조합-시공사 공-수교대? 정비사업 수주시장, 컨소시엄 참여 확산

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 건설사들이 재건축·재개발 정비사업 수주를 확대하는 가운데 시공사 2곳이 손을 잡고 컨소시엄으로 참여하는 사업장이 늘고 있다.

원자잿값 상승과 고금리 장기화 등으로 공사비 리스크가 확산하면서 건설사들이 신규 수주에 부담을 줄이기 위한 조치로 풀이된다. 건설사의 매출 원가율이 좀처럼 낮아지지 않는 상황에서는 공동 참여가 더 늘어날 것으로 전망된다. 통상 재정비 사업 조합이 브랜드 순수성을 위해 컨소시엄을 좋아하지 않는 것을 감안하면 최근 공사비 상승에 따른 조합과 시공사의 '공(攻)-수(守) 관계'가 바뀐 것으로 분석도 나온다.

20일 정비업계에 따르면 공사비 5000억원이 넘는 대형 정비사업에서 건설사가 컨소시엄을 이뤄 시공권을 따내는 사례가 증가하고 있다.

5년 연속 정비사업 수주액 1위에 오른 현대건설은 컨소시엄 사업이 활발하다. 지난 8일 현대건설은 대우건설과 손을 잡고 1조3086억원 규모의 부산 '괴정5구역' 재개발 사업을 수주했다. 괴정5구역 재개발은 부산 사하구 괴정동 571-1번지 일원에 지하 3층~지상 39층, 19개 동 규모다. 공동주택 3102가구와 오피스텔 144실, 부대 복리시설을 신축한다. 컨소시엄 지분율은 현대건설 55%, 대우건설 45%다.

서울 용산구 재개발지역 전경. [사진=이한결 기자]

앞서 5월에는 SK에코플랜트와 전략적 제휴를 맺고 7342억원 규모의 인천 '부개5구역' 재개발 사업을 따냈다. 이 사업장은 올해 인천 지역 최대 재개발로 꼽힌다. 지하 3층~지상 29층, 20개 동, 2013가구 및 부대복리시설 등이 들어선다.

지난달 삼성물산은 GS건설과 함께 서울 강남3구(강남·서초·송파)에서 처음으로 공공재개발 방식을 택한 송파구 '거여새마을' 구역의 시공권을 손에 쥐었다. 서울지하철 5호선 거여역 인근 대지 7만1922㎡에 지상 최고 35층, 12개 동, 1678가구를 짓는다. 총공사비는 7000억원이고, 입주는 2030년 예정이다.

입찰 대기 중인 컨소시엄도 상당수다. 단독 참여로 입찰이 한 차례 무산된 강북구 '미아9-2구역' 재건축은 현대건설과 HDC현대산업개발이, 공사비 1조원 규모의 영등포 '신길2구역' 재개발은 GS건설과 삼성물산이, 강서구 '방화3재정비촉진구역' 재건축은 현대건설과 현대엔지니어링이 손을 잡고 시공권 확보를 추진하고 있다.

정비사업에 컨소시엄이 늘어난 이유는 공사비 리스크가 확산됐기 때문이다. 건설사의 매출 원가율이 95%가 넘는 상황에서 대형 사업장일수록 원가율 관리에 부담이 클 수밖에 없다. 공사비가 늘어나면 조합측과 인상분을 협상하지만 원하는 만큼 회수하기 어려운 게 현실이다. 공동 참여로 이익이 줄더라도 사업 위험성을 낮추는 게 사업 전략에 유리하다고 판단하고 있다.

경쟁보다 단독 입찰이 상대적으로 건설사에 유리한 것도 컨소시엄을 선호하는 이유다. 시공권이 경쟁구도로 이뤄지면 건설사간 출혈경쟁이 불가피하다. 입찰에 탈락하면 공사 수주를 위해 투입한 광고홍보비, 인건비, 설계비 등을 날리게 된다. 이에 사업 참여에 관심이 있는 건설사가 경쟁보다는 컨소시엄으로 지분을 나눠 갖는 형식이 부담을 줄이는 방법인 셈이다.

건설사 정비사업 관계자는 "지역별로 편차가 있지만 공사비가 3000억~4000억원을 상회하면 단독 참여보다는 컨소시엄을 구성한다는 기본 방침을 갖고 사업성을 검토하고 있다"며 "원가율 부담을 낮추고 출혈경쟁을 줄일 수 있기 때문에 정비사업 수주전에서 컨소시엄 참여가 더 늘어날 것"이라고 말했다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 잠실 ′엘리트′ 단지 모습. [사진=김민지 기자]

이같은 컨소시엄 재정비 사업 수주는 시공사와 조합간의 공-수 관계가 바뀐 사례로 진단된다. 재정비 조합들은 컨소시엄 수주에 반대하는 입장이 강하다. 브랜드의 순수성을 위해서다. 예를 들어 삼성물산이 수주한 사업장은 단지 차별성을 위해 애칭(펫네임)이 붙지만 '래미안'이란 브랜드명을 사용할 수 있다. 하지만 컨소시엄의 경우 브랜드명이 복잡해지고 특히 강남 '도곡렉슬'이나 잠실 '엘스'·'리센츠'·'트리지움'·'레이크팰리스'처럼 3개 이상 건설사가 참여할 경우 연속성이 없는 독자 브랜드가 붙어 어느 건설사가 지었는지도 알 수 없게 된다. 즉 브랜드 프리미엄을 얻을 수 없는 것이다.

이에 따라 서울 강남권이나 마용성 지역과 같은 인기지역 재정비 조합은 시공사 선정과정에서 국가 계약과 똑같이 경쟁입찰 방식을 주문한다. 최근 컨소시엄 수주가 이어지는 곳도 재개발 등 상대적으로 조합 입김이 약한 사업장으로 꼽힌다.

한 시장 전문가는 "건설사 입장에선 자금 흐름 측면이나 주요 알짜 사업 수주에 손 쉽게 나설 수 있도록 큰 규모의 사업을 하나 하는 것보다 여러 사업을 조금씩 동시에 하는 것을 선호할 수 있다"며 "반면 조합원들은 컨소시엄 단지는 브랜드 프리미엄을 얻을 수 없는 만큼 컨소시엄 수주를 좋아하지 않는데 다시금 컨소시엄이 늘어나고 있는 것은 결국 늘어난 사업량으로 인해 조합과 시공사의 갑을 관계가 바뀐 것으로 풀이할 수 있을 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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