- 부동산 시장 올해도 어렵다, 하락 요인 多
- 규제 완화 호재 될 수도…금리가 최대변수
- 영끌족, 정상적 가격상승 지역은 버텨야
- 매입 계획 있다면? 내년 상반기가 타이밍
- 특례보금자리론? 9억↓·5억 대출·4% 금리
■ 방송 : SBS 김태현의 정치쇼 (FM 103.5 MHz 7:00 ~ 09:00)
■ 일자 : 2023년 1월 3일(화)
■ 진행 : 김태현 변호사
■ 출연 : 김효선 NH농협은행 수석연구위원
▷김태현 : 김태현의 정치쇼 3부에서는 앞서 예고해 드린 대로 부동산 얘기해 볼 건데요. 부동산 거침없이 올랐는데 지난해부터 좀 꺾였습니다. 거래도 꺾이고 집값은 하락세이고 분양시장에서는 미분양이 속출한다고 하죠. 이런 상황에서 정부는 강남 3구를 제외한 모든 부동산 관련 규제를 거의 다 푼다고 밝혔는데 과연 효과가 있을지 2023년 부동산 시장 어디로 갈지 전문가와 함께 알아보겠습니다. NH농협은행 김효선 부동산수석연구위원 나오셨습니다. 위원님, 안녕하세요.
▶김효선 : 안녕하세요.
▷김태현 : 위원님, 일단은 이것부터 좀 여쭐게요. 부동산 시장 안 좋다, 안 좋다 이런 얘기들 하잖아요. 어느 정도로 뭐가 안 좋은 겁니까, 지금 상황이?
▶김효선 : 최근에 온 국민이 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 하는 느낌인 것 같아요. 작년까지만 하더라도 벼락거지라는 말 많았잖아요. 집 못 사면 벼락적으로 거지가 된다는 말이 많았는데 이게 최근에는 벼락 하우스푸어가 되지 않을까 하는 말이 나올 정도로 굉장히 시장이 급격하게 안 좋아진 건 사실이고요. 전국적으로 수치를 보면 1년 동안 하락한 폭이 7.2% 정도가 하락했습니다. 반면에 보면 최근 3년 동안 상승한 속도가 19%가 넘게 상승했거든요. 많이 올랐던 만큼 급락하고 있고요. 지역별로 좀 차이가 있기는 하지만 경기도, 인천 이런 지역들은 굉장히 많이 큰 폭으로 떨어지고 있습니다.
▷김태현 : 한 2020년, 몇 년 전만 해도 문재인 전 정부 때 집값이 막 오르니까 "큰일 났다, 집값 왜 이렇게 많이 오르냐, 뭐가 잘못됐냐" 난리가 났었잖아요. 지금은 또 떨어지니까 집값 떨어진다고 또 난리입니다. 그러면 부동산 가격이라는 건 올라도 난리, 떨어져도 난리. 왜 그러는 거예요?
▶김효선 : 부동산이라는 자산 자체가 대한민국 국민들한테는 특별한 것 같아요. 우리가 그냥 살 집으로만 보면 이런 일이 없을 텐데.
▷김태현 : 그냥 내가 살고 있는 집이라고 하면 올라도 내가 살고 떨어져도 내가 사니까.
▶김효선 : 그런데 우리나라는 전쟁 이후로 갑자기 다 개발했잖아요. 그래서 한국 경제가 성장하면서 이렇게 부동산으로 돈 번 사람들이 상류층에 많이 형성됐습니다. 그러다 보니까 최근에도 부동산을 통해서 투자, 투기 같은 것들을 많이 하고 있고 그런 것을 하지 못하는 분들이 상대적인 박탈감이 많다 보니까 부동산이 올라도 뭐라고 하고 떨어져도 이렇게 말이 많은 것 같아요.
▷김태현 : 자산 가격에서 부동산이 차지하는 게 워낙 높다 보니까 가격변동에 대해서 좀 더 민감하다, 이렇게 이해하면 되겠군요. 그러면 부동산 폭등을 하는 것은 우리가 부동산이라는 것은 앞서 벼락거지 말씀하신 것처럼 내가 집을 사야 되는데 돈이 없어서 집을 못 사고 부동산 가격이 올라버리면 나는 평생 집 한 채 못 가지게 되니까 문제가 생기는 건데 폭락하면 어떤 문제가 있는 거예요?
▶김효선 : 폭락하면 집을 그냥 거주 목적으로 한 채 갖고 있는 사람들은 살고 있으면 되는데 최근에는 특히 2019년, 2020년도에 영끌이라는 단어 유행했었잖아요. 영혼까지 끌어모아서 부동산을 샀던 사람들이 많단 말입니다. 그런 분들이 금리가 높다 보니까 높은 금리를 감당하기조차 굉장히 벅찬 상태가 돼서 최근에 그게 가장 심각한 문제인 같아요.
▷김태현 : 알겠습니다. 영끌 문제 잠시 후 다시 한번 짚어보도록 하겠고요. 2023년 새해가 밝았는데 올해 시장은 어떻게 전망하세요? 물어보기가 두렵다.
▶김효선 : 작년 같은 경우에 실거래가를 보면 서울 같은 경우는 그래도 25~30% 정도 하락해서 거래가 됐었어요. 이게 2020년도 중반 정도 수준의 가격이거든요. 그런데 올해도 사실 굉장히 어렵다고 말씀드릴 수밖에 없는 상황인 것 같고요. 지금 상승 요인이 있다면 거시경제가 불안한 것들, 금리가 올라가는 것들이 불확실성이 헤지된 부분이 있는데 하락 요인이 너무나 많습니다. 올해도 금리가 속도는 조절되겠지만 계속해서 고금리가 유지될 거고 그리고 여러 가지 유동성 축소나 대출이 규제되는 부분들 때문에 올해도 여러 가지로 침체될 수밖에 없는 상황인 것 같아요.
▷김태현 : 위원님 개인적으로는 어느 정도 예상하세요, 하락 폭을? 이거 진짜 어려운 질문이기는 한데.
▶김효선 : 정말 어려운 질문이에요. 그리고 전국적으로 많이 다르게 나타날 것 같고요.
▷김태현 : 수도권 다르고 지방 다르고.
▶김효선 : 올해는 수도권 안에서도 인천이 다르고 경기가 다르고 서울이 다를 거예요. 인천이나 경기 같은 경우에는 굉장히 큰 폭으로 떨어질 수 있고요. 서울 같은 경우에는 전년도 수준 정도로 예상이 돼요.
▷김태현 : 서울은 좀 버틸 수 있다는 말씀이신가요?
