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12억원→4억원 '수상한 직거래'…전세보다 싸게 팔린 평촌 아파트

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시세 대비 수억원 낮은 값에 직거래…하락기 틈탄 증여성 거래 의심↑

법정 기준금액 벗어나면 이상거래 의심…국토부, 편법거래 기획조사

뉴스1

서울 강남구 대모산에서 바라본 강남권 아파트의 모습. 2022.11.28/뉴스1 ⓒ News1 황기선 기자

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(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 경기 안양시 동안구 평촌동의 한 아파트가 전셋값보다 싼 가격에 팔려 주목받고 있다. 이 아파트는 직전 최고가의 3분의 1 수준의 가격에 손바뀜됐다. 직거래로 거래된 탓에 일각에서는 양도의 탈을 쓴 증여라는 의혹도 제기한다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 안양시 동안구 평촌동 인덕원 대우 84.96㎡(9층) 매물은 지난 25일 4억2000만원에 손바뀜됐다. 직전 최고가인 지난해 8월 12억4000만원(16층) 거래 가격의 3분의 1 수준이다.

침체된 부동산 시장 분위기를 고려해도 내림 폭이 크다. 바로 전 거래는 지난 8월 8억1000만원(9층)으로 이번 거래가격의 2배에 달한다. 현재 이 단지 같은 면적의 매매 호가는 최소 7억2000만원, 전세 호가는 4억~6억원 사이에 형성돼 있다.

부동산 업계에서는 가족 등 특수관계인 사이 증여성 거래라는 것에 무게를 싣고 있다. 이번 거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 곧바로 거래하는 '직거래'로 진행됐다. 직거래는 중개수수료 절감 차원에서 이뤄지기도 하지만, 특수관계인간 편법 증여 수단으로 활용되기도 한다.

거래절벽으로 시세를 가늠하기 어렵고, 집값도 하락하는 추세라, 직거래를 활용한 세금 절감 사례도 늘고 있단 분석이다. 국토교통부에 따르면 지난 9월 전국 아파트 거래 중 직거래 비중은 17.8%(3306건)로, 전년 동월(8.4%)에 비해 2배 이상 비중이 확대됐다.

다주택자 양도소득세 중과 배제까지 맞물리며 직거래 움직임은 더 늘고 있다. 증여는 10~50%의 세율이 적용되지만, 다주택자 양도세 중과 배제로 양도는 6~45% 세율이 적용된다. 취득세도 가족 간 증여는 12%, 양도로 인한 취득세는 1주택자 1~3% 수준이다.

시세보다 훨씬 낮은 가격에 직거래되는 사례는 속속 이어지고 있다. 노원구 월계동 청백3단지 전용 59.4㎡는 이달 1일 3억4000만원(8층)에 직거래가 이뤄졌다. 신고가 대비 2억4000만원 싼값이다. 현재 매물로 올라온 같은 면적 매물 가격은 최소 5억5000만원부터 시작한다.

하지만 업계 관계자들은 법정 기준금액 범위를 벗어나는 경우 절세는커녕 가산세를 물게될 수 있다고 경고한다.

특수관계인 사이 양수 기준금액은 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액이다. 예컨대 시가 8억원짜리 아파트는 2억3000만원이 기준이다. 이보다 낮춘 값에 사는 경우 증여를 위한 저가 양수로 의심받을 수 있다. 양도의 경우 법정 기준금액은 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액으로, 8억원짜리 아파트는 4000만원이 기준이다. 이보다 낮으면 양도세 회피 매물로 조사를 받을 수 있다.

한편 국토부는 지난해 1월부터 올해 6월까지 신고된 전국 아파트 거래를 대상으로 고가·저가 직거래에 대한 기획 조사를 진행하기로 했다. 편법 증여, 명의신탁 등 위법 의심행위에 대해서는 국세청·경찰청·지자체 등 관계기관에 통보하여 엄중히 조치할 방침이다.

seunghee@news1.kr

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