분양가 싼데 年2%대 대출 지원까지 … 수방사터 청약열기 이을 '산타 선물'

2023년도 한 달이 채 남지 않았다. 지금쯤이면 청약 시장도 한 해를 마무리할 시기다. 하지만 올해는 상황이 조금 다를 듯하다. 공공분양주택 '뉴홈' 사전청약 물량이 대거 풀리기 때문이다. 서울 동작구와 강서구는 물론 3기 신도시 등 알짜 입지에서도 물량이 나올 예정이다. 뉴홈은 분양 가격이 워낙 낮은 경우가 많아 수요자들의 관심이 몰린다. 올해 '평균 283대1'의 최고 경쟁률을 기록했던 동작구 수방사 터도 뉴홈 물량이었다. 한강 조망이 가능한 역세권 입지에 분양가가 시세보다 5억원가량 저렴해 흥행에 성공했다.

뉴홈은 윤석열 정부의 공공분양 브랜드다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사) 등이 주로 공급한다. 윤석열 정부는 임기 동안 뉴홈 50만가구를 공급하겠다는 목표를 세웠다.

정부가 주도하는 만큼 정책 배려가 필요한 사회계층을 대상으로 하는 특별공급 물량이 많다. 신혼부부나 다자녀가구, 노부모 부양가구, 청년 등이 대표적이다.

일반공급은 청년·서민층의 내 집 마련 부담을 최소화하는 데 초점이 맞춰져 있다. 이를 위해 분양가를 저렴하게 책정하고, 장기 저리 대출을 지원한다. 유형은 크게 △일반형 △나눔형 △선택형 3가지로 나눌 수 있다.

일반형, 시세보다 저렴하게 공급

일반형은 주변 시세의 80% 수준에서 분양가가 책정되는 상품이다. 일반적으로 떠올리는 공공분양 상품이라고 생각하면 될 듯하다. 전체 물량 중 70%는 특별공급, 30%는 일반공급된다.

뉴홈의 큰 특징 중 하나는 낮은 이자의 전용 대출 상품이 지원된다는 사실이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상에서도 제외된다. 일반형은 대출한도가 4억원이고, 분양가의 70%까지 가능하다. 만기는 30년이고, 금리는 연 2.15~3.0%가 적용된다.

일반형은 분양받는 순간 온전한 내 집을 갖게 되는 것과 마찬가지다. 다만 분양받자마자 집을 바로 팔 수는 없다. 전매제한이 시세와 차이에 따라 최대 3년까지 적용되기 때문이다. 최대 5년 동안 실제 거주해야 하는 의무도 있다. 그 대신 의무기간이 끝나면 시장에 자유롭게 내다팔 수 있다.

12월에 공급되는 일반형 뉴홈 중 가장 눈길을 끄는 곳은 단연 서울 대방동 군용지다. 동작구 대방동 6 일원의 국방부 소유 땅 일부를 LH가 위탁개발한다. 1327가구 중 대부분 물량(836가구)이 '일반형' 뉴홈이다. 나머지는 통합 공공임대주택 등으로 공급될 계획이다.

대방동 군용지는 용마산을 끼고 있는 입지라 지하철 역과는 거리가 있다. 마을버스를 타야 접근이 쉽다. 다만 주변에 성남고, 숭의여고, 영등포고 등 학교가 많아 자녀를 키우기엔 좋은 환경이다. 분양가는 전용면적 59㎡가 8억7225만원에 나올 것으로 추정된다.

대방동 군용지 개발은 민간 참여 공공주택사업으로 진행돼 민간사업자 공모가 진행 중이다. LH가 아니라 민간 브랜드를 단 아파트로 공급된다는 뜻이다. 민간 참여 공공주택사업에 참여하는 민간 건설사는 단순 시공만 하는 게 아니라 지분을 출자해 공동시행자가 되고, 분양 후엔 최종 수익을 나눠 갖는다.

이달 사전청약 땐 대방동 군용지와 함께 경기주택도시공사(GH)가 맡는 안양 관양지구(276가구)가 일반형으로 공급될 예정이다.

더 싸고 지원 많지만 공공에만 파는 '나눔형'

나눔형 뉴홈은 일반형보다 저렴하다. 주변 시세의 70% 이하로 분양된다. 윤석열 정부 임기 내 공급 목표인 '50만가구'의 절반(25만가구)이 나눔형으로 계획돼 있다. 전체 물량 중 40%가 신혼부부, 25%가 생애최초, 15%가 청년을 위해 할당된다. 일반공급 비중은 20% 수준이다.

