"지방도 DSR 2단계?…양극화 심화, 침체 우려 커진다"

9월부터 주택담보대출 스트레스 DSR 2단계 시행

서울 집값 상승 흐름 지속, 지방만 낙폭 키운 상황

늘어난 악성 미분양 80% 이상 지방에 몰려 '타격'

[이데일리 이윤화 기자] 집값 양극화가 이어지는 가운데 정부의 대출 규제로 인해 지방 부동산 시장 회복이 더뎌질 것이란 전망이 나온다.

대구 아파트 전경. (사진=연합뉴스)

18일 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 0.23% 오르며 25주 연속 상승했지만 지방은 0.01% 하락했다.

이달 1일부터 실시한 대출 규제 강화가 수도권과 지방에 동시에 적용되는 가운데 타격은 지방이 더 크게 받을 수 있단 예상이 나오는 이유다. 금융위원회는 이달 1일부터 대출 한도를 줄이기 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)총부채원리금 2단계 적용을 시행했다. 올해 2월 1단계 스트레스 DSR 규제를 시행하면서 은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 금리 0.38%포인트를 가산했지만 2단계 규제 시행부터는 비수도권 대출에 0.75%포인트, 수도권 주택담보대출에 1.2%포인트의 가산금리를 적용한다. 스트레스 금리가 가산되면 연간 이자 비용이 늘어나 DSR 비율이 오르며 대출 한도가 낮아지는 원리로, 소득 5000만원 차주가 변동금리로 받을 수 있는 대출 한도가 3억1500만원에서 2억8700만원으로 2800만원가량 줄어든다.

문제는 지방 부동산 시장의 타격이다. ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 7월 말 기준 전국 1만6038가구로 1182가구(8.0%) 증가했다. 이는 2020년 10월(1만 6084가구) 이후 3년 9개월 만에 가장 많은 수준이다. 증가분 중 1173가구가 지방에서 발생한 물량으로, 전체 준공 후 미분양 중 81.9%(1만3138가구)가 지방에 몰렸다.

이처럼 악성 미분양 물량 적체가 심각한 지방에선 양극화 상황을 반영해 규제 적용 지역을 선별해야 한단 주장이 나오고 있다. 지방의 한 중소 건설사 관계자는 “주택 거래량이 월 1만 건이 넘어서며 가격이 급등하고 있는 수도권과 달리 지방은 악성 미분양을 털어내지도 못하고 폐업하는 곳도 많다”면서 “금리에 차등을 두긴 했지만 지방도 DSR 규제 강화를 하겠다는 것은 현실에 맞지 않은 정책”이라고 주장했다.

전문가들은 수도권과 지방의 부동산 시장 양극화가 심해지고 있는 만큼 규제를 일괄 적용해선 안된다고 조언한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “대출 규제가 강화하면서 서민들과 지방 부동산에 미치는 영향은 크겠지만, 돈이 있는 사람들은 대출이 몇 천 만원 덜 나온다고 해서 서울이나 수도권에 집을 안 사진 않을 것”이라면서 “가계대출 증가를 막기 위한 정책은 필요하지만, 양극화가 심해지고 있기 때문에 지방 부동산은 규제로 묶어둘 수 있는 상황은 아닐 것이라고 본다”고 말했다.