서울 공공분양 아파트 원가 2배 될 때 분양가 2.7배 더 올랐다

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 김헌동 서울주택도시공사 사장이 17일 오전 서울 강남구 서울주택도시공사에서 분양가 관련 기자설명회를 하고 있다. 2024.06.17. 20hwan@newsis.com /사진=이영환

서울 공공분양 아파트단지의 건설 원가가 약 2배 가까이 오르는 동안 분양가는 그보다 많은 2.7배 오른 것으로 나타났다. 이 같은 가격 격차가 발생하는 주된 원인으로 '주택 선분양제'가 지목됐다.

서울주택도시공사(SH)는 2005년~2021년 SH공사가 분양한 142개 단지를 분석한 결과, 주택 건설원가와 분양가 차이를 이같이 나타났다고 17일 밝혔다.

SH공사가 2005년부터 분양한 주택단지의 ㎡당 평균 건설원가는 310만원, ㎡당 평균 분양가는 360만원이었다. 분양을 통해 ㎡당 평균 50만원의 이익이 발생한 것이다.

㎡당 건설원가는 2005년 200만원에서 2021년 394만원으로 1.97배가 됐다. 같은 기간 ㎡당 분양가는 222만원에서 600만원으로 2.7배로 올랐다. 분양가와 건설원가 간의 차이가 벌어지면서 공공분양 주택 실수요자의 부담은 그만큼 커진 셈이다.

SH공사 분양 주택의 건설 원가 가운데 택지비 비중은 2005년에 비해 2021년 3.85배, 분양가 중 건축비는 1.81배가 각각 증가했다. 같은 기간 건설원가 가운데 택지비는 1.83배, 건축비는 2.07배가 올랐다. 주택 분양에 택지비 수익이 올라가 공사 측의 이득이 늘어났다.

평균 분양이익은 13.8%로 집계됐다. 분양이익에서 택지비는 110%, 건축비는 -10%를 차지했다. 평균 분양이익 ㎡당 50만원에서 택지비는 55만원 이익을 얻은 반면 건축비는 5만원의 손실이 발생했던 셈이다.

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김헌동 SH공사 사장 "공공주택 후분양제 전면 도입 ·건설원가 대비 가격 책정 해야"
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SH공사는 이 같은 문제를 개선하기 위해 공공주택 후분양제 도입과 실제 건설원가에 기반한 분양가 책정 및 전면공개가 필요하다고 주장했다.

현행 주택법(제57조)에 따르면 선분양 주택의 분양 가격은 기본형 건축비에 가산비와 택지비를 더해 산정한다. 이는 분양가를 일정 수준 이하로 제한하기 위해 마련된 분양가 상한제다. 서울 시내 민간주택 분양가에서 기본형 건축비 비중은 45~55% 수준으로, 높은 가산 비용과 선택품목 비용으로 기본형 건축비에 기반한 분양 가격 산정기준 역할을 상실했다고 SH공사는 지적했다.

또 선분양제가 부실시공에 따른 피해를 모두 소비자인 시민에게 떠넘긴다는 지적이다. 선분양제는 최근 여러 부실·붕괴 사고에서 보듯이 부실시공에 따른 모든 피해가 소비자인 시민에게 돌아가는 구조다. SH공사가 2006년부터 도입한 후분양제(건축 공정 80% 이후 시점에 분양)의 경우 공사 부실과 지연이 발생해도 이로 생기는 손실은 공사가 부담하는 식이다.

김헌동 SH공사 사장은 "주택은 일생에 한두 번 구매하는 고가의 상품이나, 현행 선분양제는 상품을 보고 구입할 수 없는 대표적인 정보 비대칭 상품"이라며 "이를 해소하기 위해 후분양제(공정 80% 이후 분양) 도입과 분양 원가 공개가 필요하다"고 말했다.

이어 "후분양을 시행하는 사업장은 기본형 건축비가 아닌 실제 건설원가를 공개한 경우 원가에 기반해 분양가를 책정할 수 있도록 제도를 개선해야 한다"고 덧붙였다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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