분당 남의 땅위 단독주택만 매각 ‘연이은’ 유찰

‘특수물건’ 법정지상권 성립 쟁점

경기 성남시 분당구의 한 단독주택이 경매로 나왔는데 유찰이 계속되고 있다. 건물만 개별 매각하는 특수 물건으로 법정지상권 성립 여부가 쟁점이다. 전문가들은 법률지식이 부족한 일반인들이 고위험·고수익 부동산 입찰을 고려할 경우 소유·채무관계를 잘못 판단해 낭패를 볼 수 있다고 경고한다.

16일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기 성남시 분당구 궁내동에 있는 단독주택은 지난 3일 감정가 4억8465만원에 경매가 진행됐지만 새 주인을 찾지 못했다. 최저입찰가격이 감정가의 70% 수준인 3억3925만원까지 내려가 다음달 10일 두 번째 경매가 이뤄질 예정이다. 이번에도 유찰되면 최저입찰가격은 2억3747만원까지 떨어진다.

이 물건은 토지를 제외한 건물만 매각하는 특수물건이다. 지하1층 지상2층 단독주택으로 건물면적 617㎡ (186평) 규모다. 이와 함께 제시 외 17.71㎡(5.4평) 규모 계단실도 매각 대상이다. 2007년 7월 착공 신고 후 공사를 진행했으나, 골조 공사와 일부 외벽 석재공사, 배관 공사 등만 마무리한 상태에서 공사가 중단됐다. 현재 미준공 상태로 수년째 방치된 모습이다.

전문가들은 이러한 특수물건의 경우 법정지상권 성립 여부가 중요하다고 강조한다. 법정지상권은 땅 주인과 건물 주인이 달라 분쟁이 발생하게 될 때 건물 소유자의 토지 사용권을 법적으로 최장 30년 인정하는 것을 의미한다. 다만 과거 건물 소유주와 토지 소유주가 한번이라도 같은 경우에 한 해 이 권리를 인정하고 있다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 건물 소유자가 현재 시점에서 동일해야 한다”며 “이 같은 내용은 등기부등본을 통해 쉽게 확인할 수 있다”고 말했다. 이어 “경매 참여를 고려할 경우 관습상 법정지상권이 성립한다는 전제에서만 낙찰을 받아야 한다”고 덧붙였다.

문제는 법정지상권이 성립되지 않는 경우다. 토지 소유주는 건물 소유주를 상대로 건물 철거를 요구할 수 있다. 이번에 경매로 나온 물건도 법정지상권을 인정받지 못할 가능성이 매우 높다는 게 전문가들의 설명이다. 해당 건물은 서울고등법원으로부터 철거 판결을 받은 불법건축물로 추측된다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “이 건물의 토지 소유주와 건물 소유주가 일치하지 않아 법정지상권을 인정받지 못할 가능성이 높다”며 “감정평가서에 첨부된 현장 사진에 ‘불법건축물 철거예정’이라는 안내문이 붙어 있는 것으로 볼 때 토지 소유주의 동의 없이 지은 건물로 추측된다”고 설명했다.

전문가들은 연이어 유찰될 가능성이 높다고 예측한다. 이 선임연구원은 “이 물건은 수차례 유찰된 후 가격이 떨어졌을 때 토지 소유주가 낙찰받을 가능성이 크다”며 “이미 철거 위기에 놓인 건물을 매수할 사람이 없는 데다, 땅 주인이 저가에 낙찰받으면 토지와 건물 소유주가 일치하게 된다”고 말했다. 이어 “이해 관계인이 아니면 접근하기 힘든 물건”이라고 덧붙였다.

강 경매연구소장도 “이 물건은 관습상 법정지상권이 성립하지 않아 여러 번 유찰로 가격이 내려갈 것으로 보인다”며 “이같이 토지나 건물 중 하나만 매각하는 ‘절름발이’ 물건은 경매에서 흔하지 않아 특수물건으로 꼽힌다”고 강조했다. 이어 “사전에 법정지상권 인정 여부, 공사 중단 이유, 공사 재개 시 추가 비용과 절차 등을 필수적으로 확인해야 한다”고 설명했다. 박로명 기자

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