문턱 낮아진 강남 청약 꾸준히 노크…토지거래허가구역 경매 눈여겨볼 만

집값 바닥 논란 속 투자는 어떻게

“지금 집을 사도 될까요?”

내집마련을 원하는 실수요자가 최근 가장 많이 하는 질문이다. 요즘처럼 부동산 지표가 상승, 하락 등 뚜렷한 방향을 향하지 않는 상황에서는 ‘주택 가격이 저점을 찍었다’는 확신을 갖기 어려워서다. 집을 사는 사람은 조금이라도 싸게, 파는 사람은 조금이라도 비싸게 팔고 싶지만 언제가 적기인지 궁금하다.

매수·매도 전략은 무주택, 1주택, 다주택자마다 다르겠지만 전문가들은 한결같이 ‘현금 확보’가 우선이라고 답한다. 자금을 넉넉히 마련해 최소한의 대출로 집을 사거나, 적어도 기존 집을 먼저 처분한 뒤 새 집으로 갈아타는 전략을 취해야 한다는 얘기다.

지난 3월 일반분양한 서울 영등포구 양평동 ‘영등포자이디그니티’ 견본주택 풍경. 당시 1순위 청약 경쟁률이 198.8 대 1을 기록해 올해 서울에서 분양된 단지 중 가장 경쟁이 치열했다. (GS건설 제공)

무주택자, 지금이라도 내집마련

강남 비롯 이문·휘경 청약 대어 대기

무주택자의 경우 당장 집을 마련해도 괜찮다는 의견이 다수다. 시장 상황에 따라 오르내리는 집값을 정확하게 예측하는 것은 인간의 영역이 아니지만, 그렇다고 계속 바닥을 기다리면 절대 내집마련을 할 수 없다는 취지다. 당장 팔 집이 아니니 무릎에 사는 것도 나쁘지 않다는 얘기도 된다. 무주택자는 바닥을 기다리기보다는 청약이든 급매든 조건 맞는 주택을 ‘어떻게’ 살지 연구하는 게 현명하다.

무주택자에게 제일 좋은 내집마련 방법은 청약이다. 올해는 서울 서초구 청담, 반포, 방배동 등 강남권을 비롯해 동대문구 청량리동, 이문·휘경뉴타운 등 주요 지역에서 청약이 진행될 예정이다. 올 초 정부가 대출 문턱을 낮춘 데다 무순위 청약 요건도 완화되면서 무주택 실수요자에게도 기회가 생겼다. 가점이 낮아 당첨 가능성이 희박해도 방법은 있다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 뺀 지역이 모두 규제지역에서 해제돼 분양권을 사고팔 수 있게 된 덕분이다.

하지만 청약자의 상황에 따라 중도금 대출 규모가 달라질 수 있어 청약 전에 꼼꼼한 자금 계획 마련이 필요하다. 가령 규제지역인 서울 강남 3구와 용산구 소재 청약 단지는 무주택자라 해도 중도금 대출이 분양가의 50%까지만 가능하다. 그 외 지역은 상대적으로 중도금 대출 여유가 있다. 무주택자는 70%까지 가능하다.

1주택자, 갈아타기 적기

급매물·청약 ‘투트랙’으로 도전

1주택자에게는 집값이 하락하는 지금 이 시기가 상급지로 갈아타기 좋은 기회다. 내 집값도 빠졌지만 내가 이사 가고 싶은 집값도 빠져 갈아타는 데 드는 비용이 줄었기 때문이다. 이들 1주택자에게는 서울이나 대도시 주요 인기 지역 등 개발 호재가 있는 곳을 중심으로 신규 분양이나 초저가 급매물을 기다리면서 그사이 종잣돈을 마련해두는 것이 대출 금리가 높은 시기에 가장 효과적인 갈아타기 전략이다.

비슷한 맥락에서 전문가들은 ‘매도 후 매수’ 전략이 여전히 유효하다고 입을 모은다. 무엇보다 무리하게 갈아타기를 시도하는 것은 금물이라고. 매매 거래가 회복 중이라고는 해도 예년에 비해서는 여전히 적고, 이런 시기에는 살고 있는 집을 내놔도 원하는 시기에 맞춰 팔기 쉽지 않아서다. 급매물을 잡는답시고 덜컥 매수부터 해놨다 기존 집이 팔리지 않으면 낭패다.

