내 집 재개발, 무조건 호재가 아니다?[똑똑한 부동산]

다가구주택, 상가 건물 등 계산 달라

개발 형태에 따라 손익 등 따져봐야

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 집이 개발된다고 하면 보통은 호재로 생각한다. 개발로 인해 집값이 오른다고 여기기 때문이다. 그러나 보유하고 있는 부동산의 종류와 목적에 따라 개발은 개인적으로 호재가 되기도 하고 악재로 작용하기도 한다.

예를 들어 재개발이 진행되는 곳에 작은 빌라를 한 채 소유하고 있다면 특별한 사정이 없는한 개인적으로 집값 상승을 기대할 수 있다. 그러나 월세 수익을 목적으로 하는 다가구 주택이나 상가 건물을 보유하고 있는 경우에는 개발이 결코 반갑지만은 않다.

서울시내 한 주택가. (사진=뉴스1)

따라서 개별 사정에 따라 개발 사업에 대응해야 하는 전략이 달라지게 된다. 재개발·재건축 사업의 경우 반드시 일정 비율 이상의 토지등소유자 동의를 얻어야만 시작할 수 있다. 이때 가장 주의해야 할 절차가 조합설립에 관한 동의다. 도시정비법에 따르면 추진위원회 설립에 관한 동의를 한 때에 특별한 사정이 없으면 조합설립에 동의한 것으로 보기 때문에 엄밀히 따지면 추진위원회 설립에 관한 동의부터 신중해야 한다.

이때 재개발은 조합설립에 동의하지 않더라도 강제적으로 조합원이 된다. 재개발을 원치 않는 경우에 조합설립에 동의하지 않으면 된다. 그러나 재건축은 다르다. 조합설립에 동의하지 않았는데 일정 동의율을 충족해 조합이 설립되었다면 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 매도청구대상이 된다. 쉽게 말해 매도청구시점의 시가로 소유한 토지등을 조합에 강제로 매도해야 한다는 뜻이다.

다만 재건축 조합을 설립하려면 전체 토지등소유자 75% 이상 동의와 전체 토지면적 50% 이상 동의 및 동별 과반수 이상 동의가 필요하다. 따라서 재건축을 원치 않는 토지등소유자는 동의율의 추이를 살펴보며 조합설립에 동의할지 여부를 지속적으로 확인해 대응하는 것이 필요하다.

내가 소유하고 있는 집이 개발구역에 포함됐다면 우선적으로 개발형태를 정확히 확인하고 사업 초기 단계부터 적극적으로 대응전략을 수립할 필요가 있다. 전체 가액이 높은 부동산을 소유하고 있을수록 개발에 따른 재산권 침해가 심각할 수 있는 만큼 재개발·재건축 사업에 대한 동의는 신중해야 한다.

김예림 변호사.