아파트값 수억씩 뚝뚝↓ 그래서 언제 사야는데?

아파트 값이 자고 나면 뚝뚝 떨어지고 있다. 수 억은 기본이다. 고금리에 장사가 없다. 영끌로 아파트를 샀던 이들은 이자 부담에 허리가 휜다. 그런데 너무 올라 살 엄두를 못냈던 이들 역시 불안하다. 떨어지는 아파트 값이 반갑지만 오늘이 제일 싼 건 아닌지 초조하다.

부동산 전망은 폭락이 대세다. ‘쪽집게’라는 이들은 앞으로 절반 가까이 떨어진다거나 향후 5~10년간 하락이 이어질 것이란 전망을 내놓고 있다.

부동산은 타이밍이라고 했는데, 기다려, 말아!

부동산 데이터 분야의 전문가, 강승우 삼토시는 저서 ‘부동산 변곡점이 왔다’(위즈덤하우스)에서 “현재의 주택구입부담지수로 보건대 서울 아파트 매매가는 사실상 고점에 다다랐다고 판단된다”며, “현시점에 서울 아파트를 매수하는 것은 상당히 위험하다”고 진단한다.

또한 전세가율은 아직 높은 편으로 50%에 근접할 경우 매매가가 본격적으로 하락할 가능성이 크다고 전망했다. 한마디로 서울 부동산은 사실상 변곡점에 다다랐다는 것이다.

저자가 가장 중요하게 보는 데이터는 주택구입부담지수다. “부동산의 장기 상승을 가져온 가장 큰 이유 중 하나인 저금리’를 지수 산출 도구에 포함하면서 소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 통해 지역별 고평가 저평가 여부를 확인할 수 있게 해주기 때문”이라는 설명이다.

저자는 지금이 하락장이 아니라는 주장과 관련, 이들이 근거로 드는 일부 기관의 매매지수의 경우 큰 폭의 하락을 가리키지 않는다는데 있는데, 이들 기관의 매매지수는 하락장 전환을 늦게 반영하는 탓이라고 설명했다.

저자의 조사에 따르면, 서울 20개 대형 단지의 전용면적 84제곱미터의 실거래가는 최고가 대비 20% 하락했다. 2021년 상승폭을 반납한 것이다. 서초구와 강남구는 그나마 선전하고 있지만 하락장이라는 대세를 돌릴 수는 없다.

주목해야 할 점은 변곡점은 닥쳤지만 급락가능성은 작다는 점이다. 왜 일까?

저자가 하방 압력을 점친 것은 당초 2023년이었다. 이유는 2023년 8월 둔촌올림픽파크포레온과 반포래미안원베일리 1만5000호가 동시에 입주하는 데다 3개월 후 개포 디에이치 퍼스티어아이파크 7000호의 입주가 예정돼 파괴력이 상당하리란 진단이었다. 전세가는 물론 매매가도 타격을 입을 것으로 예상했다. 그런데 여기에 변수가 생겼다. 둔촌주공 조합과 시공단 사이의 갈등으로 2023년 입주가 무산돼 향후 매매가 급락의 여지를 줄였다는 설명이다.

그러나 약간의 조정을 거친 뒤 하방압력이 2026년, 2027년 극대화된다.

하락장에서 특히 조심해야 할 곳은 실수요보다 투자 수요가 많이 유입된 곳, 즉 실수요인 전세가보다 매매가의 상승폭이 두드러진 곳, 전세가율이 낮은 곳이다.

그렇다면 서울아파트 언제 재진입하면 좋을까?

저자는 전세가율 50%에 근접할 경우 중장기 하락장의 시그널로 보는 반면 전세가율 60%는 상승전환의 시그널로 본다. 매매가가 하락을 지속하다가 1년 정도 반등한다면 이후 최소 4년 이상 상승할 가능성이 크다고 조언한다. 최소한 바닥은 아니여도 무릎 정도에서 사는 효과를 누릴 수 있다는 것이다.

상승장에서는 투자가치가 반영돼 하락폭이 컸고 사업속도를 내는 재건축단지를 노려볼 만하다. 또한 미래 호재가 선반영돼 매매가가 전세가보다 큰 폭으로 올랐다가 이번 하락장에서 크게 하락한 지역도 눈여겨보면 좋다. 시간이 지나면서 해당 호재가 가시화할 경우 하락장 후반부 또는 반등 1년 시점에 매수하면 초과 수익을 얻을 수 있다는 조언이다.

이윤미 기자/meelee@heraldcorp.com

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