파격 혜택으로 재건축 탄력… 용적률 갈등·재초환 복병되나 [1기 신도시 재정비 박차]

대규모 단지 통합한 특별정비구역
단지 간 용적률 격차로 갈등 우려
완화 안된 재건축 부담금도 변수
"재초환 안바뀌면 사업 속도 못내"

정부가 추진하는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 실효성을 확보하기 위해선 복잡한 이해관계 조율과 재건축 초과이익 환수가 관건으로 꼽히고 있다.

7일 전문가들에 따르면 국토교통부가 발표한 노후계획도시 특별법은 단지 간 용적률 갈등을 낳을 것으로 우려된다. 특별법상 정비사업 기본단위인 특별정비구역은 여러 개의 단지를 통합해서 진행하기 때문이다. 하나의 사업시행자가 사업을 추진하면서 용적률이 다른 단지들이 일률적인 재건축 분담금 고지서를 받게 되면 기존에 상대적으로 사업성이 높은 곳은 불만이 높아질 수 있다.

용적률이 낮을수록 재건축 시 일반분양을 더 많이 할 수 있어 조합원 분담금 부담이 낮아지지만, 하나의 구역으로 묶이면 이러한 격차가 사라진다. 이 때문에 기존에 사업성이 높은 단지들은 반발할 수 있다는 게 업계의 관측이다.

관련 사례로 언급되는 곳이 같은 단지 내에서 용적률이 다른 동 간 소송전을 겪은 서울 여의도 광장아파트이다. 소송을 벌인 1·2동과 3·5~11동의 용적률은 각각 243.19%, 199.47%다. 통합 재건축을 해야 하는지, 용적률이 우수한 3·5~11동만 분리 재건축이 가능한지가 법정 다툼의 핵심이었다. 3년이 넘은 지난해 9월 대법원 최종 판결로 분리 재건축이 진행 중이다.

국토부 관계자는 "특별정비구역은 통합개발을 기본으로 한다. 일반적 재건축과 달리 개별 아파트 단지가 따로 사업시행을 하는 것은 불가능하다"며 "재건축 단지와 리모델링 단지로 나뉘는 경우에는 사업시행자가 따로 들어설 수 있다"고 말했다.

전문가들은 복잡한 이해관계를 하나의 틀에 맞추기가 녹록지 않다고 입을 모은다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축은 조합원 간에도 사업에 대한 기대, 분담금 부담능력 등이 다르기 때문에 이해관계를 좁히는 게 대단히 어렵다"며 "분담금이 좌우되는 용적률을 다른 단지와 함께 계산하는 것은 향후 갈등 소지가 크다"고 말했다.

서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "녹지·도로용지 확보 등 공공성 차원에서 볼 때 통합개발은 필요하다"며 "다만 통합개발로 늘어나는 당사자들이 용적률 등 상충되는 이익으로 다툴 시 의사결정이 지연될 우려가 있다"고 밝혔다.

다만 특별정비구역에 다양한 혜택이 더 크다는 게 국토부의 시각이다.

국토부 관계자는 "특별정비구역 지정에 따른 유인이 크기 때문에 아파트 간 용적률 차이 문제는 크지 않으리라고 본다"고 밝혔다. 특별정비구역에는 재건축 안전진단 완화·면제, 용적률·용도지역 변경, 리모델링 증축 가구 수 증가 등 다양한 규제완화 방안이 적용된다.

재건축 부담금도 변수다. 재건축초과이익환수제에 따라 재건축으로 조합원 1인당 평균 3000만원 이상의 개발이익을 얻을 경우 3000만원 초과이익의 최대 50%가 부담금으로 환수된다. 지난해 9월 정부는 금액기준을 3000만원에서 1억원으로 상향하는 등 완화방안을 발표하고 두달 뒤인 11월 국회 발의까지 마쳤으나 현재 입법은 지지부진한 상황이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현재 재건축 추진의 최대 복병은 재초환"이라며 "재초환 문제가 조합원 기대수준으로 해결돼야 신도시 재건축 사업이 속도를 낼 것"이라고 강조했다.

한편 노후계획도시 특별법은 윤석열 대통령이 공약한 1기 신도시 재건축 특별법을 실현한 것으로, 이달 국회에 입법 발의될 예정이다.

형평성 논란 때문에 대상을 1기 신도시가 아닌 택지조성사업 완료 후 20년이 지난 100만㎡ 이상 택지로 정했다. 이 경우 지자체장 결정에 따라 서울 목동·상계뿐만 아니라 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무 등에도 적용될 수 있다.