산 투자의 경우 선제적으로 인컴게인(임대료 수익), 캐피털 게인(자본 수익) 중 하나를 우선적으로 골라야 한다고 했다. 어 대표는 “지역별로 인컴을 보고 들어갈지, 캐피털을 보고 들어갈지가 다르기 때문에 이를 선택해야 하는데 기본적으로 수익률이 5~6%를 넘기면 캐피털 게인이 나오기는 쉽지 않다고 판단한다”고 했다.

이어 우량 임차인으로 꼽히는 스타벅스, 대형 약국 등 특징도 설명했다. 어 대표는 “미국의 우량 임차인은 우리나라와 차이가 있는데 미국은 재산세와 같은 각종 세금이나 보험료 같은 부수적인 비용을 임차인이 지불한다. 또 임차 기간도 매우 길어 일례로 한 월 그린스(대형 약국) 매장은 임대 시작이 2010년 3월 8일인데 본 계약이 2035년까지고, 옵션까지 고려하면 2085년까지”라면서 “본 계약이 끝나면 5년마다 계약을 갱신하는 구조로 8% 안팎의 수익으로 꾸준한 캐시카우 역할을 할 수 있다”고 말했다.

강연을 들은 50대 신모씨는 “미국 부동산 투자 강연을 들으니 미래에 대한 꿈이 생겼다”며 “생소한 정보를 접할 수 있어 흥미롭고 재미있었다”고 말했다.

어태수 대표가 이끌고 있는 네오집스는 해외 부동산 투자 플랫폼이다. 네오집스는 미국 9개 주에 학군, 매물 정보 등을 데이터화 해놓고 고객들의 문의가 있을 때 집 소개부터 대출, 중개까지 논스톱 서비스를 제공한다.

박자연 기자

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