▶김효선 : 왜냐하면 유동성으로 인해서 올랐던 게 2019년도 이후부터잖아요. 그런데 그동안 서울이 한 7%대 정도 상승을 했거든요. 그런데 지난 1년 동안 7% 정도 하락했습니다. 거품으로 올랐던 부분은 어느 정도 빠진 부분이 있어서 서울은 그래도 전년도 수준의 하락 폭이 되지 않을까 생각하고 있습니다.
▷김태현 : 서울을 제외한 지방 같은 경우 아직 거품이 덜 빠졌다는 취지이신 건가요?
▶김효선 : 네.
▷김태현 : 그러면 2023년에 부동산 시장이 안 좋다고 하면, 하락세라고 하면 언제쯤 다시 바닥 찍고 반등할 거라고 예상하세요?
▶김효선 : 그것도 굉장히 어려운 질문이기는 한데 지금 이렇게 급격하게 시장이 너무나 안 좋아진 부분들이 금리 얘기를 많이 하잖아요. 그게 한국만의 문제가 아니라 글로벌 전체의 문제이기 때문에 일단 미국의 기준금리가 가장 중요한 변수가 될 수 있을 것 같고요. 또 대한민국에서는 그것에 대응하기 위해서 지금 정부에서 모든 규제를 다 풀었습니다. 오늘도 한 차례 발표될 예정인데 전방위적인 선제적인 규제 완화가 됐는데 그중에서도 특히 지금은 실수요자들 위주로 거래가 안 되다 보니까 다주택자들을 그동안은 굉장히 사회악으로 취급한 부분이 있었는데 다주택자들을 구원투수로 하기 위해서 취득세 완화라든가 임대사업자 부활 같은 정책들이 있고요. 그리고 호재가 있어야 그 지역이라도 가격이 조금 견고하게 버틸 수 있어서 재정비사업 관련된 여러 가지 규제 완화 부분들, 이런 부분들이 시장에 영향을 미칠 수 있을 것 같아요.
▷김태현 : 최고 변수 하나 꼽자면요?
▶김효선 : 최고 변수는 금리를 꼽아야겠죠.
▷김태현 : 역시 금리가 잡혀야 부동산 시장이 안정화를 찾을 것이다라는 취지이신 거죠?
▶김효선 : 지금은 기승전결 금리입니다, 사실.
▷김태현 : 일부에서는 이런 얘기하시는 분들도 있잖아요. 제 기억에 80년대 후반인가 일본 도쿄의 부동산 다 팔면 미국을 다 산다, 이 정도로 도쿄 부동산이 폭등했는데 부동산이 꺾이면서 일본이 20년간 장기불황을 겪었거든요. 우리나라도 확 올랐던 부동산이 자산 가격, 버블이 꺼지면서 꺾이면 우리도 일본처럼 장기불황 되는 것 아니야라는 이런 걱정하시는 분들도 있는데.
▶김효선 : 그런 얘기 요즘에 많이 나오더라고요.
▷김태현 : 그럴 위험성도 있습니까?
▶김효선 : 일단 일본이랑은 유사점도 있고 차이점도 있는데 일단 유사점 같은 경우에는 일본 같은 경우에도 엔화가 굉장히 절감됐다가 경제가 안 좋아지니까 갑자기 금리를 높였다가 다시 낮춤으로 인해서 부동산 가격이 거품이 됐다가 다시 하락했었는데요. 이런 부분들은 유사한 부분이죠. 그런데 우리나라는 아까 말씀드린 것처럼 국내만이 아니라 글로벌적인 문제이기 때문에 그것이랑 조금 차이점은 있는데 다만 전 정권부터 지역의 양극화라는 말이 굉장히 많이 나왔잖아요.
▷김태현 : 지역 양극화요?
▶김효선 : 서울이나 수도권 같은 곳들이 모든 분의 매수 가장 희망지역이 됐단 말이에요. 그래서 인구가 안 그래도 줄어들고 있는데 내 집 마련은 수도권에서 하는 경향들이 많아져서 지방 같은 경우에는 인구가 감소하면서 그런 현상들도 나타날 수 있을 것 같아요.
▷김태현 : 지방 같은 경우 인구가 감소하니까 장기적으로 부동산이 침체될 가능성이 있고 서울은 특히 강남 3구 이런 곳들은 수요가 몰리니까 버틸 수 있다는 취지이신 거죠?
▶김효선 : 장기적으로는.
▷김태현 : 알겠습니다. 윤석열 정부에서 부동산 규제 완화를 진행하고 있는데 언론의 평가는 이렇더라고요. 문재인 정부 때 했던 규제들을 거의 다 풀었다는 평가가 있던데 맞습니까?
▶김효선 : 거의 다 풀었습니다. 그리고 풀 수 없는 부분들이 좀 있다 보니까 그런 부분들은 지금 규제지역 해제로 다 풀었거든요. 그래서 일단 지금 정책 중에서.
▷김태현 : 일단 소개 좀 해 주세요, 바뀌는 부동산 정책들.
▶김효선 : 일단 가장 큰 게 규제지역을 해제하는 것 같아요.
▷김태현 : 강남 3구, 용산 빼고 다 풀었다. 조정지구, 과열지구 이런 것 다 풀었다는 얘기인 거죠?
▶김효선 : 아직까지 확정은 아니지만 그렇게 할 거라는 기사들이 나온 상태고요. 일단 전년도에 종부세 같은 것들의 법안을 변경하려고 했던 경우들도 부분들이 그게 사실 국회 의결이 통과되지 않아서 무산됐었잖아요. 그런데 규제지역을 해제하게 되면, 특히 조정대상지역을 해제하게 되면 세금적으로 많은 부분이 완화될 수 있습니다. 양도세나 종부세 같은 것들 중과가 배제되는 부분이 생기고 그리고 청약에 있어서도 유리한 부분들이 있는데 말씀하신 것처럼 주요 지역을 빼고는 다 해제하기 때문에 이런 부분이 좋아질 수 있고요. 최근에 청약시장도 안 좋아지고 있잖아요. 청약시장이 예전에는 그 지역에 있었던 사람들만 분양할 수 있었는데 이제는 소위 줍줍 같은 것들.
▷김태현 : 줍줍이요?
▶김효선 : 미분양 나온 물건들은 전국에서 청약할 수 있도록 바뀐 부분들도 있고.
▷김태현 : 대구에 미분양 생기면 예전에는 대구분들만 했는데 지금은 서울에 사는 사람들도 가서 할 수 있다.
▶김효선 : 해당 지역 아닌 분들도 할 수 있게 변경됐어요.
▷김태현 : 그렇게 수요를 늘리겠다는 얘기구나.
