서민 부담 고려? 지방 부동산 살리기? DSR 연기 '논란'

스트레스 DSR 2단계 연기…시장 영향은 적을 듯

"대출 막차 타라" 가계부채 급증 부추길 우려

지방 부동산PF 심각하다는 신호? 효과는 "그다지"

17일 오후 서울 시내 한 은행에 주택담보대출 관련 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

정부가 다음 주부터 시행하기로 했던 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 조치를 돌연 9월로 연기했다. 서민 차주에게 가중될 부담과 부동산 PF 연착륙이 진행 중인 상황을 함께 고려했다는 설명이지만, 애초 스트레스 DSR 정책의 실효성은 물론 금융당국의 신뢰도에도 문제가 될 것이란 지적이 나온다.

이미 고정형 비중 높아 여파 적지만…'대출 막차' 오신호 우려

금융위가 스트레스 DSR 2단계 조치를 9월 1일로 연기하며 언급한 첫 번째 이유는 서민과 자영업자의 어려움 해소를 위한 범정부적 대책이 진행 중인 과정에서 기조를 맞추겠다는 것이다.

지난 2월부터 시행 중인 1단계 스트레스 DSR은 은행권 주택담보대출만 대상으로 기본 스트레스 금리(1.5%)의 25%인 0.38%가 가산됐다. 그러나 2단계부터는 은행권 신용대출과 제2금융권의 주택담보대출까지 가산금리 대상에 포함되고 스트레스 금리 수준도 기본의 50%인 0.75%로 높아진다.

이에 차주별로 최대 대출 한도는 은행권과 제2금융권 주담대의 경우 3~9%, 은행권 신용대출에선 1~2%씩 감소하게 된다.

임형준 금융위 거시금융팀장은 "2단계 시행 시 제2금융권 주담대의 경우 대출 한도가 줄어드는 차주가 약 15% 정도로 분석됐다"며 "고(高) DSR 차주, 자금수요가 긴박한 위험차주가 받을 영향이 커지는 것이기 때문에 관련 대책이 나온 뒤 상황을 봐가며 시행하는 게 맞다고 판단했다"고 설명했다.

다만 실제 시장에선 이미 스트레스 DSR 규제의 영향 자체가 미미해졌다는 분석이 나온다. 스트레스 DSR은 향후 금리변동에 따른 차주의 상환부담을 조절하기 위한 제도이기 때문에 변동금리로 대출받는 경우에 주로 적용되고 금리변동에 따른 위험이 낮은 고정형(혼합형·주기형)에는 영향이 크지 않다.

박종민 기자

통상 은행이 금리 변동의 부담을 안고 가는 고정형(혼합형·주기형)의 금리가 변동형보다 높지만, 하반기 금리인하가 예상되는 가운데 은행권이 고정형 상품 유치를 확대하면서 변동형보다 금리가 낮아지는 역전현상이 일어난 상황이다.

은행권의 한 관계자는 "연초부터 6월 현재까지도 주담대 대부분이 5년마다 금리가 바뀌는 주기형으로 나가고 있다"며 "주담대에선 이미 가계부채 구조개선(고정형 비율 확대)이라는 스트레스 DSR 규제 목적이 달성돼 의미가 없어진 셈"이라고 말했다.

이어 "그럼에도 시장에는 이번 조치가 9월 전에 '대출 막차를 타라'는 시그널로 오해될 소지가 있다"며 "가계대출을 잡겠다면서 규제는 미룬다니 혼란스러운 건 사실"이라고 말했다.

'부동산PF 위기' 시그널?…"서울 집값만 부채질" 비판도

정부는 스트레스 DSR 2단계 시행을 연기하면서 이달 말부터 부동산 PF 사업성 평가가 진행되는 등 PF 시장의 연착륙 과정도 고려했다고 밝혔다. 현재 부실 위기인 부동산 PF 사업장들이 주로 지방에 몰려있는 상황에서 제2금융권까지 대출 한도를 줄였을 때의 충격을 우려한 것으로 보인다.

석병훈 이화여대 경제학과 교수는 "2단계에선 제2금융권 주담대 한도도 줄어드는데 신용점수가 낮은 자영업자나 지방 부동산 대출을 받으려는 사람들이 대부분일 것"이라며 "해당 영역을 살려둬야지만 부동산PF 연착륙이 가능하다는 심각한 시그널로 읽힐 수도 있다"고 분석했다.

다만 이번 조치로 지방 부동산 시장의 자금경색을 일시적으로 막는 효과에 비해 수도권 집값을 부채질하는 부작용이 더 클 수 있다는 지적도 나온다. 국책 연구소의 한 관계자는 "이미 1단계를 시행 중인 상황에서 2단계를 2개월 정도 유예하겠다는 것이어서 부동산 PF 연착륙에 얼마나 도움이 될지 모르겠다"며 "명확한 연결고리가 보이지 않는다"고 말했다.

석 교수도 "이미 구조적으로 지방은 과대 공급이다. 대출 규제를 미뤘다고 해서 지방에 온기가 가는 건 역부족으로 보인다"며 "대신 서울에선 2단계를 적용하든 말든 어차피 고정금리로 '영끌'해서 집을 사겠다는 수요를 더 부추길 수 있다"고 지적했다.

이어 "무엇보다 중요한 부작용은 금융당국 정책의 신뢰성이 떨어지게 됐다는 것"이라며 "앞서 공매도 정책 등 이미 예고한 내용을 상당히 임박해서 미루는 일이 잦아지는 건 큰 문제"라고 강조했다.

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