[김정태의 부동산주간뷰] 전셋값이 집값 밀어올리는데…대책 왜 미루나

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난주 한국부동산원이 집계한 아파트 매매·전세 동향에서 눈여겨 볼 만 한 통계 지표가 나왔다. 전국 아파트 매매가격 변동률이 상승 전환된 것. 지난해 11월 27일 하락세로 돌아선 지 27주 차 만의 변곡점이다.

수도권은 보합에서 상승세로 돌아섰으며 지방은 하락세가 멈추고 보합세로 바뀌었다. 일단 일시적 현상일지, 추세전환일지는 좀 더 지켜봐야겠지만 최소한 서울과 인천 등 수도권 분위기는 달라지고 있음이 곳곳에서 감지되고 있다.

[자료=한국부동산원]

특히 서울 25개구 가운데 하락세를 면치 못했던 '노도강(노원·도봉·강북)' 3개구가 일제히 상승 또는 보합세로 돌아섰다는 데 주목하고 있다. 통상 부동산 시장에선 '강남 4구(강남·서초·송파·강동)'와 '마용성(마포·용산·성동)' 3개구가 시장 변동의 가늠자 역할을 한다면 노도강은 마지막 방점 역할을 해왔다. 즉 서울지역에서 집값이 늦게 오르고 내리는 곳이 노도강이란 얘기다. 이 때문에 노동강의 변동은 추세전환의 변곡점으로 읽혀지곤 한다.

서울 아파트값이 오르는 데는 여러 요인이 있겠지만 시장에선 전셋값 상승이 가장 큰 요인으로 보고 있다. 고금리 장기화와 대출규제가 지속되고 있고 고물가에 실질 소득은 줄고 있는 등 악재 요인만 즐비한 상황에서 집값이 오를 개연성을 '전셋값 상승' 말고는 달리 찾기 어렵다.

전셋값이 1년 넘게 상승하고 있다. 급상승은 아니더라도 꾸준히 오르면서 아파트 전세 매물난도 가중되고 있다. 일부지역에선 전세가율이 높아지면서 전세를 끼고 매수하려는 '갭투자'가 다시 등장하고 있다는 보도도 이어지고 있다. 해서 전셋값이 집값을 밀어 올리고 있다는 얘기가 나오는 이유다.

필자는 이 같은 시장의 움직임과 원인에 대해 지난해 하반기부터 여러 차례 지적해 온 바 있다. 재차 얘기하자면 전셋값은 수급에 따라 움직이는 시장이다. 공급은 줄고 수요가 늘고 있는 기본적 시장 논리임에도 정부와 여야 정치권은 팔짱만 낀 채 '정책적 해법'을 제대로 내놓은 게 없다.

공급이 줄고 있는 이유는 전세 매물이 줄고 신축 아파트 입주물량은 갈수록 줄어들고 있기 때문이다. 우선 5월 중 서울 아파트 입주 물량이 '제로'다. 전국적으로는 신축 입주 물량이 늘었다고 하나 서울은 아예 씨가 말랐다.

강동구가 올 봄 신축 입주 물량으로 한동안 전셋값 하락세가 지속됐으나 물량 소진이 어느 정도 되면서 상승세로 돌아섰다. 이는 지난해 강남구 개포동 재건축 대단지 입주 상황과 비슷하다. 입주물량이 쏟아지면서 매물도 풍부해 전셋값이 하락하기도 했으나 매물 소진과 함께 전셋값도 이내 회복세를 보인 것과 '판박이'다.

[사진=뉴스핌db]

기존 아파트 전세 매물은 갈수록 줄고 있다. 이유는 단순하다. 수요가 늘고 있기 때문이다. 수요가 왜 늘고 있는지 따지자면 이는 복합적이다.

첫째, 아파트 쏠림현상이 가중되고 있다. 전세사기 여파로 빌라 등 다세대 주택과 도시형생활주택 그리고 오피스텔 등 준주거 주택 기피현상이 커진 탓이다. 이러니 지역적 양극화 뿐만 아니라 아파트 선호 현상도 갈수록 심화될 수 밖에 없는 구조로 바뀌고 있다.

둘째, 전세자금대출이 전세보증금을 밀어 올리는 촉매제가 되고 있다. 서울에서 웬만한 아파트 전셋값은 경기도나 인천 집값 수준이거나 훌쩍 넘어 버린 지 오래다. 까다로운 대출 규제를 받는 매매보다는 전세를 얻는 대출이 훨씬 손쉽다. 게다가 집을 보유함으로써 내야 하는 세금 등에서 자유로우니 전세 선호가 지속되는 이유다. 최근 야당 일각에서 제기하는 '1주택자 종부세 폐지'도 결국 전세 쏠림을 완화할 수 있는 정책적 대안이 될 수 있다.

셋째, 정부가 정책적 타이밍을 놓치고 있기 때문이다. 임대차 2법 폐지를 공약으로 내걸었으나 "부작용이 더 클 것", "야당의 반대가 거셀 거다"라는 이유로 차일피 미루더니 사달이 나고 있는 게 지금의 현상이다. 기존 집주인과의 재계약 갱신이 전세 매물난을 가중시키고 있다는 것은 공공연한 사실이다. '2+2 계약갱신'과 '5%상한 룰'이 전세난과 역전세난을 반복케 하는 주범이라는 지적을 줄기차게 지적해 왔지만 주무부처인 국토교통부는 소극적으로 대응해 왔다.

이러한 문제들을 전면적으로 해결하지 않고는 전세 문제를 풀기가 쉽지 않다. 전월세 수급을 안정화 시키려면 다주택자 규제도 반드시 폐지해야 할 과제다. 임대차시장에서 민간이 차지하는 비중이 절대적인 점을 인정하고 현실적 대안을 마련해야 한다.

이에 대해 원희룡 전(前) 국토부장관은 전세에 대한 근본적인 개편을, 현(現) 박상우 장관은 기업형 장기임대주택을 제시했으나 이는 장기적 관점에서 추진해야 할 과제이다.

박상우 장관은 지난 13일 출입기자와의 간담회에서 임대차2법 개선을 포함해 전세 안정화 대책을 내놓겠다고 했으나 발표를 무기한 연기한 상태다. 최근 정부가 내놓은 대책마다 '헛발질'이 이어지면서 더욱 심사숙고해진 것이라면 그나마 다행일 것이다.

하지만 이미 대책은 마련돼 있는데, 집권 여당인 국민의힘이 국토부의 대책 발표를 '홀딩'하고 있다는 설(說)도 흘러나오고 있다. 지난주 발표 예정이었던 '주택·토지 규제 합리화 대책' 발표 역시 마찬가지다.

구체적 속사정은 모르겠지만 야당과의 정쟁 도구로 삼을 일은 아니다. 타이밍은 늦었지만 더 뭉갤 일은 아니다. 폐지할 법은 과감하게, 풀 규제는 신속히 추진해야 한다. 22대 국회에 넘기면서 정쟁에 이용할 카드라면 집권 여당은 야당보다 더 나쁘다.

dbman7@newspim.com

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