리츠로 부동산개발까지 한다…헬스케어·데이터센터 투자도 허용

규제 대폭 완화한 '프로젝트 리츠'로 부동산 개발

정부, 리츠 활성화 방안 발표…헬스케어 리츠 내년까지 3곳 공모

2·3기 신도시 업무·상업용지, 리츠 사업자에 우선 제공

데이터센터 (서울=연합뉴스) 사진은 카카오 데이터센터 안산의 전산동 옥탑 냉동기. 2024.6.12 [카카오 제공. 재판매 및 DB 금지] photo@yna.co.kr

(세종=연합뉴스) 박초롱 기자 = 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통해 부동산 투자뿐 아니라 개발까지 할 수 있는 길이 열린다.

리츠가 투자할 수 있는 자산은 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등으로 확대된다.

정부는 리츠가 우량 자산을 먼저 개발해 투자할 수 있도록 지원하기로 했다.

국토교통부는 17일 경제관계장관회의에서 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다.

리츠란 투자자들을 모아 개별 투자가 어려운 고가·우량 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다.

현재 국내 리츠 자산 규모는 98조원(상장 리츠 16조원)으로, 투자 대상이 주택·오피스(76%)에 집중돼 있고 일본, 싱가포르 등에 비해 규모가 작은 편이다.

이에 정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 '프로젝트 리츠'를 도입하기로 했다.

지금은 리츠를 활용해 부동산을 개발하려면 변경 인가, 공시, 주식 분산 등의 규제가 뒤따르기 때문에 프로젝트금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수해 운영하는 방식을 쓰고 있다.

정부가 부동산 개발 때 리츠를 앞세우려는 이유는 프로젝트파이낸싱(PF)보다 자기자본비율이 높아 안전한 개발이 가능하기 때문이다. PFV는 대부분 준공 후 투자 자금을 회수(엑시트)하지만, 리츠는 임대 운영을 목적으로 하기에 자기자본비율이 높은 편이다.

개발 사업 중인 리츠의 평균 자기자본비율은 38%인데 비해 PFV는 2∼5%다.

프로젝트 리츠 구조 [국토교통부 제공. 재판매 및 DB 금지]

프로젝트 리츠는 부동산 개발 단계의 특성을 고려해 규제를 대폭 완화한 형태다.

프로젝트 리츠에는 인가제가 아닌 등록제를 적용해 사업 지연과 비용 부담을 완화해준다.

50%로 정해진 1인 주식에 투자한도 제한도 없앤다. 단독 의사 결정을 중시하는 전문 투자기관이 책임감 있게 사업을 추진할 수 있도록 지원하는 차원이다. 운영 단계에선 1인 주식 한도 제한을 지켜야 한다.

공시·보고 의무는 최소화한다. 사업 분석과 안정성을 확인할 수 있는 투자 보고서만 보고하면 된다.

주식 공모 시기는 준공 후 5년 내로 늦춘다.

지금은 리츠가 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모하도록 해 사업비 증가와 공실 리스크를 일반 투자자에 전가할 우려가 있다. 공모 기한을 준공 후 5년으로 늘리면 개발 단계의 리스크를 해소한 뒤 일반 투자자를 모집할 수 있다.

개발 단계(사모펀드)인 프로젝트 리츠에서는 규제를 확 풀고 임대 등 운영단계(공모펀드)인 일반 리츠가 됐을 때 일반 투자자 보호 장치를 적용한다.

국토부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비와 도시개발, 도심복합개발 때 프로젝트 리츠 추진을 적극 검토하겠다고 밝혔다.

프로젝트 리츠 도입을 위해서는 부동산투자회사법과 건설산업기본법 개정이 필요하다.

현행 리츠와 프로젝트 리츠 비교 [국토교통부 제공. 재판매 및 DB 금지]

리츠가 좋은 부동산을 매입할 수 있도록 투자 대상도 확대한다.

지금은 리츠가 부동산투자회사법령에 열거된 자산에만 투자할 수 있는 '네거티브 방식'이지만, 헬스케어, 테크 등 국토부가 승인하는 자산에 폭넓게 투자할 수 있도록 하반기 중 관련 시행령을 개정한다.

국토부는 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료 등 관련 서비스까지 제공하는 헬스케어리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 예정이다. 2·3기 신도시 내 택지를 활용한다. 2030년까지 총 10곳 공모를 추진한다.

인공지능(AI) 시대 필수 시설인 데이터센터와 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산 투자도 허용한다.

지방 산업단지의 경우 지난해 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'(산업집적법)이 개정되면서 자산 유동화가 가능해졌다. 지방 산단 내 공장 등 기업 자산도 리츠로 편입할 수 있다.

국토부는 또 2·3기 신도시 내 업무, 상업 용지를 리츠 방식 사업자에게 우선 제공할 예정이다.

수익 구조 다변화를 위해 리츠가 실물 부동산뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자를 확대하는 것도 지원한다. 대출투자로 수익성을 확보하는 방안도 마련하기로 했다.

헬스케어리츠 구조 [국토교통부 제공. 재판매 및 DB 금지]

리츠가 우수한 자산을 편입하려면 투자금이 넉넉해야 한다.

이를 위해 국토부는 리츠가 보유한 부동산 가치를 제대로 평가받아 담보 여력을 확보, 추가 대출을 받을 수 있도록 자산 재평가를 활성화한다.

공모 예외 리츠(연기금이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠)가 가진 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 인수·합병(M&A)과 배당 유보도 허용한다.

불필요한 절차는 생략해 리츠 인가에 드는 기간은 절반으로 줄이고, 투자자 보호와 직접적인 관련이 없는 인가 사항은 보고로 대체토록 한다.

일반 투자자가 확대될 것을 고려해 투자자 보호장치는 더 두텁게 한다.

분기마다 공시하는 투자보고서를 투자자 관점에서 개편하고, 월 배당도 가능케 한다.

부동산 개발 이익이 지역 주민에게 우선 돌아가야 하는 경우에는 지역 주민이 리츠 주식을 우선 배정받을 수 있도록 '지역상생리츠' 도입을 검토한다.

국토부는 리츠 산업 육성과 투자자 보호 업무를 총괄하는 전담 기구인 리츠지원센터를 만들기로 했다.

chopark@yna.co.kr

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