▶김효선 : 그렇죠. 전국적으로 늘리겠다는 부분들이 있고 또 가점이 낮아서 청약이 안 됐던 분들 때문에 중소형 평형 같은 경우는 추첨제를 확대는 그런 정책들도 나왔습니다.
▷김태현 : 그리고 문재인 정부 때 있었던 정책이 대부분 세금 높이고 대출 규제하고 해서 수요를 억제하는 정책이라는 평가가 있었는데 그러면 지금은 그것 풀었다는 거잖아요. 대출 규제도 좀 풀고 세금도 풀어주고.
▶김효선 : 일부 풀었죠.
▷김태현 : 일부 풀고. 그러면 이제 수요를 늘리겠다는 건데. 그런데 금리가 높은 상황이라면 대출 규제 풀어줘도 별 효과가 없는 것 아니에요?
▶김효선 : 맞죠. 지금은 매입을 하기 힘든 이유가 대출이 안 되기도 하고 대출을 받아도 금리가 너무 높으니까 주담대가 7~8% 나오니까 어려운 건데.
▷김태현 : 그러니까 대출을 할 수 있게 제도는 풀어줘도 실제적으로 사람들이 안 움직일 수도 있잖아요, 금리가 너무 높으면.
▶김효선 : 그 부분이 있고요. 그리고 DSR이라고 해서.
▷김태현 : 총부채상환비율.
▶김효선 : 소득에서 갚을 수 있는 상환능력이 돼야 대출해 주잖아요. 그런 부분 때문에 효과가 떨어지는 부분이 있습니다.
▷김태현 : 그럼에도 불구하고 정부가 규제를 푼 건 어떤 의도라고 보세요?
▶김효선 : 사실 주택가격이 하락하는 건 정부에서 크게 생각을 안 할 것 같아요. 지금 정부도 주택가격이 너무 높다고 발표한 적도 있고 하향안정화시키겠다고 했는데 그러다 보니까 작년에 거래가 거의 멸종 수준으로 안 됐잖아요. 그게 가장 큰 문제인 것 같아요.
▷김태현 : 거래절벽, 그건 왜 문제인 거죠?
▶김효선 : 거래절벽이 되면 일단 경제 상황에서도 거래 관련된 일을 하는 사람들. 건설사들부터 중개사무실, 이사, 택배하는 이런 분들 전부 다 안 좋아질 수 있고 또 정부 입장에서는 정부도 뭔가를 하려면 수익이 있어야 되잖아요. 세금이 덜 들어올 수 있는 거죠.
▷김태현 : 취득세나 양도세, 이런 부분. 세수의 문제도 있다. 알겠습니다. 정부의 규제 완화에 대해서 시장이 어떻게 반응할 거라고 보세요? 아직 대출금리가 높기는 하지만.
▶김효선 : 정책이 지금 전방위적으로 풀렸지만 아까 우리 얘기 나눈 것처럼 금리가 너무 높다 보니까 아직까지는 더 하락할 거라는 심리가 많아서 당장 움직이지는 않을 것 같은데 올해 취득세를 완화하겠다는 부분들이 나왔거든요. 다주택자들은 올해 조금 거래를 할 수 있는 여지도 있을 수는 있을 것 같고요. 정부 정책 중에서 특례보금자리론이라는 게 있습니다. 그게 올해 시행될 예정인데 말씀드렸던 대출이 안 되는 부분과 금리 높은 부분들을 해결한 상품이에요.
▷김태현 : 특례보금자리론, 이름이 딱 필이 온다.
▶김효선 : 그렇죠. 9억 원 이하인 주택을 살 때 소득조건 없이 5억까지는 대출을 해 주고요. DSR에서도 자유롭고 금리도 4%대 정도로 예상됩니다.
▷김태현 : 4%대면 최근 금리 생각하면 안정적인 금리네요.
▶김효선 : 그렇죠. 그게 올해 시행될 거라고 예고돼 있어서 고객들 같은 경우도 그걸 활용해서 내 집 마련을 하려고 생각하고 있는 분들도 나타나고는 있어요.
▷김태현 : 그러면 특례보금자리론이라는 것은 철저하게 실수요자 위주로 해서 만들어진 상품인 거죠?
▶김효선 : 네.
▷김태현 : 무주택자분들이 집 사실 때. 요새 아까도 말씀 좀 해 주셨는데 영끌족 제일 문제라고 보잖아요. 몇 년 전에 진짜 영혼까지 다 끌어모아서 대출 풀로 받아서 집을 마련했는데 금리가 올라가고 이자 부담은 높아지는데 집값이 떨어지면 이거 처분해야 되나라고 고민하시는 분들 있다던데 영끌족이 "집 처분해야 됩니까?"라고 상담 요청하신다면 뭐라고 말씀해 주시겠어요?
▶김효선 : 일단 솔직히 말씀드리면.
▷김태현 : 솔직한 것 중요합니다, 지금.
▶김효선 : 지금은 처분하기도 힘들고요. 그리고 버틸 수 있으면 버티라고 말씀을 드려요.
▷김태현 : 처분하기 힘들다는 얘기는 집을 팔려고 내놔도 거래가 안 되니까.
▶김효선 : 매물이 많이 적체가 되고 있었잖아요. 최근 한 달 사이에는 정책이 나온 다음에 매물이 소폭 감소하기는 했지만 지난 1년에 비하면 매물이 많이 나와 있고 거래는 서울 아파트가 전년도 12월달에는 200가구도 안 될 정도로 거래가 너무 안 되고 있습니다. 그래서 일단 첫 번째는 현실적으로 팔기가 너무 어려워요. 그래서 그냥 버티는 건데 일단 본인이 들어갈 수 있으면 들어가셔서 최대한 살면서 다른 비용을 줄이면서 버티는, 그것밖에 사실 지금 현실적으로 어렵습니다.
▷김태현 : 우리 왜 코인 시장에서 존버라고 그랬잖아요. 버티면 치고 올라갈 수 있어. 그러면 영끌족이 너무 힘들어요. 지금 금리는 높아져서 내 가처분소득은 줄어요. 번 돈 다 이자 내야 돼요. 그래도 어차피 지금 내가 어떻게 마련한 집인데 팔아서도 안 되고 팔 수도 없어요. 버티면 희망은 있습니까?
▶김효선 : 지역에 따라 다릅니다. 사실 전년도에 올랐던 지역들을 보면 2021년도 그때 상반기에 거래가 많았잖아요. 그때 거래된 지역들이 노원구, 강복구, 성북구, 도봉구 이런 지역들.
▷김태현 : 노도강, 마용성.
