■ 진행 : 정지웅 앵커
■ 출연 : 정철진 경제평론가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
최근 서울 아파트 매매 거래가 늘고가격이 반등하며 부동산 바닥론이 고개를 들고 있습니다. 또 코스피 지수는 2,800선 재탈환을 노리고 있는데요. 우리 경제에는 어떤 변수가 있는지 다양한 주제로 정철진 경제평론가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.
지금 최근 서울 아파트 가격이 다시 오르기 시작했다고 합니다. 6개월 만에 다시 상승 전환했다고 하죠?
[정철진]
이게 통계 잡는 기간별로 다른데요. 확실한 것은 서울 아파트 가격은 더 이상 하락으로 집계하는 곳은 없다고 보시면 될 것 같습니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 최근에 7개월 만에 상승했다는 통계가 잡히고 있는데요. 그래도 공신력이 있는 한국부동산원 자료에 따르면 이미 지난 4월부터 서울 집값은 상승으로 돌아선 것으로 파악되고 있습니다. 다만 우리에게 많은 착시효과를 주는 것이 지금 전국에서 서울만 오르고 있는 거거든요. 그러니까 전국적으로 보면 전국 집값은 6개월 연속 하락을 하고 있는 거고요.
이 중에서 또 쪼개보면 인천 같은 경우가 7개월 만에 겨우 상승으로 돌아섰고 수도권은 아직도 6개월째 하락을 하고 있는데 서울이 최근 2개월간 급반등해서 치솟아 오르면서 전체적으로 집값이 다시 오르고 있는 거 아닌가라는 게 앞서 말씀드린 처럼 부동산광장의 통계에 따르면 7개월 만의 상승이다라는 표현도 있지만 크게 보면 가진 4월부터 또 5월부터 상승으로 잡힌 곳들이 많이 있습니다. 그러니까 서울 아파트를 보면 최근 2개월간 이미 상승세를 시작했다고 정리하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
통계에 따라서 기간에 차이가 있지만 서울 아파트 매매가격이 일단 상승세로 전환한 것은 분명해 보입니다. 지금 금리 인하 기대감도 바로 서울 아파트 매매가격 상승의 요인으로 보이고 있어요.
[정철진]
그렇습니다. 우리가 주택담보대출 금리라는 것이 부동산, 집값을 올리고 내리는 여러 요인 중에서 상당히 큰 비중을 차지합니다. 집값이라는 게 정부 규제도 중요하겠고요. 경기도 타지만 직접적으로 대출자들이 체감하게 되는 금리가 굉장히 중요한데. 주택담보대출 금리가 최근에 빠르게 떨어지고 있습니다. 여기서 굉장히 의아하실 텐데 미국은 아직 금리 인하도 안 했고 우리 한국은행도 당분간 금리인하할 생각은 없다는데 왜 주담대 금리는 떨어지는 거지? 그럴 텐데요.
미국의 연준이나 우리 한국은행이 오르고 내리는 건 기준금리고요. 시장에서 결정되는 시장금리는 실은 선반영합니다. 그러니까 현재 시장에서는 미국도 결국 금리를 내릴 것 아니야? 한국은행도 결국 금리를 내릴 거 아니야라고 해서 지금 은행채 금리가 너무나 빨리 떨어지고 있습니다. 그래서 말씀하신 대로 이번 주 나온 주담대를 좀 보면 변동금리 같은 경우에도 3~5%대인데 더 드라마틱하게 떨어진 것이 혼합형 고정금리라고 하죠. 우리나라는 10년, 20년 시중에서 고정금리는 없고 5년을 고정으로 하고 이후에 변동으로 바꾸는 이 혼합형 금리 중에서 신한은행이 앞단이 2자가 나왔습니다.
[앵커]
2%대로 진입한 거죠?
[정철진]
맞습니다. 2.9%가 나왔기 때문에 5대 은행 중에서 신한은행이 먼저 이렇게 혼합형 금리에서 2%대를 보여준다면 다른 은행도 경쟁적으로 가거든요. 왜냐하면 몰리잖아요. 그렇기 때문에 앞단에서 이렇게 2%대를 본 게 언제인가 봤더니 3년 3개월, 그러니까 우리가 코로나 때 2020년, 21년 부동산 열기 뜨겁다 할때가 앞단이 2%대. 그때는 2%대 초반이었죠. 그때 이후로 3년 3개월 만에 지금 시중 주택담보대출 금리가 2자를 보였다. 물론 이건 상당히 신용이 좋으신 분들에 한해서지만 그래도 상당한 의미를 부여할 수는 있겠죠.
