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05.24 (금)

[4.10총선] 심화된 여소야대에 재초환 폐지 가능성 '뚝'…재건축 분위기 가라 앉나

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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 야당인 더불어민주당이 4·10 제22대 국회의원 총선거에서 압승한데 따라 윤석열 정부의 재건축 규제완화 기조에 제동이 걸릴 것으로 관측된다.

국회에 계류돼 있는 재건축 안전진단 규제 완화 방안이 담긴 '도시 및 주거환경정비법' 개정안은 폐기될 가능성이 높아졌고 재건축 걸림돌로 작용하는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 역시 어려울 것으로 전망된다.

다만 일각에선 주택공급 측면에서 봤을때 야당 역시 도심지역 재건축 사업 필요성을 인식하고 있는 만큼 여야간 협치가 이뤄질 수도 있을 것이란 의견이 나온다.

11일 부동산업계에 따르면 더불어민주당이 총선에서 완승을 거두면서 재건축 안전진단 규제 완화나 재초환 폐지를 비롯한 재건축 활성화 방안에 제동이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 이에 따라 서울 여의도, 강남지역에서 추진되고 있는 재건축 사업 분위기도 위축될 것으로 분석된다.

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야당인 더불어민주당이 4·10 총선에서 승리하면서 정부와 여당이 추진하던 부동산 정책에 제동이 걸릴 것으로 관측된다. 서울 시내 한강변 아파트 모습 [사진=뉴스핌DB]

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◆ '재초환 폐지·재건축 안전진단 규제 완화' 법 개정 필요…'험난'

윤석열 정부는 출범 초기부터 재건축 활성화를 통한 주택 공급 확대 드라이브를 걸었다. 하지만 이번 4·10 총선에서 완패하며 동력을 완전히 잃어 활성화가 쉽지 않을 것으로 보인다.

부동산 경제가 침체와 공사비 급등으로 사업성이 확보되지 않아 추진중이던 단지들도 동력을 잃고 있는 상황에서 정부의 재건축 규제 완화 정책 마저 힘을 받지 못하는 상황에 처한 것이다.

정부는 '1·10 부동산대책'에서 입주 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축 사업을 시작할 수 있도록 한다는 계획을 발표했다. 재건축 사업 기간을 3년 정도 단축할 수 있는 것이다.

다만 이는 도시 및 주거환경정비법 개정이 필요하다. 유경준 국민의힘 의원이 발의한 개정안이 국회에 계류돼 있지만 오는 5월 임시국회에서 통과되지 못하면 법안은 자동 폐기된다. 22대 국회에서 다시 법안을 발의해 통과시켜야 하지만 21대 국회에 이어 이번에도 '거야'(巨野) 정국이 이어지면서 국회 문턱을 넘기 어려울 것으로 전망된다.

더욱이 서울에서 강남3구와 함께 재건축 사업이 활발하게 추진되던 양천구 갑(목동), 영등포구 을(여의도), 노원구 갑·을(상계·중계·하계동) 가운데 단 한 곳의 지역구도 얻어내지 못한 것을 감안하면 재건축 분위기는 가라앉을 수밖에 없을 것이란 분석이 나온다.

또 최근 불거진 재건축 걸림돌로 작용하는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 논의 역시 힘이 빠질 것으로 보인다. 최근 박상우 국토교통부 장관 취임 100일을 맞아 진행된 간담회에서 "재초환을 완전히 없앨지 추가 완화할지 고민하고 있다"고 발언했다.

지난해 말 재초환법 개정안이 국회 본회의에서 통과되면서 재건축 부담금의 면제 이익 기준이 3000만원에서 8000만원으로 상향됐고 부과 구간도 2000만원에서 5000만원으로 조정됐다. 하지만 공사비가 오르고 고금리 기조가 장기화되면서 재건축 시장에 미치는 영향이 크지 않다는 판단에 재초환법 폐지가 필요하다는 정부 방침이 나온 것으로 풀이된다.

다만 법 개정에 야당의 협조를 기대하기 어려울 전망이다. 재초환 제도를 도입한 주체가 노무현 정부시절 민주당(당시 열린우리당)이라서다. 이에 따라 폐지를 담은 개정안이 국회 문턱을 넘기는 어려워 보인다.

◆ "재건축 희망적이진 않아…공급 측면에서 보면 여야 협치 가능할수도"

시장에서도 거야 정국에 따라 재건축 사업에 속도가 붙긴 어려울 것이란 분석이 지배적이다. 일반적으로 개발이익을 얻기 위해 재건축 사업을 추진하는데 부동산 경제가 침체되고 공사비가 크게 올라 얻는 이익이 제한적인 상황이다. 이에 정부의 재건축 규제 완화 정책이 필요하지만 법 개정에 야당의 협조를 구하기 어려울 전망이다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "일반적으로 재건축은 개발이익이 많아야 추진한다"면서 "지금은 부동산 시장이 침체돼 정부가 정책 지원을 통해 재건축을 활성화 시키고자 하고 있는데 (여권의 참패로) 이제는 동력을 완전히 잃고 활성화 되긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

결국 예전처럼 강남3구와 여의도, 목동과 같은 전통적 부촌을 중심으로 한 재건축만 이뤄질 것으로 예측된다.

서 교수는 "시장상황도 안 맞고 정책도 (통과가) 안되면서 앞으로 재건축 시장이 많이 위축될 거라 본다"면서 "강남 같은 경우 정책 지원이 적더라도 개발이익이 많이 나기 때문에 일부 진행이 가능할 것"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축 규제 완화를 위해서는 법률 개정이 상당부분 필요한데 여야간 충돌이 있지 않을까 생각된다"며 "재건축이 완성된 이후에 일정수준 주택가격이 상승하게 되는데 야당은 보유세 강화 기조를 유지하다 보니 공사비 인상과 함께 추가적으로 내야되는 돈도 많아 심리적으로 위축되지 않을까 싶다"고 말했다.

다만 공급 측면에서 보면 야당 역시 도심에선 재건축의 필요성에 공감하는 만큼 여야간 협치가 가능할 것이란 목소리도 나온다.

윤지해 부동산R114 관계자는 "지난 문재인 정부에선 투기적인 수요 등으로 인해 정비사업을 다 막았지만 최근 1기 신도시 특별법, 재초환 관련 특별법 등은 민주당이 협조를 한 바 있다" 며 "도심에서 재건축 사업을 하지 않으면 임대주택도 확보하기 어려운 만큼 야당도 재건축·재개발 활성화에 반대만 하기에는 애매하기 때문에 협치가 요구된다"고 말했다.

min72@newspim.com

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