낮은 수익률에 발목 '보험사 주택임대업'…"규제 풀고 아파트 허용해야"

보험연구원 '보험회사의 주택임대사업 영위' CEO 리포트

총자산 중 보유 부동산 비중 14년만에 9.4%→1.4% '뚝'

新사업 육성 선결조건, '수익성 제고·건전성 우려 해결'

[이데일리 유은실 기자] 낮은 수익률에 발목이 잡혀 있는 보험사의 주택임대사업을 활성화하기 위해선 임대료·계약기간 등에 대한 각종 규제 완화가 필요하다는 조언이 나왔다. 또 임대사업 대상을 주택뿐 아니라 아파트로 넓혀, 아파트 임대사업과 연계된 개발·분양을 허용하는 방안을 마련해야 한다는 제언이다.

(사진=게티이미지뱅크)

17일 보험연구원이 이달 발표한 ‘보험회사의 주택임대사업 영위’ CEO 리포트에 따르면 보험사는 주택임대업 영위 과정에서 가장 큰 장애요인 중 하나로 ‘수익성 부족’과 ‘재무건전성 악화’를 꼽았다. 보험사의 주택임대업 영위는 임대주택 공급의 공익적 목표와 인플레이션 위험 헤지 수단이라는 긍정적인 효과에도 ‘비활성화’된 영역 중 하나다. 실제 보험사 총자산에서 보유 부동산이 차지하는 비중은 1999년 3월 9.4%에서 2023년 11월 1.4%로 떨어졌다. 이는 해외 주요 국가 보험사가 직·간접적으로 주택임대사업에 적극적으로 참여한 것과는 대조적이다.

주택임대업은 장기 보유와 운영에 따른 높은 리스크가 있지만 주택 가격 대비 수익 비율은 낮은 편이다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 2024년 2월 기준 아파트 평균매매가격 대비 전셋값 비율은 66.9%이며 전·월세전환율은 6.2%에 불과하다. 이에 각종 세금과 비용을 무시한 평균 임대수익률은 4.1%로 집계됐다. 법상 임대료 상승률이 연간 5% 한도로 제한하고 있다는 점도 한계로 지적됐다. 기본적으로 임대수익과 매매차익을 기대하고 있는 보험사로선 분양을 통해 일정 기간 내 투자원금 회수가 불가능한데 굳이 주택임대를 투자대상으로 올리기 어렵다는 것이다.

자회사를 통한 임대주택 투자업도 마찬가지다. 시장에서 차입 금리(5~7%)가 현재의 임대수익률인 4% 내외보다 높아, 돈을 빌려 수익률을 올릴 가능성이 작다. 게다가 임대주택 관련 제도의 잦은 변경으로 임대주택 투자자로서 변수도 달갑지 않은 실정이다.

이에 보험사 주택임대업 활성화를 위해선 임대료 규제를 풀고 아파트 임대를 허용해줘야 한다는 목소리가 나온다. 보험사 사업전략과 평판리스크 관리 방침에 따라 자율적으로 임대료 수준과 인상률을 정하도록 하면 주택임대사업의 수익성 제고에 도움이 된다는 설명이다. 임대료 규제 자유화에 맞춰 보험사는 임대주택 고급화와 차별화도 전략적으로 고려해볼 수 있다.

또 보험사가 영위할 수 있는 민간임대주택 사업 대상에 아파트도 포함해야 한다는 조언도 나왔다. 예컨대 아파트 건설 시 일부 분양 조건부 임대사업을 허용하면, 초기 투자금의 상당 부분을 조기에 회수할 수 있다. 보험사가 일정 기간 임대사업 이후 분양을 할 수 있도록 하고, 임대의무 기간 중이라 하더라도 필요한 경우 기업 간 입대사업권 양도도 허용하는 방안도 있다. 평판리스크를 고려한 보험사가 주택임대 시장에 진출할 수 있도록 자회사 업무범위에 주택임대 관련 업무를 포함하는 것도 방안에 포함됐다.

보험사 재무건전성 악화 우려를 잠재우기 위한 다양한 방법도 제시됐다. 보험회사의 민간임대주택 운영에 대하여 주택도시보증공사(HUG) 등이 낮은 수준의 임대수익률을 보증하고 임대기간이 끝나면 보험회사가 HUG 등 공공기관에 투자원금(취득가)에 매각할 수 있는 옵션을 부여할 필요가 있다는 주장이다. 보험연구원 관계자는 “보험사의 임대주택 사업 활성화를 위해 수익성·건전성 제고 방안과 함께 종합적인 규제 정비가 필요하다”고 말했다.