[앵커]
주담대 금리 2%대, 대출받는 사람들이 많이 늘어나고 있다고 하는데요. 서울 아파트 거래량에도 여기도 영향을 줬다고 볼 수 있을까요?
[정철진]
상당히 줬다고 볼 수 있어요. 두 가지 측면을 봐야 되는데 말씀하신 대로 금리입니다. 금리가 떨어지게 되니까 실질적으로 대출자들이 조금 더 부담을 덜하면서 집을 사는 경우가 있겠고요. 또 하나 특징적인 것이 올해 들어서 가장 눈에 돋보이는 것이 생애 첫 집을 산 사람들이 굉장히 많아요. 그러니까 1, 2, 3, 4, 5까지 통계 보면 전체 집 산 사람 중에서 38%, 39% 해서 서울 기준입니다. 5월을 보면 전체 집 산 분들 중에서 42%가 생애 첫 집을 산 경우거든요.
[앵커]
거의 절반에 달하네요?
[정철진]
맞습니다. 그런데 이 경우가 상당히 희귀한 경우입니다. 2021년, 이것도 마찬가지로 부동산 열기가 정말 뜨거웠을 때 이후로 나오는 현상인데 그러면 뭘 추론할 수 있겠는가. 시장 금리도 떨어져서 사람들이 집을 산 경우도 있지만 지금 1월부터 5월에 생애 첫 집 산 사람이 많아졌다, 이건 역시 정책 대출, 아마도 신생아특례대출의 영향이 상당히 크다고 추론할 수밖에 없고요. 신생아특례대출이 연초에 얼마나 실행됐나 봤더니 5조 2000억이 실행됐고요.
2만 1000명이 일단 신생아특례대출론을 받아서 집을 샀으니까 이게 얼추 서울에 집을 샀겠구나 하는 게 맞아 떨어지는 통계여서 아마도 시중 금리도 떨어지고 정부가 신생아특례대출 등으로 싼 금리로, 여기는 1~3%대 금리니까요. 정책금리를 주니까 이것들이 혼합하면서 서울 매수세를 야기시켰고. 이게 서울 집값을 끌어올리는, 이 정도의 로직 패턴으로 생각하시면 될 것 같습니다.
대담 발췌: 이은비 디지털뉴스팀 에디터
#Y녹취록
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[앵커]
최근 서울 아파트 매매 거래가 늘고가격이 반등하며 부동산 바닥론이 고개를 들고 있습니다. 또 코스피 지수는 2,800선 재탈환을 노리고 있는데요. 우리 경제에는 어떤 변수가 있는지 다양한 주제로 정철진 경제평론가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.
지금 최근 서울 아파트 가격이 다시 오르기 시작했다고 합니다. 6개월 만에 다시 상승 전환했다고 하죠?
[정철진]
이게 통계 잡는 기간별로 다른데요. 확실한 것은 서울 아파트 가격은 더 이상 하락으로 집계하는 곳은 없다고 보시면 될 것 같습니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 최근에 7개월 만에 상승했다는 통계가 잡히고 있는데요. 그래도 공신력이 있는 한국부동산원 자료에 따르면 이미 지난 4월부터 서울 집값은 상승으로 돌아선 것으로 파악되고 있습니다. 다만 우리에게 많은 착시효과를 주는 것이 지금 전국에서 서울만 오르고 있는 거거든요. 그러니까 전국적으로 보면 전국 집값은 6개월 연속 하락을 하고 있는 거고요.
이 중에서 또 쪼개보면 인천 같은 경우가 7개월 만에 겨우 상승으로 돌아섰고 수도권은 아직도 6개월째 하락을 하고 있는데 서울이 최근 2개월간 급반등해서 치솟아 오르면서 전체적으로 집값이 다시 오르고 있는 거 아닌가라는 게 앞서 말씀드린 처럼 부동산광장의 통계에 따르면 7개월 만의 상승이다라는 표현도 있지만 크게 보면 가진 4월부터 또 5월부터 상승으로 잡힌 곳들이 많이 있습니다. 그러니까 서울 아파트를 보면 최근 2개월간 이미 상승세를 시작했다고 정리하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
통계에 따라서 기간에 차이가 있지만 서울 아파트 매매가격이 일단 상승세로 전환한 것은 분명해 보입니다. 지금 금리 인하 기대감도 바로 서울 아파트 매매가격 상승의 요인으로 보이고 있어요.
