“여보, 안팔리는 우리집 아들한테 싸게 팔까”…이것 모르면 큰일난다[부동산360]

부동산 경기 부진에 증여성 직거래 고민

절세 차원에서 저가 양수도 대안될 수도

특수관계인 간 거래 우선 조사…주의해야

서울 아파트 단지 모습. 사진은 기사와 직접적 관련 없음. 임세준 기자

[헤럴드경제=고은결 기자] #.최근 수도권에 거주하는 60대 A씨는 10년 전에 7억원에 취득해 현재 시가 15억원 수준의 아파트를 내놨는데, 좀처럼 팔리지 않아 걱정이다. 차라리 부동산 급등기가 오기 전에 30대 자녀에게 증여성 직거래로 낮은 가격에 집을 넘기는 게 나을까 고민하고 있다.

부동산 경기 부진이 이어지는 가운데 증여성 직거래를 고려하는 이들도 늘고 있다. 증여세 부담이워낙 높은 데다, 절세 차원에서는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 상황에서는 저가 양수도 거래가 한 가지 대안으로 꼽히기 때문이다. 다만 가족 간 거래 같은 특수관계인 간 거래는 우선적인 조사 대상이 되므로, 실제 대금을 주고받는 등 투명한 절차가 수반돼야 한다는 조언이 나온다.

앞선 사례의 A씨가 시가 15억원 아파트를 자녀에게 증여하려 할 때 부담하는 세금은 0원이다. 반면 A씨 자녀는 직계비속공제 5000만원 적용 후 증여세만 계산해도 약 4억740만원의 세금 부담하게 된다. 이때 증여재산 채무액과 10년 이내 증여받은 재산액이 0원이라고 전제하고, 자진신고납부세액공제 등을 고려했다.

반면 A씨가 자녀에게 12억원에 저가 양도하면, A씨는 시가 15억원에서 시가의 5% 또는 3억원 이상 차이 나는 12억원에 거래해 양도세는 시가에 따라 계산. 이에 양도세 및 지방소득세 약 348만1500원 부담하게 된다. 이때 A씨 자녀는 15억원의 집을 12억원에 매입해, 3억을 이득 본 셈이다. 따라서 3억원은 증여받은 것으로 볼 수 있다.

그러나 이 경우 3억원 전체에 대해 증여세로 계산하지 않는다. 현재 상속세 및 증여세법에서는 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30% 낮은 금액과 3억원 가운데 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는다. 즉 자녀의 증여재산가액은 0원이 돼, 증여세 부담이 없다. 물론 A씨 자녀는 자력으로 대가를 지급해야 하나, 이런 조건에서 증여와 저가 양수도에 따른 경우 세금 차이는 4억원 수준인 셈이다.

다만 이런 가족 간 저가양수도 거래는 특수관계인 간 저가 양수도 거래가 되므로 주의해야 한다. 김근량 세무회계새벽 대표세무사는 “국세청에서는 특수관계인 간의 거래를 우선적으로 조사하며, 저가 양수도의 경우 조세회피 의도가 있는지 파악하려 하므로 대금을 실제로 주고받고, 이를 돌려주면 안 된다”며 “양도소득세와 증여세 외에도 취득세를 고려해야 하고, 가구별 주택 수나 소재지에 따라 유불리를 판단해야 한다”고 설명했다. 만약 A씨가 전세 형태로 해당 주택에 계속 거주하면, 전세보증금을 사후에 실제로 돌려줘야 한다. 단기간 자금 유동성 문제는 해결할 수 있지만, 실제로 보증금 돌려주지 않으면 증여세가 부과될 수 있단 얘기다.

한편 저가 양수도를 통해 취득한 주택은 취득가액이 시가보단 낮아, 추후 양도 시 취득가액이 낮게 산정되며 양도세가 높은 것 아니냐는 우려도 있다. 다만 저가 양수도 산정 시 증여재산가액을 취득가액에 포함시켜 주므로, 저가양수도 당시 가액을 추후 양도 상황을 고려해 적절히 계산해 선택할 수 있다. 김 세무사는 “A씨 사례에선 증여재산가액이 0원으로 산정돼, 추후 양도에서 취득가액은 12억원(12억+0원)”이라고 설명했다.

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