▶김효선 : 그때 연령대 매입 비중을 분석해 보면 2030세대 비중이 확실히 높아졌거든요. 그래서 영끌해서 서울의 외곽지역이나 경기도, 인천 같은 지역들을 많이 사셨어요. 그런데 그때 특히 또 경기도나 인천은 GTX 개발 호재 때문에 사서 그때 기사 보시면 인덕원에 있는 아파트들이 며칠 사이에 2배가 올라서 거의 마포구에 있는 아파트랑 똑같은 가격의 시세가 형성되고 그랬었거든요. 그런 지역들은 시간이 지나도 사실 회복되기가 어렵겠죠.
▷김태현 : 지금 빠지면.
▶김효선 : 그래서 어느 정도 수준이 됐을 때 매각하는 것을 권유드리고요. 입지가 좋은 지역들 그리고 최근에 올라갔던 수준의 정상적인 정도의 상승분이 적용된 지역들은 버텨도 결과가 좋을 거라고 생각이 됩니다.
▷김태현 : 그러면 쉽게 얘기하면 누가 봐도 좋은 지역들, 소위 말해 강남 3구.
▶김효선 : 아니면 마용성 이런 지역들.
▷김태현 : 여기는 버티는 게 맞는데 그 외에 자꾸 약칭해서 죄송한데 노도강이라든지 경기도 외곽지역은 어느 정도 가격이 회복되면 털고 나와야 된다?
▶김효선 : 그런 걸 권유하고 있고요. 그중에서도 재건축 호재가 있거나 이런 지역들은 단지에 따라서는 조금 다를 수 있어요.
▷김태현 : 알겠습니다. 그러면 반대로 집을 아직 못 사신 분들 있잖아요. 그때 타이밍을 놓친 분들도 있고 경제 상황이 안 좋은 분들도 있고 그런 분들 같은 경우에는 지금 또 생각이 다르니까 집값 이번에 떨어지면 나는 이번에 내 집 마련 해야 돼라고 보시는 분들 있을 것 아니에요.
▶김효선 : 많죠.
▷김태현 : 그분들은 언제가 매수 타이밍이에요?
▶김효선 : 올해 상반기에는 금리가 한두 차례 오를 가능성이 있고요. 하반기에도 금리가 멈추거나 계속해서 소폭 상승할 가능성이 있어서 올해까지는 계속해서 하락세가 지속될 것 같습니다. 그렇지만 지역에 따라서 반등하는 지역이 있을 수는 있거든요. 그래서 본인이 원하는 지역과 단지들을 구체적으로 선택하시고 그 지역들의 매물의 증감 속도라든가 호가가 어떻게 변하는지 살펴보신 다음에 본인이 원하는 수치를 딱 정해놓는 게 좋아요. 최고가 대비해서 40% 하락하면 사겠다.
▷김태현 : 그게 어렵잖아요. 아마추어가.
▶김효선 : 주변에서도 그렇게 매입하시는 분들이 있거든요. 30~40% 정도 떨어진 가격에 괜찮은 지역이라면 내년 상반기 정도 생각해서 매수하시는 것도 괜찮을 것 같아요.
▷김태현 : 2024년 정도. 2023년은 시기가 아니라고 보시는 건가요?
▶김효선 : 올해는 사서 좋을 게 없을 것 같습니다. 올라가는 시점에 빨리 잡을 필요는 없거든요. 어느 정도 상승 여력이 보이면 그 후에 들어가시는 게 안정적일 것 같아요. 왜냐하면 지금은 부동산 자체의 수급이라든가 정책 때문에 부동산 경기가 안 좋은 게 아니라 거시경제나 전쟁 같은 여러 가지 이유들이 영향을 미치기 때문에 좀 안정적일 때 들어가시는 것을 추천드립니다.
▷김태현 : 청약 노리는 분들은 어때요?
▶김효선 : 청약은 저는 굉장히 강력하게 추천하고 있어요. 아닌 분들도 계시기는 하던데 작년 생각해 보시면 분양가 상관없이 입지만 좋으면 무조건 로또 청약으로 들어갔잖아요.
▷김태현 : 그런 얘기 많았었죠.
▶김효선 : 그런데 지금은 사실 분양가만 봐요, 입지를 안 보고. 분양가가 낮으면 들어가고 아니면 좋은 입지도 미분양이 날 수 있거든요. 당첨 가점이 낮은 분들은 지금이 청약의 가성비가 제일 좋은 시기이기 때문에.
▷김태현 : 오히려.
▶김효선 : 입지랑 분양가를 살펴보셔서 분양가가 너무 높지 않다면 지금이 기회일 수 있다고 생각합니다.
▷김태현 : 청취자 질문을 말씀드릴게요. 강민수 님, "올해 정부에서 부동산 대출 관련으로 금리인하 상품을 한시적으로 한다고 했는데 언제부터 어떤 혜택이 있을까요?" 이게 앞서 말씀하신 그 론인가요?
▶김효선 : 특례보금자리론 말씀하시는 것 같아요. 아직 시행 시기가 정확하게 나온 건 아니고요. 올해 초부터 시행하겠다고 예고된 상태이고 아까 말씀하신 것처럼 DSR 규제 없이 금리를 4%대 정도 수준으로 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.
▷김태현 : 이건 그러면 아무나 가서 신청하면 되는 거예요?
▶김효선 : 은행 가셔서 상담을 받으시면 될 것 같아요.
▷김태현 : 자격조건 제한 없고요?
▶김효선 : 특히나 잔금대출 같은 것 못 맞추셔서 그런 분들 많이 활용하시려고 생각하고 계시더라고요.
▷김태현 : 연환홍 님 질문인데 이건 질문이라기보다는. 동탄에 청약 당첨돼서 곧 이사인데 지금 살고 있는 집이 전세가 안 빠져서 못 가고 있어요. 이자도 높고 힘드네요 하셨는데 이게 역전세난 같은 거잖아요, 일종의 전셋값 대비 집값이 확 빠지면서.
▶김효선 : 그럴 수 있고요. 사실 전세가격이 더 많이 빠지고 있거든요. 그래서 지금 전세가 안 나가고 있는 상황인 것 같아요.
▷김태현 : 전세시장은 어떻습니까? 한 30초 남았는데, 예상.
▶김효선 : 전세시장은 작년에 굉장히 많이 하락했고요. 그러다 보니까 월세 전환이 많이 됐었거든요, 금리가 높고 이런 부분들 때문에. 그런데 작년에 월세가 많이 됐고 전세가 많이 높아져서 올해는 입주 물량이 많은 대구나 경기, 인천 같은 지역들을 제외하고는 전년도보다는 안정적일 수 있을 것 같아요.
