민간에 사업 주도권… 용적률은 최대 500% ‘인센티브’ [尹정부 첫 부동산 공급 대책]

주요 내용은

조합 없이 신탁·리츠 추진 가능

주택공급 촉진지역 도입도 검토

재건축 부담금·안전진단 규제↓

88만가구는 신규 택지에 공급 민간 참여 관건… 입법도 과제

윤석열정부 취임 이후 첫 번째 주택 공급계획인 8·16 대책의 핵심은 공급 주체를 공공이 아닌 민간으로 전환하는 것이다. 이전 정부가 재건축·재개발 등 정비사업을 정부 주도로 신속하게 추진하겠다고 밝혔지만, 지역 주민 등 민간의 반대에 부딪혀 속도를 내지 못했던 전례를 반복하지 않겠다는 취지다. 다만 부동산 경기가 위축되는 가운데 민간이 정부의 뜻대로 움직여줄 것인지는 미지수라는 지적도 나온다.

◆민간에 주도권 주고 ‘주택공급 촉진 지역’ 검토

정부가 16일 발표한 ‘국민 주거 안정 실현 방안’에는 역세권 등 도심에 주택 공급을 확대하기 위해 ‘민간도심복합사업’을 도입하는 내용이 담겼다. 이 사업은 조합을 설립하지 않고도 민간 신탁사나 리츠(부동산투자회사)가 추진할 수 있고, 고밀복합개발을 유도하기 위해 용적률을 최대 500%까지 상향하는 등 인센티브가 제공된다.

주택 공급 확대를 위한 단기 조치로 ‘주택공급 촉진 지역’을 도입하는 방안도 추진한다. 기존의 투기과열지구 등 규제 지역의 반대 개념으로, 주택공급 촉진 지역에 대해서는 일괄적으로 주택 관련 도시 규제를 완화하고 인센티브를 부여하는 방식이다. 일정 기간 조합 설립 동의 요건을 낮춘다거나 용적률 일괄 상향, 금융 지원 등의 혜택을 주는 방안이 검토 중이다. 정부는 투기 수요를 부추기거나 특혜 시비가 불거지는 등 부작용이 발생할 가능성에 대비해 연구 용역과 전문가 의견 수렴 등을 거쳐 내년 1분기에 도입 여부를 최종 결정하기로 했다.

◆재건축 부담금·안전진단 규제 완화

국토교통부는 향후 5년간 서울 10만가구를 포함해 22만가구의 정비사업 지구 지정을 추진한다. 2018년부터 올해까지 지정된 물량(12만8000가구)과 비교하면, 70% 넘게 증가한 수치다.

16일 서울 송파구 한 공인중개사에 잠실5단지 재건축 관련 안내문이 붙어 있는 모습. 연합뉴스

서울시가 도입한 ‘신속통합기획’처럼 주민들이 정비사업 구역을 정해 지방자치단체에 요청하면, 지자체가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원해 사업 기간을 단축할 방침이다.

그간 사업 추진의 걸림돌로 지목됐던 재건축 초과이익환수제 부담을 낮추는 방안은 다음 달 중, 재건축 안전진단 규제 완화 방안은 연내에 발표하기로 했다. 재건축 부담금은 현재 3000만원인 면제 기준을 상향하고, 누진되는 부과율 구간을 확대해 조합원 부담을 감면해주는 방안이 유력하다. 공공임대주택과 역세권 첫집 등 공공분양 기부채납으로 발생한 조합의 수입은 부담금 산정에서 제외할 방침이다.

안전진단 규제의 경우 현재 50%인 구조안전성 평가 비중을 낮추고 주거 환경이나 설비 노후도의 배점을 높이는 식으로 안전진단을 통과하기 쉽게 손질할 계획인 것으로 알려졌다.

◆4기 신도시 등 신규택지 88만가구

정부의 공급계획 물량 중 3분의 1에 해당하는 88만가구는 신규택지 조성을 통해 공급된다. 향후 발표될 신규택지의 입지와 규모에 따라 다르겠지만, 이전 정부가 발표한 3기 신도시급 위상을 갖춘 사실상의 4기 신도시가 될 것이란 관측이 나온다. 국토부는 일단 내년까지 15만가구 안팎의 신규택지 후보지를 발굴해 발표하기로 했다. 내년 이후에는 시장 상황을 보면서 대상지를 추가로 공개한다는 구상이다.

신규택지도 고밀·압축 개발로 공급량을 끌어올린다. 철도역 반경 300(초역세권)는 복합쇼핑몰·오피스·복합환승센터 등 고밀개발을 허용하고 반경 500m(역세권)는 청년주택 등을, 반경 500∼1000(배후 지역)는 대단지 아파트 등 주거 중심 지역으로 각각 개발하겠다는 것이다.

택지 조성 속도를 높이기 위한 예비타당성조사 면제 등 제도 개선도 이뤄진다. 그린벨트 외 지역의 토지주에게도 특별공급권을 부여하는 등 토지보상제도 손질한다. 대규모 개발이 어려운 소규모 단지의 주택 정비사업을 촉진하기 위해 복수의 재건축 단지 규모가 1만㎡, 200가구 미만이면 통합개발을 허용한다.

16일 서울 여의도 스퀘어에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

◆민간 호응, 국회 입법은 숙제

전문가들은 민간 위주의 공급 전환은 바람직하다고 긍정 평가하면서도, 대책의 성패는 민간이 얼마나 정부 뜻을 따라줄 것인지에 달렸다고 지적했다. 정부가 규제를 완화하고 각종 인센티브를 줘도 민간이 적극적으로 사업을 추진하지 않으면, 주택 공급으로 이어질 수 없어서다. 정비사업 규제를 풀어줘도 조합이 예전만큼 이익을 남기기 힘들 정도로 부동산 경기가 급속하게 식어가는 상황도 걸림돌이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “주택시장의 핵심축인 2030세대가 선호하는 지역인 도심에 근접할수록 부지 확보가 어렵다”며 “이번 공급 대책에서 상당한 역할을 할 민간의 협력을 이끌어내는 것도 과제”라고 말했다.

재건축 부담금을 손질하는 문제는 재건축 초과이익환수제 관련 법을 개정해야 하는 만큼 국회 입법 관문을 통과해야 한다. 국회 절대 다수당인 더불어민주당은 재건축 부담금 감면이 일종의 ‘부자감세’에 해당한다는 인식이 강해 제도 개선에 부정적인 견해가 지배적인 것으로 전해졌다.

박세준 기자 3jun@segye.com

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