무리하게 선매수했다 기존 집이 제때 안 팔릴까 걱정하기보다는 차라리 청약에 도전해보는 것도 방법이다. 정부가 일시적 1가구 2주택자에 대해 기존 주택을 처분할 기한을 ‘매수 후 3년 이내’로 제한했지만 1가구 1주택자가 주택 1채를 보유한 상태에서 분양권이나 입주권을 추가로 사들인 경우에는 ‘입주 후 3년’으로 정해뒀기 때문에 시간적 여유가 비교적 넉넉하다. 청약 후 준공까지 30개월가량 걸리는 점을 감안하면 5년 이상의 시간을 버는 셈이다.

물론 주택담보대출인정비율(LTV)이 완화된 덕분에 과거보다는 내집마련 자금을 구하는 것이 한결 수월해졌다. 기존 1주택자가 주택을 한 채 더 구매해 2주택자가 돼도 시세의 60%까지 대출받을 수 있다. 기존 집을 2년 이내 처분하는 조건으로 대출을 받는다면 무주택자와 동일한 한도(70%)로 빌릴 수도 있다.

하지만 정부가 연소득을 기준으로 대출 가능 금액을 결정하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만은 풀지 않을 것이라는 방침을 거듭 밝혀온 만큼 당분간은 자금 마련이 부동산 투자의 관건이 될 것으로 보인다.

요건에만 해당한다면 특례보금자리론을 활용해보는 것도 구매력을 높이는 방법이다. 특례보금자리론은 9억원 이하 주택 대상으로 소득을 따지지 않고 연 4%대 고정금리로 빌려주는 정책 모기지 상품이다. 김광석 리얼하우스 대표는 “특례보금자리론은 DSR을 적용하지 않는 점이 최대 매력이다. DSR을 적용하지 않을 경우 DSR 적용 시보다 대출 가능 금액이 늘어나는 만큼 적극 활용해볼 만하다”고 말했다.

토지거래허가구역 경매 인기

실거주 의무 면제돼 ‘갭투자’ 가능

서울 인기 지역에 투자하고 싶은 다주택자라면 경매도 좋은 선택지다. 특히 압구정, 여의도, 목동, 성수동 등 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있는 지역의 경우 경매를 갭투자 수단으로 활용하려는 투자 수요가 대거 유입될 수 있다. 토지거래허가구역에서 주택을 살 경우 매수인이 의무적으로 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하고 갭투자도 불가능하지만, 경매를 통해 주거용 부동산을 취득한 경우에는 토지거래허가구역이라 해도 이런 실거주 의무가 면제돼서다. 토지거래허가구역에서 주택을 경매로 낙찰받으면 세입자를 받을 수 있기 때문에 투자금이 줄어든다.

이런 장점 덕분에 토지거래허가구역으로 묶여 있는 지역에서는 매매 시세보다 높은 가격에 경매 물건이 낙찰되기도 한다. 앞서 지난 5월 강남권 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트 전용 84㎡(12층)가 경매에서 시세보다 2억원 이상 높은 26억5288만원에 낙찰됐다.

또 투기과열지구로 지정된 강남 3구와 용산구 재건축 단지의 경우 조합이 설립된 이후 조합원 지위 승계가 여전히 제한돼 있는데 경매를 이용하면 이 역시 해결되는 경우가 있다.

‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 국가나 지방자치단체 혹은 시행령이 정한 금융기관에 대한 채무를 다하지 못해 주택이 경매 또는 공매되는 경우에는 투기과열지구라 해도 조합원 지위가 양도된다. 일례로 지난 2월 경매 시장에 나온 압구정 현대6·7차 전용 144㎡가 당시 매매 호가보다 높은 46억1000만원에 낙찰됐다. 현대6·7차가 포함된 압구정3구역은 조합설립이 완료된 이후지만 이 매물의 경우 경매 신청자가 금융사인 IBK기업은행이었기 때문에 낙찰자가 조합원 지위를 얻을 수 있었다.

자금이 부족한 투자자라면 수도권 외곽 중 인프라가 잘 갖춰져 있는 신도시 지역 매물에 도전해봄직하다. 서울 접근성과 함께 주거 환경 등을 모두 고려하는 게 핵심이다. 아직 개발되지 않은 지역은 값은 싸지만 언제 오를지 모르는, 도박에 가까운 투자가 될 수 있다. 물론 어느 경우에나 경매에 앞서 꼼꼼한 권리 분석은 필수다.

[본 기사는 매경이코노미 제2213호 (2023.06.14~2023.06.20일자) 기사입니다]

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