▷김태현 : 알겠습니다. 오늘 한 20분 동안 저희가 부동산 특집으로 부동산에 대해서 궁금한 것, 거의 모든 걸 짚어본 것 같습니다. NH농협은행 김효선 부동산수석위원이셨습니다. 위원님, 오늘 나와주셔서 감사합니다.
▶김효선 : 감사합니다.
인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.
[SBS 김태현의 정치쇼]
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- 규제 완화 호재 될 수도…금리가 최대변수
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▷김태현 : 김태현의 정치쇼 3부에서는 앞서 예고해 드린 대로 부동산 얘기해 볼 건데요. 부동산 거침없이 올랐는데 지난해부터 좀 꺾였습니다. 거래도 꺾이고 집값은 하락세이고 분양시장에서는 미분양이 속출한다고 하죠. 이런 상황에서 정부는 강남 3구를 제외한 모든 부동산 관련 규제를 거의 다 푼다고 밝혔는데 과연 효과가 있을지 2023년 부동산 시장 어디로 갈지 전문가와 함께 알아보겠습니다. NH농협은행 김효선 부동산수석연구위원 나오셨습니다. 위원님, 안녕하세요.
▶김효선 : 안녕하세요.
▷김태현 : 위원님, 일단은 이것부터 좀 여쭐게요. 부동산 시장 안 좋다, 안 좋다 이런 얘기들 하잖아요. 어느 정도로 뭐가 안 좋은 겁니까, 지금 상황이?
▶김효선 : 최근에 온 국민이 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 하는 느낌인 것 같아요. 작년까지만 하더라도 벼락거지라는 말 많았잖아요. 집 못 사면 벼락적으로 거지가 된다는 말이 많았는데 이게 최근에는 벼락 하우스푸어가 되지 않을까 하는 말이 나올 정도로 굉장히 시장이 급격하게 안 좋아진 건 사실이고요. 전국적으로 수치를 보면 1년 동안 하락한 폭이 7.2% 정도가 하락했습니다. 반면에 보면 최근 3년 동안 상승한 속도가 19%가 넘게 상승했거든요. 많이 올랐던 만큼 급락하고 있고요. 지역별로 좀 차이가 있기는 하지만 경기도, 인천 이런 지역들은 굉장히 많이 큰 폭으로 떨어지고 있습니다.
▷김태현 : 한 2020년, 몇 년 전만 해도 문재인 전 정부 때 집값이 막 오르니까 "큰일 났다, 집값 왜 이렇게 많이 오르냐, 뭐가 잘못됐냐" 난리가 났었잖아요. 지금은 또 떨어지니까 집값 떨어진다고 또 난리입니다. 그러면 부동산 가격이라는 건 올라도 난리, 떨어져도 난리. 왜 그러는 거예요?
▶김효선 : 부동산이라는 자산 자체가 대한민국 국민들한테는 특별한 것 같아요. 우리가 그냥 살 집으로만 보면 이런 일이 없을 텐데.
▷김태현 : 그냥 내가 살고 있는 집이라고 하면 올라도 내가 살고 떨어져도 내가 사니까.
▶김효선 : 그런데 우리나라는 전쟁 이후로 갑자기 다 개발했잖아요. 그래서 한국 경제가 성장하면서 이렇게 부동산으로 돈 번 사람들이 상류층에 많이 형성됐습니다. 그러다 보니까 최근에도 부동산을 통해서 투자, 투기 같은 것들을 많이 하고 있고 그런 것을 하지 못하는 분들이 상대적인 박탈감이 많다 보니까 부동산이 올라도 뭐라고 하고 떨어져도 이렇게 말이 많은 것 같아요.
▷김태현 : 자산 가격에서 부동산이 차지하는 게 워낙 높다 보니까 가격변동에 대해서 좀 더 민감하다, 이렇게 이해하면 되겠군요. 그러면 부동산 폭등을 하는 것은 우리가 부동산이라는 것은 앞서 벼락거지 말씀하신 것처럼 내가 집을 사야 되는데 돈이 없어서 집을 못 사고 부동산 가격이 올라버리면 나는 평생 집 한 채 못 가지게 되니까 문제가 생기는 건데 폭락하면 어떤 문제가 있는 거예요?
▶김효선 : 폭락하면 집을 그냥 거주 목적으로 한 채 갖고 있는 사람들은 살고 있으면 되는데 최근에는 특히 2019년, 2020년도에 영끌이라는 단어 유행했었잖아요. 영혼까지 끌어모아서 부동산을 샀던 사람들이 많단 말입니다. 그런 분들이 금리가 높다 보니까 높은 금리를 감당하기조차 굉장히 벅찬 상태가 돼서 최근에 그게 가장 심각한 문제인 같아요.
▷김태현 : 알겠습니다. 영끌 문제 잠시 후 다시 한번 짚어보도록 하겠고요. 2023년 새해가 밝았는데 올해 시장은 어떻게 전망하세요? 물어보기가 두렵다.
▶김효선 : 작년 같은 경우에 실거래가를 보면 서울 같은 경우는 그래도 25~30% 정도 하락해서 거래가 됐었어요. 이게 2020년도 중반 정도 수준의 가격이거든요. 그런데 올해도 사실 굉장히 어렵다고 말씀드릴 수밖에 없는 상황인 것 같고요. 지금 상승 요인이 있다면 거시경제가 불안한 것들, 금리가 올라가는 것들이 불확실성이 헤지된 부분이 있는데 하락 요인이 너무나 많습니다. 올해도 금리가 속도는 조절되겠지만 계속해서 고금리가 유지될 거고 그리고 여러 가지 유동성 축소나 대출이 규제되는 부분들 때문에 올해도 여러 가지로 침체될 수밖에 없는 상황인 것 같아요.
▷김태현 : 위원님 개인적으로는 어느 정도 예상하세요, 하락 폭을? 이거 진짜 어려운 질문이기는 한데.
▶김효선 : 정말 어려운 질문이에요. 그리고 전국적으로 많이 다르게 나타날 것 같고요.
▷김태현 : 수도권 다르고 지방 다르고.
▶김효선 : 올해는 수도권 안에서도 인천이 다르고 경기가 다르고 서울이 다를 거예요. 인천이나 경기 같은 경우에는 굉장히 큰 폭으로 떨어질 수 있고요. 서울 같은 경우에는 전년도 수준 정도로 예상이 돼요.
▷김태현 : 서울은 좀 버틸 수 있다는 말씀이신가요?
▶김효선 : 왜냐하면 유동성으로 인해서 올랐던 게 2019년도 이후부터잖아요. 그런데 그동안 서울이 한 7%대 정도 상승을 했거든요. 그런데 지난 1년 동안 7% 정도 하락했습니다. 거품으로 올랐던 부분은 어느 정도 빠진 부분이 있어서 서울은 그래도 전년도 수준의 하락 폭이 되지 않을까 생각하고 있습니다.
