[기고]정비사업 지연과 리모델링 하자보증보험의 필요성

그간 정비사업에 관련된 규정들은 재개발이나 재건축을 억제하려는 목적이 컸다. 재건축 정밀안전진단이 대표적이다. 어찌 보면 불합리한 내용이다. 민간주택의 소유자들이 용적률이나 건폐율 같은 현행규정 내에서 자비로 기존 주택 부지에 새집을 짓겠다는 것을 국가가 제한하기 때문이다.

이와 관련해 최근 정부는 정비사업의 착수기준을 '위험성'에서 '노후성'으로 바꾼다는 논의를 제시했다. '정비사업의 활성화를 통한 주택공급 확대'가 주요 정책목표인 상황에서 충분히 다룰 수 있는 사안이다. 정비사업을 추진하는 사업지에서도 사업 기간 단축과 비용 절감을 기대할 수 있어 긍정적이다.

2022년 기준으로 수도권의 30년 이상 노후 건축물은 건물 동수의 약 32%(연면적의 17.4%)를 차지한다. 주거용 건축물로 한정하면 동수의 약 39%(연면적의 17.4%)에 달한다. 노후주택의 정비사업과 신규주택의 공급 문제가 주로 부각되는 지역이 수도권임을 감안하면 매우 심각하다.

다만 정비사업의 착수기준 변경은 인허가 단계를 완화하는 정도로 그칠 여지가 크다. 서울과 수도권의 재건축은 인허가가 관건이었지만 지금은 추가공사비에 대한 개별 조합원들의 자금 여력이 핵심사안이기 때문이다. 사업이 추진되더라도 용적률 상향 같은 인센티브가 개별 단지별로 어떻게 적용되는지는 미정이므로 막연한 미래가치를 기대할 수도 없다.

이 때문에 정비사업이 원활하게 추진되지 못하는 단지나 지역에서는 개인이 기존 주택을 수리해서 쓰는 것이 현실적인 선택이 된다. 개별 주택의 개보수나 인테리어 공사를 생각하면 무리가 없다. 마냥 재건축을 기다리느니 좋은 입지의 구축 아파트를 매입해서 실내를 리모델링하는 것이 낫다는 최근 수요와도 연결된다.

문제는 지금도 리모델링의 수요가 늘어나는 만큼 불충분하게 수행된 공사로 인한 하자 규모와 함께 그 건수도 적지 않다는 점이다. 관련 기관들이 제시하는 주의사항은 막상 개인 소비자가 실행하기 쉽지 않다. 공사계약 전에 건설사업자를 확인하고 분쟁에 대비한 입증자료를 사전에 확보하라는 것이 쉬운 예시다. 현재로서는 민간 건설공사의 하자보수를 강제하는 법령이 없고, 하자보증보험과 표준계약서도 의무사항이 아니다.

특히 민간공사 특히 소규모 공사에서는 제도적으로 규제를 강제하는 것이 쉽지 않기 때문에 대안으로서 리모델링 공사의 하자를 담보하는 임의보험 도입을 검토할 필요가 있다. 이를 통해 수요자에게 적절한 정보를 제공하고 우량업체를 중심으로 시장이 재편돼 유지된다면 부실시공과 하자발생도 감소하면서 소비자 보호는 자연스럽게 성취될 수 있다.

궁극적인 목표는 리모델링 시장의 투명성을 높이는 것이다. 시공업체가 자발적으로 성실 시공을 추구하면 그만큼의 인센티브를 얻고, 저수준의 업체에 페널티를 가해 퇴출 가능성을 높이는 시장환경 조성이 필요하다. 공사 하자에 대한 보상보다는 애초부터 하자발생 가능성을 낮추도록 성실 시공을 유도하는 것에 중점을 두고 만들어진 일본의 리폼하자보험이 하나의 참고사례다. 공사가 충실히 수행되도록 유도하고 감독하는 기능과 함께 공사 완료 후에 발생하는 하자까지 담보할 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원

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