나눔형 주택의 금융 지원은 일반형보다 폭이 더 넓다. 분양가의 80%(대출한도 5억원)까지 최대 40년 만기, 연이자 1.9~3.0%로 대출해준다.

이 유형 주택의 가장 큰 특징은 5년 의무 거주 이후 이사하고 싶을 때엔 공공(LH 등)에만 되팔 수 있다는 점이다. 싸게 분양하고, 대출 지원도 해주지만 제한 요소도 꽤 많은 셈이다. 집을 처분하고 남기는 이익도 정부와 나누게 된다. 처분 이익의 70%는 분양받은 사람이, 나머지 30%는 정부가 각각 갖는 식이다. 문재인 정부 당시 신혼희망타운과 비슷한 형태라고 생각하면 된다.

나눔형 뉴홈에는 SH공사가 공급할 토지임대부 분양주택도 포함된다. 토지는 공공이 소유하고, 건물축에 대해서만 건설원가 수준의 분양가를 책정하는 형태다. 그 대신 여기에 일정 금액의 토지임차료를 추가로 내야 한다. 지금까지는 공공기관에만 집을 팔아야 했지만, 앞으로는 토지임대부 주택에 10년간 거주하면 개인에게 집을 팔 수 있도록 법이 바뀔 예정이라 시세 차익도 어느 정도 얻을 수 있을 것으로 전망된다.

이달 공급되는 나눔형 뉴홈은 △마곡 택시차고지 △위례A1-14블록 등 꽤 훌륭한 입지가 많다. 다만 많은 수요자가 기다렸던 서울 서초구 방배동 성뒤마을(한강 이남) 물량은 공급이 내년으로 연기됐다. 당초 정부는 SH공사가 12월 이곳에 나눔형 공공주택 300가구를 공급할 계획이라고 밝혔지만 최종 분양 목록에서 빠졌다. SH공사 관계자는 "인허가 절차 때문에 내년으로 일정을 미뤘다"고 설명했다.

마곡 택시차고지는 강서구 마곡동 753 일대다. 마곡엠밸리 4단지에서 북쪽으로 올라가면 나오는 자리로, 지하철 9호선·공항철도 마곡나루역까지 걸어서 접근 가능하다. SH공사는 이곳에 토지임대부 주택을 공급할 예정이다.

남양주 왕숙2(836가구), 고양 창릉(400가구), 수원 당수(403가구) 등에서는 일반적인 나눔형 뉴홈이 공급될 예정이다.

살아보고 구입 결정, 선택형

선택형은 먼저 6년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 주택이다. 목돈이 부족하고, 내 집 마련 의사가 불분명한 청년층 등을 겨냥한 유형이다.

일단 입주 때에는 추정 분양가의 절반 정도를 보증금으로 내고, 나머지 절반은 월세로 낸다. 이때 추정 분양가는 통상 시세의 80% 수준인 분양가상한제 적용 아파트 분양가보다 낮게 책정된다.

월세도 시세의 70~80% 수준에서 결정된다. 임대보증금도 전용 대출 상품이 마련된다. 전세대출 형태인데, 보증금의 80%까지 연리 1.7~2.6% 조건이다.

거주하고 6년 뒤 분양을 받지 않는다면 추가로 4년을 더 임대로 살 수 있다. 분양을 받을 경우 분양가는 추정 분양가에다 6년 후 감정 가격을 더한 뒤 둘로 나눈 값, 즉 평균으로 정해진다. 집에 처음 살기 시작했을 때 추정 분양가가 4억원이고, 6년 후 선택의 시간이 다가왔을 때 감정가가 8억원이면 최종 분양 가격은 둘의 평균인 6억원으로 정해지는 식이다.

선택형도 주택 구매를 희망한다면 분양가의 80%까지 40년 만기, 연리 1.9~3.0% 조건으로 최대 5억원까지 대출받을 수 있다.

12월 사전청약에선 부천 대장(400가구), 고양 창릉(600가구), 남양주 진접2(300가구) 등에서 선택형 뉴홈 분양주택이 공급될 예정이다.

사전청약을 준비할 때 반드시 알아둬야 할 사항이 적지 않지만 최소한 입주자 모집공고일과 당첨자 발표일 두 가지는 꼭 기억해둘 필요가 있다. 입주자 모집공고일은 사전청약 자격을 심사하는 기준 날짜다.

당첨자 발표일도 꼭 챙겨야 한다. 교차 청약 가능 여부가 결정되기 때문이다. 같은 날 당첨자를 발표하는 사전청약은 1가구 1지구만 신청이 가능하다. 2개 이상 중복 당첨 시에는 부적격 처리된다.

[손동우 부동산·도시계획 전문기자]

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