▷김태현 : 서울을 제외한 지방 같은 경우 아직 거품이 덜 빠졌다는 취지이신 건가요?
▶김효선 : 네.
▷김태현 : 그러면 2023년에 부동산 시장이 안 좋다고 하면, 하락세라고 하면 언제쯤 다시 바닥 찍고 반등할 거라고 예상하세요?
▶김효선 : 그것도 굉장히 어려운 질문이기는 한데 지금 이렇게 급격하게 시장이 너무나 안 좋아진 부분들이 금리 얘기를 많이 하잖아요. 그게 한국만의 문제가 아니라 글로벌 전체의 문제이기 때문에 일단 미국의 기준금리가 가장 중요한 변수가 될 수 있을 것 같고요. 또 대한민국에서는 그것에 대응하기 위해서 지금 정부에서 모든 규제를 다 풀었습니다. 오늘도 한 차례 발표될 예정인데 전방위적인 선제적인 규제 완화가 됐는데 그중에서도 특히 지금은 실수요자들 위주로 거래가 안 되다 보니까 다주택자들을 그동안은 굉장히 사회악으로 취급한 부분이 있었는데 다주택자들을 구원투수로 하기 위해서 취득세 완화라든가 임대사업자 부활 같은 정책들이 있고요. 그리고 호재가 있어야 그 지역이라도 가격이 조금 견고하게 버틸 수 있어서 재정비사업 관련된 여러 가지 규제 완화 부분들, 이런 부분들이 시장에 영향을 미칠 수 있을 것 같아요.
▷김태현 : 최고 변수 하나 꼽자면요?
▶김효선 : 최고 변수는 금리를 꼽아야겠죠.
▷김태현 : 역시 금리가 잡혀야 부동산 시장이 안정화를 찾을 것이다라는 취지이신 거죠?
▶김효선 : 지금은 기승전결 금리입니다, 사실.
▷김태현 : 일부에서는 이런 얘기하시는 분들도 있잖아요. 제 기억에 80년대 후반인가 일본 도쿄의 부동산 다 팔면 미국을 다 산다, 이 정도로 도쿄 부동산이 폭등했는데 부동산이 꺾이면서 일본이 20년간 장기불황을 겪었거든요. 우리나라도 확 올랐던 부동산이 자산 가격, 버블이 꺼지면서 꺾이면 우리도 일본처럼 장기불황 되는 것 아니야라는 이런 걱정하시는 분들도 있는데.
▶김효선 : 그런 얘기 요즘에 많이 나오더라고요.
▷김태현 : 그럴 위험성도 있습니까?
▶김효선 : 일단 일본이랑은 유사점도 있고 차이점도 있는데 일단 유사점 같은 경우에는 일본 같은 경우에도 엔화가 굉장히 절감됐다가 경제가 안 좋아지니까 갑자기 금리를 높였다가 다시 낮춤으로 인해서 부동산 가격이 거품이 됐다가 다시 하락했었는데요. 이런 부분들은 유사한 부분이죠. 그런데 우리나라는 아까 말씀드린 것처럼 국내만이 아니라 글로벌적인 문제이기 때문에 그것이랑 조금 차이점은 있는데 다만 전 정권부터 지역의 양극화라는 말이 굉장히 많이 나왔잖아요.
▷김태현 : 지역 양극화요?
▶김효선 : 서울이나 수도권 같은 곳들이 모든 분의 매수 가장 희망지역이 됐단 말이에요. 그래서 인구가 안 그래도 줄어들고 있는데 내 집 마련은 수도권에서 하는 경향들이 많아져서 지방 같은 경우에는 인구가 감소하면서 그런 현상들도 나타날 수 있을 것 같아요.
▷김태현 : 지방 같은 경우 인구가 감소하니까 장기적으로 부동산이 침체될 가능성이 있고 서울은 특히 강남 3구 이런 곳들은 수요가 몰리니까 버틸 수 있다는 취지이신 거죠?
▶김효선 : 장기적으로는.
▷김태현 : 알겠습니다. 윤석열 정부에서 부동산 규제 완화를 진행하고 있는데 언론의 평가는 이렇더라고요. 문재인 정부 때 했던 규제들을 거의 다 풀었다는 평가가 있던데 맞습니까?
▶김효선 : 거의 다 풀었습니다. 그리고 풀 수 없는 부분들이 좀 있다 보니까 그런 부분들은 지금 규제지역 해제로 다 풀었거든요. 그래서 일단 지금 정책 중에서.
▷김태현 : 일단 소개 좀 해 주세요, 바뀌는 부동산 정책들.
▶김효선 : 일단 가장 큰 게 규제지역을 해제하는 것 같아요.
▷김태현 : 강남 3구, 용산 빼고 다 풀었다. 조정지구, 과열지구 이런 것 다 풀었다는 얘기인 거죠?
▶김효선 : 아직까지 확정은 아니지만 그렇게 할 거라는 기사들이 나온 상태고요. 일단 전년도에 종부세 같은 것들의 법안을 변경하려고 했던 경우들도 부분들이 그게 사실 국회 의결이 통과되지 않아서 무산됐었잖아요. 그런데 규제지역을 해제하게 되면, 특히 조정대상지역을 해제하게 되면 세금적으로 많은 부분이 완화될 수 있습니다. 양도세나 종부세 같은 것들 중과가 배제되는 부분이 생기고 그리고 청약에 있어서도 유리한 부분들이 있는데 말씀하신 것처럼 주요 지역을 빼고는 다 해제하기 때문에 이런 부분이 좋아질 수 있고요. 최근에 청약시장도 안 좋아지고 있잖아요. 청약시장이 예전에는 그 지역에 있었던 사람들만 분양할 수 있었는데 이제는 소위 줍줍 같은 것들.
▷김태현 : 줍줍이요?
▶김효선 : 미분양 나온 물건들은 전국에서 청약할 수 있도록 바뀐 부분들도 있고.
▷김태현 : 대구에 미분양 생기면 예전에는 대구분들만 했는데 지금은 서울에 사는 사람들도 가서 할 수 있다.
▶김효선 : 해당 지역 아닌 분들도 할 수 있게 변경됐어요.
▷김태현 : 그렇게 수요를 늘리겠다는 얘기구나.
▶김효선 : 그렇죠. 전국적으로 늘리겠다는 부분들이 있고 또 가점이 낮아서 청약이 안 됐던 분들 때문에 중소형 평형 같은 경우는 추첨제를 확대는 그런 정책들도 나왔습니다.
