레지던스→오피스텔 전환 움직임 본격화… “규제 많아 쉽지는 않아”

정부가 지난해 생활형숙박시설(레지던스)을 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 한시적으로 법령을 완화한 가운데, 여러 곳에서 오피스텔로 전환하려는 움직임이 본격화하고 있다. 레지던스가 밀집한 부산 해운대에서는 소유주 동의를 모아 용도변경을 신청한 단지가 나왔고, 여수, 남양주 등 다른 지역에서도 지방자치단체에 관련 문의가 속속 들어오고 있다고 한다.

자이S&D가 강원 속초시 중앙동에 분양한 생활형숙박시설 ‘속초자이엘라' 투시도. 기사와는 관련이 없음.

17일 부동산 업계에 따르면 지난 9일 부산 해운대에 위치한 레지던스인 ‘H스위트 해운대’는 소유주 91% 동의(560가구 중 511가구)를 받아 해운대구청에 용도변경 신청을 받았다. 해운대구청 관계자는 “건축법과 주차장법 등 여러 법령 검토가 필요한 만큼, 바로 결론이 나기는 어렵고, 어느정도 기간이 소요될 것으로 예상된다”고 했다.

정부는 지난해 레지던스를 주거용으로 불법 사용할 경우 이행강제금을 부과하는 등 강력한 단속에 나선다고 예고했다. 다만 작년 10월 14일까지 분양공고를 낸 곳은 내년 10월 14일까지 2년간 용도변경을 신청할 경우 이행강제금을 부과하지 않도록 하면서 퇴로를 열어뒀다. 주택 공급을 늘리려는 목적도 있었다.

정부는 건축법상 오피스텔에 적용되는 여러 규제도 한시적으로 완화했다. 이에 부산 해운대구를 비롯해 남양주, 여수, 제주 등 레지던스가 밀집한 여러 지역에서 용도변경을 추진하는 사례가 등장했다.

용도변경은 원칙적으로는 건축주 재량으로 신청하면 된다. 그러나 각 호실을 분양받은 구분소유자들이 있는 단지의 경우 공용부분 용도변경과 지구단위계획 변경 등이 필요해 구분소유주들로부터 동의서를 받아야 한다. 단계별로 필요한 동의율이 80%, 66.7% 등 제각각이고, 지자체마다 규정도 다른 탓에 각 단지는 최대한 동의율을 올리려 하고 있다. H스위트 해운대가 대표적인 사례다.

이 밖에 남양주 별내역아이파크스위트와 힐스테이트별내역 등이 동의서를 받고 있으며, 동의율 80%를 넘어섰다. 마찬가지로 레지던스가 밀집한 여수 웅천에서는 자이더스위트, 골드클래스 더마리나 등이, 제주도에서는 에코힐튼 등이 용도변경을 위한 동의서를 받고 있다.

용도변경을 신청하더라도 해결해야 하는 문제가 많아 당장 추진이 쉽지는 않은 상황이다. 가장 크게 문제가 되는 것은 지자체별로 정한 주차대수 기준이다. 예를 들어 여수시는 조례를 통해 레지던스는 110㎡당 1대의 주차시설을, 오피스텔은 57㎡당 1대의 주차시설을 확보하도록 하고 있다. 시가 조례개정을 통해 주차장 설치규정을 한시적으로 완화하지 않으면 오피스텔로의 용도변경이 불가능하다.

지구단위계획상 오피스텔 건축을 막아놓은 지역에 들어선 경우에도 용도변경이 쉽지 않다. 일례로 남양주에서는 별내역 아이파크 스위트와 힐스테이트 별내역이 위치한 상업11·16블록에 오피스텔이 들어올 수 없도록 규정하고 있다. 부산 해운대 엘시티가 들어선 필지도 같은 이유에서 지구단위계획상 오피스텔이 허용되지 않는다. 이런 경우 주민제안을 통해 지구단위계획 변경에 나서야 한다.

이 두 가지 고비를 넘더라도 다양한 문제가 산적해있다. 전기통신사업법과 장애인·노인·임산부법, 건축법 등에 저촉되는 다른 항목들을 추가 완화해야 하는 문제가 있다. 제주도의 경우 조례개정을 통해 오피스텔에 적용되는 주차장 확보기준을 한시적으로 2분의1로 완화하면서 주차장 문제는 해결됐지만, ▲복도폭 변경(건축법) ▲집중구내·층구내통신실 설치(전기통신사업법) ▲출입문 손잡이 높이·점자블럭 등 변경(장애인·노인·임산부법) ▲방화유리창·드렌처설비(방화를 위한 설비) 설치(건축법) 등 다른 법령을 충족해야하는 문제가 발생했다.

각 레지던스 측에서는 지자체에 용도변경 신청서를 접수하는 한편, 법적인 한계를 극복하기 위해 다양한 방법을 모색하고 있다. 전국주거형레지던스연합회 관계자는 “전국의 레지던스 소유주들과 논의하면서 여러 문제를 해결할 수 있는 방안을 찾고있다”면서 “지자체와 정부 등 유관기관과 협의를 진행할 계획”이라고 말했다.

최온정 기자(warmheart@chosunbiz.com)

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