집값 떨어졌는데 종부세 더 낼판…결국 탈난 공시가 과속인상

부동산시장 역대급 침체에도…내년 120만명 종부세 폭탄

올해 공시가 17.2% 인상 집값 하락에도 과세대상 30만명↑

강남3구 공시가 역전 속출…종부세 대상자 조세저항 가능성

[이데일리 하지나 기자] 올해 주택분 종합부동산세(종부세) 과세 대상자가 120만명에 달하면서 최근 집값 하락과 맞물려 조세저항이 커질 수 있다고 지적한다. 실제로 일부 아파트 단지에서는 실거래가격이 공시가격을 밑도는 사례가 나타나고 있어 집값은 하락하는데 종부세는 더 내야 하느냐는 납세자의 원성이 더욱 커지고 있다. 전문가들은 종부세의 과세표준을 결정하는 ‘공정시장가액비율’이 낮아져 실제 세부담은 작년보다 줄어들 것으로 내다봤지만 집값 하락이 가팔라지면 심리적 저항감도 커질 수밖에 없으리라 분석했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

공시가 상승에 종부세 대상자 28% 증가

8일 기획재정부와 행정안전부, 국세청에 따르면 올해 주택분 종부세 납세 대상자는 120만명으로 추산된다. 이는 지난해 93만1000명 대비 28.9%가량 늘어난 수준으로 종부세 납부 대상자가 100만명을 넘어선 것은 2005년 종부세 도입 이후 처음이다. 2020년 기준 주택보유자 1470만명의 약 8%가 종부세 과세대상이 되는 것이다.

종부세 납세자가 늘어난 가장 큰 이유는 지난해 집값 상승과 더불어 공시가격 현실화 계획으로 올해 공시가격이 크게 상승했기 때문이다. 올해 공동주택 공시가는 전년보다 17.22% 올랐다.

더욱이 정부가 추진했던 ‘1주택자 추가 특별공제 3억원’ 계획마저도 무산됐다. 종부세에서 제외될 것으로 기대를 모았던 공시가격 11억~14억원 1주택자들도 이번 과세 대상자에 포함됐다. 이에 따라 1가구1주택자 전체 세 부담은 600억원 가량 늘어난 것으로 분석했다.

이재명 대통령실 부대변인은 현안브리핑을 통해 “올해 종부세 대상자의 정확한 규모는 이달 말 최종적으로 확정할 예정으로 과세 대상자가 27만명가량 늘 것으로 예상한다”며 “대표적인 대안인 1세대1주택자 과세 기준을 11억원에서 14억원으로 확대하는 방안을 국회에서 개정했다면 10만여명이 종부세를 내지 않아도 됐지만 민주당이 법 개정에 반대해 결국 무산됐다”고 말했다. 이 부대변인은 “1인당 종부세 부담을 낮추면서 종부세수는 전년도와 유사한 4조원대를 유지할 것으로 예상한다”고 덧붙였다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

주택시장 거래절벽 심화…‘공시가>실거래’ 속출

문제는 주택시장의 역대급 거래 침체로 집값이 하락하면서 실거래가격이 공시가격을 밑도는 아파트 단지가 늘고 있다는 점이다. 집값 급락 사태가 확산하면서 주택 시장이 공급자 중심에서 매수자 중심으로 바뀌었고 일부 ‘초급급매’ 거래 외엔 매매거래를 찾기 어려워졌다. 초급급매로 이뤄지다 보니 시세보다 더 낮은 가격에 매매물건이 나오는 상황이다. 여기에 올해 공시가격은 지난해 집값 상승분을 반영해 매겼는데 초급급매로 나온 실거래가가 공시가보다 낮아지는 ‘역전현상’이 발생하게 된 것이다.

실제로 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 19억5000만원에 거래됐다. 해당 아파트의 올해 공시가격은 15억6300만원에서 19억8500만원까지 책정됐는데 이를 고려하면 최대 3500만원 낮은 금액에 팔린 것이다.

지난해 아파트값이 급등해 공시가격이 많이 오른 인천도 마찬가지다. 인천 연수구 송도동 더샵센트럴시티 전용 59㎡는 지난달 5억500만원에 매매계약을 체결했다. 이는 같은 평형의 올해 최고 공시가격인 5억2400만원보다 2000만원 가까이 낮은 금액이다. 송도더샵마스터뷰21블록 전용 84㎡도 지난달 6억8000만원에 계약서를 새로 썼는데 최고 공시가 7억1700만원 대비 3700만원 더 낮은 가격이다.

당분간 집값 하락이 이어질 전망이어서 이 같은 현상도 가속화할 것으로 보인다. 송경호 한국조세제정연구원 부연구위원은 지난 4일 열린 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’에서 “공시가격이 재산세·종부세 등 납부시점의 시세를 역전하지 않기 위해 90% 목표 하향 조정을 검토할 필요가 있다”고 지적했다.

이에 정부는 기존 현실화 계획을 1년 유예하고 내년에도 올해 수준의 현실화율(71.5%)을 유지하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 현실화 로드맵을 개편하기에는 최근 거래 급감으로 시세 측정이 어렵고 시장 상황도 불확실하다는 판단에서다.

공정가액비율 60%로 낮춰…아리팍 1748만→1038만원

종부세 납세자는 크게 늘었지만 세 부담은 줄어들 전망이다. 종부세 과세표준은 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 정하는데 정부가 시행령 개정을 통해 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄기 때문이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 112㎡의 작년 종부세는 1748만원에서 올해 1038만원으로 줄어들 전망이다. 해당 아파트 공시가격은 지난해 33억9500만원에서 올해 36억4600만원으로 올랐지만 공정시장가액비율이 낮아지면서 세금은 오히려 줄었다.

송파구 잠실동 잠실주공 전용 82㎡도 지난해 311만원에서 297만원으로 종부세가 감소한다. 이 아파트 공시가격은 18억5600만원에서 22억6600만원으로 22% 상승했지만 종부세는 4.5% 줄어든 것이다.

지난달 국회를 통과한 종부세 특례 법안도 세액 감소에 영향을 미칠 것으로 보인다. 이는 이사와 상속 등에 따른 일시적 2주택자와 3억원 이하 지방 저가 주택 보유 2주택자에 대해 1주택자 기준으로 종부세를 부과하도록 내용을 담고 있다. 전문가들은 공시가격과 시세 간 발생하는 시차는 불가피하지만 거래절벽이 이어져 집값이 더 하락하면 납세자의 심리적 저항감은 커질 수밖에 없으리라 지적한다.

우병탁 팀장은 “집값이 급락하면서 공시가는 상대적으로 높은 것 아니냐는 불만이 나올 수 있다”며 “다만 집값 상승기에도 ‘집값은 급등했는데 공시가격은 터무니없이 낮다’는 문제 제기가 있었다. 최근 거래가 많지 않은 상황에서 내년 공시가에 얼마나 시세를 정확하게 반영할 지가 공시가와 실거래가 역전현상의 지속 여부를 결정짓는 관건이 될 것이다”고 설명했다.