[하반기 부동산전망] ③공급부족에 분양시장 과열 지속..."내 집 마련 기회 어려워져"

[편집자] 문재인 정부 당시 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 약세로 접어든 모양새다. 윤석열 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 올해 하반기에는 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 더불어 정비사업 규제완화 등으로 서울 지역과 수요가 많은 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가를 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 하반기 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022년 분양시장은 청약 과열 양상이 이어질 것으로 예측된다. 국제 원자잿값 상승에 따라 공급량이 줄어들 가능성이 커진 만큼 한정된 물량을 놓고 '피 튀기는' 경쟁을 보일 것이란 진단이다.

특히 분양가도 함께 오를 것으로 예측되고 있다. 원자잿값 상승이 분양가에 반영되며 4%선의 분양가 인상이 예상된다. 하지만 민간택지 분양가 상한제로 인해 여전히 기존 주택 가격보다 낮은 분양가가 유지될 것으로 보이고 있기 때문에 서울 재건축·재개발 단지와 수도권 3기 신도시를 중심으로 청약열기가 나타날 것이란 분석이 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.06.28 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 지역 청약 과열 현상 지속

29일 뉴스핌이 부동산 전문가를 대상으로 올해 하반기 서울과 수도권 아파트 청약시장을 전망한 설문에 따르면 대다수 전문가들은 청약 과열 양상이 이어지거나 더 높은 경쟁률을 기록할 것으로 내다봤다.

43.24%(16명)는 2021년과 같은 청약과열 분위기가 이어질 것으로 내다봤고 46%(17명)는 경쟁률이 낮아질 것으로 예상했다. 경쟁률이 더 높아질 것이란 전망은 14%(5명)에 그쳤다.

이는 실수요자가 밀집된 서울 지역의 경우 공급물량이 크게 늘어나지 않아 공급 가뭄 현상이 지속될 것이란 관측 때문이다. 여기에 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 국제 원자잿값이 상승하면서 정비사업을 추진하는 단지들이 사업을 망설이고 있다.

이로 인해 올해 하반기에도 주택 공급 물량은 크게 늘어나지 않을 전망이다. 하지만 수도권 청약물량에 적용되는 민간택지까지 분양가상한제로 인해 시세보다 저렴한 새 아파트가 나오다보니 청약수요가 발생할 수 밖에 없다는 지적이다.

공급 가뭄은 서울 지역의 재건축 최대어로 불리는 단지들의 조합원 갈등에서 비롯됐다. 강동구 둔촌주공아파트와 동대문구 이문 1‧2구역‧잠실진주 등에서 올해 예정됐던 분양 일정이 불투명해졌다. 이들 단지에서는 올해 서울 지역 분양 물량 중 61%에 달하는 2만8844가구가 나온다. 하지만 분양 연기‧공사중단‧사업 변경 등으로 공급이 사실상 불가능해진 상태다.

특히 1만2032가구가 공급될 것으로 기대됐던 둔촌주공의 경우 공사비 증액 계약을 두고 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)간 갈등의 골이 깊어지면서 결국 대주단이 대출연장을 거부하고 있어 조기 사업 속개가 어려워졌다. 서울시와 국토부가 사태 수습에 나섰지만 쉽지 않은 상황이다.

송파구 잠실진주는 공사 현장에서 삼국시대 유물이 발견되면서 공사가 중단됐다. 해당 단지는 삼성물산과 HDC현대산업개발이 시공을 맡아 철거와 이주까지 끝내고 지난해 12월에 착공에 들어간 상황이다. 총 2678가구 규모로 짓는 이 단지는 당초 올해 하반기 819가구 일반분양을 추진할 계획이었다. 하지만 유물이 발굴되면서 이 같은 일정에 차질이 불가피해졌다.

이로 인해 청약열기가 뜨거울 것으로 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "향후 정책변화가 분양가를 얼마나 크게 시세에 근접시키느냐에 따라 시장 상황이 달라질 것"이라며 "지금처럼 시제와의 차이가 크다면 청약경쟁률이 지속될 것"이라고 진단했다.