▷김태현 : 그리고 문재인 정부 때 있었던 정책이 대부분 세금 높이고 대출 규제하고 해서 수요를 억제하는 정책이라는 평가가 있었는데 그러면 지금은 그것 풀었다는 거잖아요. 대출 규제도 좀 풀고 세금도 풀어주고.
▶김효선 : 일부 풀었죠.
▷김태현 : 일부 풀고. 그러면 이제 수요를 늘리겠다는 건데. 그런데 금리가 높은 상황이라면 대출 규제 풀어줘도 별 효과가 없는 것 아니에요?
▶김효선 : 맞죠. 지금은 매입을 하기 힘든 이유가 대출이 안 되기도 하고 대출을 받아도 금리가 너무 높으니까 주담대가 7~8% 나오니까 어려운 건데.
▷김태현 : 그러니까 대출을 할 수 있게 제도는 풀어줘도 실제적으로 사람들이 안 움직일 수도 있잖아요, 금리가 너무 높으면.
▶김효선 : 그 부분이 있고요. 그리고 DSR이라고 해서.
▷김태현 : 총부채상환비율.
▶김효선 : 소득에서 갚을 수 있는 상환능력이 돼야 대출해 주잖아요. 그런 부분 때문에 효과가 떨어지는 부분이 있습니다.
▷김태현 : 그럼에도 불구하고 정부가 규제를 푼 건 어떤 의도라고 보세요?
▶김효선 : 사실 주택가격이 하락하는 건 정부에서 크게 생각을 안 할 것 같아요. 지금 정부도 주택가격이 너무 높다고 발표한 적도 있고 하향안정화시키겠다고 했는데 그러다 보니까 작년에 거래가 거의 멸종 수준으로 안 됐잖아요. 그게 가장 큰 문제인 것 같아요.
▷김태현 : 거래절벽, 그건 왜 문제인 거죠?
▶김효선 : 거래절벽이 되면 일단 경제 상황에서도 거래 관련된 일을 하는 사람들. 건설사들부터 중개사무실, 이사, 택배하는 이런 분들 전부 다 안 좋아질 수 있고 또 정부 입장에서는 정부도 뭔가를 하려면 수익이 있어야 되잖아요. 세금이 덜 들어올 수 있는 거죠.
▷김태현 : 취득세나 양도세, 이런 부분. 세수의 문제도 있다. 알겠습니다. 정부의 규제 완화에 대해서 시장이 어떻게 반응할 거라고 보세요? 아직 대출금리가 높기는 하지만.
▶김효선 : 정책이 지금 전방위적으로 풀렸지만 아까 우리 얘기 나눈 것처럼 금리가 너무 높다 보니까 아직까지는 더 하락할 거라는 심리가 많아서 당장 움직이지는 않을 것 같은데 올해 취득세를 완화하겠다는 부분들이 나왔거든요. 다주택자들은 올해 조금 거래를 할 수 있는 여지도 있을 수는 있을 것 같고요. 정부 정책 중에서 특례보금자리론이라는 게 있습니다. 그게 올해 시행될 예정인데 말씀드렸던 대출이 안 되는 부분과 금리 높은 부분들을 해결한 상품이에요.
▷김태현 : 특례보금자리론, 이름이 딱 필이 온다.
▶김효선 : 그렇죠. 9억 원 이하인 주택을 살 때 소득조건 없이 5억까지는 대출을 해 주고요. DSR에서도 자유롭고 금리도 4%대 정도로 예상됩니다.
▷김태현 : 4%대면 최근 금리 생각하면 안정적인 금리네요.
▶김효선 : 그렇죠. 그게 올해 시행될 거라고 예고돼 있어서 고객들 같은 경우도 그걸 활용해서 내 집 마련을 하려고 생각하고 있는 분들도 나타나고는 있어요.
▷김태현 : 그러면 특례보금자리론이라는 것은 철저하게 실수요자 위주로 해서 만들어진 상품인 거죠?
▶김효선 : 네.
▷김태현 : 무주택자분들이 집 사실 때. 요새 아까도 말씀 좀 해 주셨는데 영끌족 제일 문제라고 보잖아요. 몇 년 전에 진짜 영혼까지 다 끌어모아서 대출 풀로 받아서 집을 마련했는데 금리가 올라가고 이자 부담은 높아지는데 집값이 떨어지면 이거 처분해야 되나라고 고민하시는 분들 있다던데 영끌족이 "집 처분해야 됩니까?"라고 상담 요청하신다면 뭐라고 말씀해 주시겠어요?
▶김효선 : 일단 솔직히 말씀드리면.
▷김태현 : 솔직한 것 중요합니다, 지금.
▶김효선 : 지금은 처분하기도 힘들고요. 그리고 버틸 수 있으면 버티라고 말씀을 드려요.
▷김태현 : 처분하기 힘들다는 얘기는 집을 팔려고 내놔도 거래가 안 되니까.
▶김효선 : 매물이 많이 적체가 되고 있었잖아요. 최근 한 달 사이에는 정책이 나온 다음에 매물이 소폭 감소하기는 했지만 지난 1년에 비하면 매물이 많이 나와 있고 거래는 서울 아파트가 전년도 12월달에는 200가구도 안 될 정도로 거래가 너무 안 되고 있습니다. 그래서 일단 첫 번째는 현실적으로 팔기가 너무 어려워요. 그래서 그냥 버티는 건데 일단 본인이 들어갈 수 있으면 들어가셔서 최대한 살면서 다른 비용을 줄이면서 버티는, 그것밖에 사실 지금 현실적으로 어렵습니다.
▷김태현 : 우리 왜 코인 시장에서 존버라고 그랬잖아요. 버티면 치고 올라갈 수 있어. 그러면 영끌족이 너무 힘들어요. 지금 금리는 높아져서 내 가처분소득은 줄어요. 번 돈 다 이자 내야 돼요. 그래도 어차피 지금 내가 어떻게 마련한 집인데 팔아서도 안 되고 팔 수도 없어요. 버티면 희망은 있습니까?
▶김효선 : 지역에 따라 다릅니다. 사실 전년도에 올랐던 지역들을 보면 2021년도 그때 상반기에 거래가 많았잖아요. 그때 거래된 지역들이 노원구, 강복구, 성북구, 도봉구 이런 지역들.
▷김태현 : 노도강, 마용성.
▶김효선 : 그때 연령대 매입 비중을 분석해 보면 2030세대 비중이 확실히 높아졌거든요. 그래서 영끌해서 서울의 외곽지역이나 경기도, 인천 같은 지역들을 많이 사셨어요. 그런데 그때 특히 또 경기도나 인천은 GTX 개발 호재 때문에 사서 그때 기사 보시면 인덕원에 있는 아파트들이 며칠 사이에 2배가 올라서 거의 마포구에 있는 아파트랑 똑같은 가격의 시세가 형성되고 그랬었거든요. 그런 지역들은 시간이 지나도 사실 회복되기가 어렵겠죠.
