미분양 쌓이자 ‘위축지역’ 목소리 커지는데… “낙인효과 우려도”

지방을 중심으로 ‘미분양 리스크’가 지속되면서 조정대상지역 제도의 일부인 ‘위축지역’을 지정해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 청약 요건 완화 등을 통해 수요를 늘릴 수 있다는 것인데, 제도의 실효성이 크지 않다는 의견도 있다.

대구 도심 아파트 전경 / 뉴스1

9일 주택법에 따르면 위축지역은 주택 가격·거래량, 미분양 주택의 수와 주택보급률 등을 고려해 주택의 분양·매매 등 거래가 위축돼 있거나 그런 우려가 있는 지역을 의미한다. 최근 6개월간 월평균 주택가격 하락률이 1% 이상인 곳이 위축지역 지정의 전제 요건이다.

이들 지역 중 ▲주택 매매거래량이 3개월 연속 전년 동기 대비 20% 이상 감소 ▲3개월간 평균 미분양 주택 수가 전년 동기 대비 두 배 이상 ▲시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 초과 등 세 가지 중 하나에 해당하면 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 열어 지정할 수 있다.

그러나 위축지역 제도는 사실상 사문화된 상태다. 지난 2월까지만 해도 전국의 모든 지역이 위축지역 지정 요건에 해당됐지만, 지정된 곳은 없었다. 지난 2017년 11월 제도가 도입된 후 지정 실적도 전무한 상황이다.

지방에선 위축지역 지정 요건에 부합하는 곳이 많은 상황이다. 대구 수성구와 부산 수영·부산진구, 광주 광산구, 대전 유성구, 경남 양산시, 전북 군산시 등이 대표적이다. 한국부동산원에 따르면 지난 4월 기준 대구 수성구의 집값은 직전 6개월간 15.1%떨어졌다.

이들 지역의 미분양 증가세도 큰 상황이다. 지난 6개월간 집값이 9.3% 떨어진 전북 군산의 미분양 주택은 지난 4월 기준 2417가구로, 작년 동월(3가구) 대비 806배에 달한다. 작년 4월 미분양 주택이 하나도 없던 광주 광산구는 지난 4월 139가구까지 쌓였다.

중소·중견 건설사의 모임인 대한주택건설협회 김형범 주택정책부장은 “현재 수도권을 중심으로 청약 경쟁률이 올라가고 있는데, 인기 지역의 주택 경기가 좋아지면 대구 등 지방 지역의 미분양 문제는 더 해소되기 어렵다”면서 “가뜩이나 미분양 리스크가 있는 지역은 공급 물량도 많은 상황이라 위축지역이라는 제도를 활용해 미분양을 관리해야 한다”고 했다.

그러면서 “다만 현재 위축지역 지정 효과는 청약자격 완화에 불과하다”면서 “위축지역으로 지정한 곳에 대해 취득세, 양도세 감면 등의 세제·금융 인센티브를 제공해야 지방 미분양 문제 해결에 효과를 볼 수 있다”고 했다. 현재 위축지역으로 지정되면 거주지와 관계없이 청약 신청이 가능하고 청약통장 가입 1개월 후에도 1순위 자격을 얻을 수 있다.

위축지역 지정이 ‘낙인효과’를 불러 일으킨다는 우려도 크다. 위축지역 지정이 ‘집값 폭락 지역’ 등의 낙인 효과를 부른다는 것이다. 과거 주택도시보증공사(HUG)가 지정한 미분양 관리를 받았던 일부 지자체에서는 낙인효과로 미분양이 더 늘고 집값 하락이 지속되는 등 피해가 크다며 관리지역 지정 철회를 요구하기도 했다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표는 “미분양 리스크가 있는 지역 안에서도 상반된 청약 결과를 보이는 경우가 있다”면서 “입지와 분양가의 차이 등으로 결과가 달라진 것인데, 위축지역을 지정한다고 해서 수요자들이 외면했던 단지에 관심을 가지진 않을 것”이라고 했다.

고 대표는 “미분양이 심각한 지역일 보면 아파트가 과잉 공급됐던 곳이 상당수”라며 “낙인 효과 등을 일으킬 있는 위축지역 제도보다 인·허가 제도 등으로 공급 물량을 조절하는 게 더 큰 효과를 볼 수 있을 것”이라고 했다.

김송이 기자(grape@chosunbiz.com)

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