다만 같은 수도권 안에서도 청약 경쟁률은 입지에 따라 차이가 나타날 것으로 보인다. 도심과 가까운 지역과 수도권 주요 도시들에서는 높은 청약 경쟁률이 나오겠지만 수도권 외곽 지역에서는 낮게 나오는 양극화 현상이 나타날 것으로 보인다.

무주택자들의 내 집 마련시기에 대해서는 2022년 하반기를 선택한 전문가들이 35.13%(13명)로 가장 많았다. 이어 2024년이 30%(11명), 2023년 16%(6명)를 기록했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "가구 수요와 자금력에 따라 구입 시기 결정이 바람직하다"며 "생애최초 세금‧대출 지원 활용 및 저금리 모기지 활용과 청약은 공공‧3기신도시 등 물량 증가하는 올 하반기부터 추천한다"고 말했다.

◆ "재건축 사업 기대감" 강남 집값 상승세 지속

2022년 하반기에도 강남의 주요 정비사업 단지를 중심으로 집값 상승이 이어질 것인지에 대해 부동산 전문가 73%(29명)는 지속된다고 답변했다. 이어 19%(7명)는 보합을 보일 것이라고 답변해 강남의 집값은 꺾이지 않을 것이라고 내다봤다.

강남지역 집값은 압구정과 신반포·대치동 등 주요 재건축 단지들에서 서울시의 민간 정비사업인 '신속통합기획' 신청을 하면서 재건축 사업 추진 기대감이 상승하며 오름세가 이어졌다. 종부세 등 보유세 부담이 커지면서 다주택자 중심으로 '똘똘한 한 채' 수요가 커진데다 이들 지역들은 대출을 받을 수 없는 고가주택들이 많아 대출규제 영향에서도 자유롭다.

강남 재건축 단지의 신규 매입에 대해서는 추가 상승이 기대되는 만큼 매수를 추천하는 의견는 51%(19명)로 집계됐으며 시장 상황을 지켜볼 필요가 있다는 의견은 43.24%(16명)로 조사됐다.

유재석 HMG 대표 "오세훈 시장이 연임하면서 신속기획 등의 영향으로 강남 등 재건축 단지의 사업 추진 기대감에 신고가 거래가 이뤄지는 등 상승세는 이어질 것으로 본다"면서도 "거래량이 많지 않고 가격 부담도 있는 만큼 재건축 단지 신규매입에는 신중을 기할 필요가 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.06.28 ymh7536@newspim.com

◆ 신속통합기획 '순항'…"재건축 규제 완화 필요"

윤석열 정부와 서울시가 각각 진행하고 있는 정비사업인 도심공공주택복합사업과 신속통합기획에 원활한 추진 가능성에 대해서 전문가들은 상반된 반응을 보였다.

민간 정비사업장의 반값아파트와 속통합기획 참여도에 대해서 81%(30명)의 전문가는 늘어난다에 반면 14%(5명)는 줄어들 것이라고 답변했다. 반면 신속통합기획이 순조롭게 진행될지에 대해서는 전문가들의 절반인 25명이 순항할 것으로 내다봤다. 이어 30%(15명)는 사업 진행이 지지부진할 것이라고 봤다.

전문가들은 윤석열 정부가 시행하고 있는 정비사업 규제완화를 통한 공급 확대에 긍정적으로 보고 있다. 특히 신속통합기획은 민간이 주도하는데다 정비구역지정기간을 5년에서 2년으로 축소하는 등 인센티브가 있다보니 강남 등 주요 재건축 단지에서도 신청 사례가 늘어나고 있다.

양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "신속통합기획은 공공주도 정비사업에 비해 민간이 주도를 하는데다 인센티브에서 메리트가 큰만큼 이후로도 사업이 원활하게 진행될 것으로 예상된다"면서 "사업의 마지막 단계에서 조합원들에게 걸림돌로 작용하는 재건축초과이익환수제 완화가 이뤄지면 신속통합기획이 활성화 될 것으로 본다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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