▷김태현 : 지금 빠지면.
▶김효선 : 그래서 어느 정도 수준이 됐을 때 매각하는 것을 권유드리고요. 입지가 좋은 지역들 그리고 최근에 올라갔던 수준의 정상적인 정도의 상승분이 적용된 지역들은 버텨도 결과가 좋을 거라고 생각이 됩니다.
▷김태현 : 그러면 쉽게 얘기하면 누가 봐도 좋은 지역들, 소위 말해 강남 3구.
▶김효선 : 아니면 마용성 이런 지역들.
▷김태현 : 여기는 버티는 게 맞는데 그 외에 자꾸 약칭해서 죄송한데 노도강이라든지 경기도 외곽지역은 어느 정도 가격이 회복되면 털고 나와야 된다?
▶김효선 : 그런 걸 권유하고 있고요. 그중에서도 재건축 호재가 있거나 이런 지역들은 단지에 따라서는 조금 다를 수 있어요.
▷김태현 : 알겠습니다. 그러면 반대로 집을 아직 못 사신 분들 있잖아요. 그때 타이밍을 놓친 분들도 있고 경제 상황이 안 좋은 분들도 있고 그런 분들 같은 경우에는 지금 또 생각이 다르니까 집값 이번에 떨어지면 나는 이번에 내 집 마련 해야 돼라고 보시는 분들 있을 것 아니에요.
▶김효선 : 많죠.
▷김태현 : 그분들은 언제가 매수 타이밍이에요?
▶김효선 : 올해 상반기에는 금리가 한두 차례 오를 가능성이 있고요. 하반기에도 금리가 멈추거나 계속해서 소폭 상승할 가능성이 있어서 올해까지는 계속해서 하락세가 지속될 것 같습니다. 그렇지만 지역에 따라서 반등하는 지역이 있을 수는 있거든요. 그래서 본인이 원하는 지역과 단지들을 구체적으로 선택하시고 그 지역들의 매물의 증감 속도라든가 호가가 어떻게 변하는지 살펴보신 다음에 본인이 원하는 수치를 딱 정해놓는 게 좋아요. 최고가 대비해서 40% 하락하면 사겠다.
▷김태현 : 그게 어렵잖아요. 아마추어가.
▶김효선 : 주변에서도 그렇게 매입하시는 분들이 있거든요. 30~40% 정도 떨어진 가격에 괜찮은 지역이라면 내년 상반기 정도 생각해서 매수하시는 것도 괜찮을 것 같아요.
▷김태현 : 2024년 정도. 2023년은 시기가 아니라고 보시는 건가요?
▶김효선 : 올해는 사서 좋을 게 없을 것 같습니다. 올라가는 시점에 빨리 잡을 필요는 없거든요. 어느 정도 상승 여력이 보이면 그 후에 들어가시는 게 안정적일 것 같아요. 왜냐하면 지금은 부동산 자체의 수급이라든가 정책 때문에 부동산 경기가 안 좋은 게 아니라 거시경제나 전쟁 같은 여러 가지 이유들이 영향을 미치기 때문에 좀 안정적일 때 들어가시는 것을 추천드립니다.
▷김태현 : 청약 노리는 분들은 어때요?
▶김효선 : 청약은 저는 굉장히 강력하게 추천하고 있어요. 아닌 분들도 계시기는 하던데 작년 생각해 보시면 분양가 상관없이 입지만 좋으면 무조건 로또 청약으로 들어갔잖아요.
▷김태현 : 그런 얘기 많았었죠.
▶김효선 : 그런데 지금은 사실 분양가만 봐요, 입지를 안 보고. 분양가가 낮으면 들어가고 아니면 좋은 입지도 미분양이 날 수 있거든요. 당첨 가점이 낮은 분들은 지금이 청약의 가성비가 제일 좋은 시기이기 때문에.
▷김태현 : 오히려.
▶김효선 : 입지랑 분양가를 살펴보셔서 분양가가 너무 높지 않다면 지금이 기회일 수 있다고 생각합니다.
▷김태현 : 청취자 질문을 말씀드릴게요. 강민수 님, "올해 정부에서 부동산 대출 관련으로 금리인하 상품을 한시적으로 한다고 했는데 언제부터 어떤 혜택이 있을까요?" 이게 앞서 말씀하신 그 론인가요?
▶김효선 : 특례보금자리론 말씀하시는 것 같아요. 아직 시행 시기가 정확하게 나온 건 아니고요. 올해 초부터 시행하겠다고 예고된 상태이고 아까 말씀하신 것처럼 DSR 규제 없이 금리를 4%대 정도 수준으로 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.
▷김태현 : 이건 그러면 아무나 가서 신청하면 되는 거예요?
▶김효선 : 은행 가셔서 상담을 받으시면 될 것 같아요.
▷김태현 : 자격조건 제한 없고요?
▶김효선 : 특히나 잔금대출 같은 것 못 맞추셔서 그런 분들 많이 활용하시려고 생각하고 계시더라고요.
▷김태현 : 연환홍 님 질문인데 이건 질문이라기보다는. 동탄에 청약 당첨돼서 곧 이사인데 지금 살고 있는 집이 전세가 안 빠져서 못 가고 있어요. 이자도 높고 힘드네요 하셨는데 이게 역전세난 같은 거잖아요, 일종의 전셋값 대비 집값이 확 빠지면서.
▶김효선 : 그럴 수 있고요. 사실 전세가격이 더 많이 빠지고 있거든요. 그래서 지금 전세가 안 나가고 있는 상황인 것 같아요.
▷김태현 : 전세시장은 어떻습니까? 한 30초 남았는데, 예상.
▶김효선 : 전세시장은 작년에 굉장히 많이 하락했고요. 그러다 보니까 월세 전환이 많이 됐었거든요, 금리가 높고 이런 부분들 때문에. 그런데 작년에 월세가 많이 됐고 전세가 많이 높아져서 올해는 입주 물량이 많은 대구나 경기, 인천 같은 지역들을 제외하고는 전년도보다는 안정적일 수 있을 것 같아요.
▷김태현 : 알겠습니다. 오늘 한 20분 동안 저희가 부동산 특집으로 부동산에 대해서 궁금한 것, 거의 모든 걸 짚어본 것 같습니다. NH농협은행 김효선 부동산수석위원이셨습니다. 위원님, 오늘 나와주셔서 감사합니다.
▶김효선 : 감사합니다.
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