[정철진]
그렇습니다. 우리가 주택담보대출 금리라는 것이 부동산, 집값을 올리고 내리는 여러 요인 중에서 상당히 큰 비중을 차지합니다. 집값이라는 게 정부 규제도 중요하겠고요. 경기도 타지만 직접적으로 대출자들이 체감하게 되는 금리가 굉장히 중요한데. 주택담보대출 금리가 최근에 빠르게 떨어지고 있습니다. 여기서 굉장히 의아하실 텐데 미국은 아직 금리 인하도 안 했고 우리 한국은행도 당분간 금리인하할 생각은 없다는데 왜 주담대 금리는 떨어지는 거지? 그럴 텐데요.
미국의 연준이나 우리 한국은행이 오르고 내리는 건 기준금리고요. 시장에서 결정되는 시장금리는 실은 선반영합니다. 그러니까 현재 시장에서는 미국도 결국 금리를 내릴 것 아니야? 한국은행도 결국 금리를 내릴 거 아니야라고 해서 지금 은행채 금리가 너무나 빨리 떨어지고 있습니다. 그래서 말씀하신 대로 이번 주 나온 주담대를 좀 보면 변동금리 같은 경우에도 3~5%대인데 더 드라마틱하게 떨어진 것이 혼합형 고정금리라고 하죠. 우리나라는 10년, 20년 시중에서 고정금리는 없고 5년을 고정으로 하고 이후에 변동으로 바꾸는 이 혼합형 금리 중에서 신한은행이 앞단이 2자가 나왔습니다.
[앵커]
2%대로 진입한 거죠?
[정철진]
맞습니다. 2.9%가 나왔기 때문에 5대 은행 중에서 신한은행이 먼저 이렇게 혼합형 금리에서 2%대를 보여준다면 다른 은행도 경쟁적으로 가거든요. 왜냐하면 몰리잖아요. 그렇기 때문에 앞단에서 이렇게 2%대를 본 게 언제인가 봤더니 3년 3개월, 그러니까 우리가 코로나 때 2020년, 21년 부동산 열기 뜨겁다 할때가 앞단이 2%대. 그때는 2%대 초반이었죠. 그때 이후로 3년 3개월 만에 지금 시중 주택담보대출 금리가 2자를 보였다. 물론 이건 상당히 신용이 좋으신 분들에 한해서지만 그래도 상당한 의미를 부여할 수는 있겠죠.
[앵커]
주담대 금리 2%대, 대출받는 사람들이 많이 늘어나고 있다고 하는데요. 서울 아파트 거래량에도 여기도 영향을 줬다고 볼 수 있을까요?
[정철진]
상당히 줬다고 볼 수 있어요. 두 가지 측면을 봐야 되는데 말씀하신 대로 금리입니다. 금리가 떨어지게 되니까 실질적으로 대출자들이 조금 더 부담을 덜하면서 집을 사는 경우가 있겠고요. 또 하나 특징적인 것이 올해 들어서 가장 눈에 돋보이는 것이 생애 첫 집을 산 사람들이 굉장히 많아요. 그러니까 1, 2, 3, 4, 5까지 통계 보면 전체 집 산 사람 중에서 38%, 39% 해서 서울 기준입니다. 5월을 보면 전체 집 산 분들 중에서 42%가 생애 첫 집을 산 경우거든요.
[앵커]
거의 절반에 달하네요?
[정철진]
맞습니다. 그런데 이 경우가 상당히 희귀한 경우입니다. 2021년, 이것도 마찬가지로 부동산 열기가 정말 뜨거웠을 때 이후로 나오는 현상인데 그러면 뭘 추론할 수 있겠는가. 시장 금리도 떨어져서 사람들이 집을 산 경우도 있지만 지금 1월부터 5월에 생애 첫 집 산 사람이 많아졌다, 이건 역시 정책 대출, 아마도 신생아특례대출의 영향이 상당히 크다고 추론할 수밖에 없고요. 신생아특례대출이 연초에 얼마나 실행됐나 봤더니 5조 2000억이 실행됐고요.
2만 1000명이 일단 신생아특례대출론을 받아서 집을 샀으니까 이게 얼추 서울에 집을 샀겠구나 하는 게 맞아 떨어지는 통계여서 아마도 시중 금리도 떨어지고 정부가 신생아특례대출 등으로 싼 금리로, 여기는 1~3%대 금리니까요. 정책금리를 주니까 이것들이 혼합하면서 서울 매수세를 야기시켰고. 이게 서울 집값을 끌어올리는, 이 정도의 로직 패턴으로 생각하시면 될 것 같습니다.
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