지난 여름 서울 집값, '2019년 불장'이 보였다

[집값 톡톡]8월 서울 집값 0.83% 상승
2019년 12월(0.86%) 이후 최고 상승률
중개사협회는 월 4.5% 하락 집계 내놔
주간 변동률은 다시 주춤…집값 향방은?

최근 서울 집값 추세가 심상치 않습니다. 각종 통계 수치를 비롯해 일부 실거래 가격 상승폭을 들여다보면 뜨거웠던 2019년이 생각납니다. 특히 8월 집값은 2019년 12월 이후 최대 상승폭을 기록해 수요자들의 불안감을 자극했는데요.

다만 주간 단위 집계에서 9월 셋째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 다시 낮아졌고요. 실거래가 위주로 집계하는 민간 통계(한국공인중개사협회)에선 서울 집값이 전월 대비 하락했다는 정반대의 분석을 내놓기도 했죠. 서울 집값, 어떻게 되는 걸까요?

주간 아파트 매매가격 변동률/그래픽=비즈워치

8월 집값 왜 이래?

한국부동산원의 월간 주택가격 동향조사에서 8월 전국 주택(아파트·연립·단독주택) 매매가격지수는 0.24% 상승해 전월(0.15%) 대비 상승폭이 확대됐습니다. 수도권(0.40%→0.53%)과 서울(0.76%→0.83%)도 각각 상승폭이 커지며 전국의 상승을 이끌었죠.

특히 서울 집값은 2019년 12월(0.86%) 이래 최대 상승폭을 기록했는데요. 단연 '아파트'가 가격을 견인했습니다. 지난달 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.27% 올라 2018년 9월(1.84%) 이후 71개월 만에 최고 상승률을 기록했는데요. 이는 연립주택(0.23%), 단독주택(0.24%)보다 크게 높은 수준이죠.

부동산원 측은 "서울은 가격 급등 단지에 대한 피로감 등으로 일부 지역에서 매물 소진 속도가 떨어지긴 하지만, 선호 지역 신축·대단지를 중심으로 매매 수요가 견조한 모습을 보이면서 상승이 지속되고 있다"고 설명했습니다.

서울의 집값 상승세는 눈에 띄게 강해져 왔습니다. 올해 2월만 해도 주택 종합 매매가격 변동률이 -0.09%를 기록했는데요. 3월 보합 전환한 뒤 4월 0.09%, 5월 0.14%, 6월 0.38%, 7월 0.76%, 8월 0.83% 등으로 성큼성큼 보폭을 키웠죠.

특히 서울 주요 지역에선 연일 신고가가 나오고 있는데요. 이달 서울 서초구 반포동 '래미안원베일리'에서 전용면적 84㎡가 60억원에 거래된 데 이어, 성동구 성수동 '트리마제'도 같은 평형이 40억원에 신고가 거래됐습니다.

이제 '부촌'이라면 매맷값이 1평(3.3㎡)당 2억원을 넘보는 겁니다. 서울 집값이 크게 뛴 뒤 서울 거주자들이 경기·인천 등 수도권으로 눈을 돌리면서 수도권 집값도 덩달아 오르고 있습니다. 부동산원에 따르면 7월 기준 서울 거주자의 수도권 아파트 매입 건수는 2634건으로 올 1월(1060건) 이후 6개월째 증가세입니다.

실거래가 기반의 통계를 제공하는 KB부동산 통계를 봐도 상승세입니다. 8월 전국 주택매매가격 상승률은 0.11%로 전월(0.02%)보다 상승폭이 커졌고요. 특히 서울 아파트 매매가격 전월대비 상승률은 0.89%로 전월(0.56%)보다 높아졌습니다.

월간 주택 종합 매매가격지수/그래픽=비즈워치

상승 주춤?…'그래도 오른다'

다만 최근엔 조금 다른 분위기도 포착됩니다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격을 보면 9월 셋째주(16일 기준) 들어 전국, 수도권, 서울의 상승률이 전주 대비 둔화했거든요.

추석연휴 중이었던 9월 셋째 주 전국 주간 아파트 매매가격 상승률은 0.05%로 전주(0.07%) 대비 주춤했고요. 서울(0.23%→0.16%)과 수도권(0.15%→0.11%)도 상승폭이 작아졌습니다. 인천이 0.10%에서 0.06%로, 경기가 0.13%에서 0.09%로 상승폭을 줄였고요.

부동산원 측은 "서울은 대부분 지역에서 매물이 증가했으나 거래량은 감소세를 나타내는 가운데, 단기 급등 단지를 중심으로 한 매수 관망심리가 점차 확산하는 모습을 보이는 등 지난주 대비 상승폭이 축소했다"고 설명했는데요.

매맷값을 받치고 있던 전셋값도 상승폭이 작아진 모습입니다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 5월22일(0.01%)부터 70주째 상승중인데요. 다만 8월19일(0.20%)을 기점으로 5주째 상승폭을 줄여 9월 셋째주엔 0.12%를 기록했습니다.

민간에선 오히려 8월 서울 집값이 '하락'했다는 통계를 내기도 했습니다. 한국공인중개사협회 부동산정책연구원은 전월 대비 8월 아파트 매매가격 변동률은 △전국 -1.9% △서울 -4.5% △수도권 -4.4%로 각각 조사됐다고 밝혔습니다.

휴가철, 가격 상승에 따른 피로감, 8·8 부동산 대책 등이 종합적으로 작용하면서 매수 심리가 관망세로 돌아섰다는 분석인데요. 부동산원처럼 '지수'를 기반으로 한 게 아닌 '실거래 계약 정보'를 기반한 방식이라 통계 값의 차이가 큰 것으로 풀이됩니다. 중개사협회는 지난달부터(7월분) 자체 통계를 만들어 내놓고 있습니다. ▷관련기사: "국토부 실거래가보다 빠르다"…계약서로 DB 만드는 중개사협회*(8월14일)

고하희 대한건설정책연구원 선임연구위원은 "실거래가 기반의 통계는 사정 개입(특정 거래, 거래량 등)을 걸러내지 못해 일부 오류가 있을 수 있다"며 "통계를 지수화해서 봤을 땐 집값 상승이 이어졌다고 본다"고 분석했습니다.

시장 판단이 점점 어려워지는데 중개사협회마저 정보에 혼선을 더하는 모습이네요. 그래도 아직까지는 서울 집값 전망을 '안정'으로 보기엔 무리가 있다는 진단이 우세합니다. 하반기에도 대출 수요 규제 강화, 전세 계약갱신청구권 만료, 금리 인하 등 다양한 변수가 집값을 자극할 수 있다고 합니다.

고 선임연구위원은 "대출을 너무 조여놔서 갈아타기 하려는 사람들은 기회가 생기면 서울에 집중하려고 한다"며 "아울러 7월 말 계약갱신청구권 4년 만기가 도래하기 시작했기 때문에 하반기 전세 매물이 쏟아지면 전셋값이 오르면서 매맷값이 더 오를 수 있다"고 전망했습니다.

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