새정부, 조정지역 임대주택 종부세 배제 우선 검토…임대차3법 폐지 대신 인센티브

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 조정지역에서 도시형생활주택이나 빌라, 주거용 오피스텔 등을 사들여 임대사업을 하는 임대사업자도 종합부동산세와 양도소득세에서 혜택을 받을 수 있게 될 전망이다.

또 소형 아파트에 한해 임대사업자 등록이 가능토록 하는 방안이 검토되며 문재인 정부 들어 '공공지원 민간임대주택'으로 이름이 바뀐 옛 뉴스테이(기업형 임대주택) 공급도 활성화 될 전망이다.

징벌적인 다주택자 규제로 인해 임대주택 매물 잠김 현상이 발생하자 민간임대사업자 등록을 다시 활성화하는 방안이 추진될 예정인 것이다. 다만 윤석열 대통령 당선인의 대통령직 인수위원회가 '적폐'로 꼽은 임대차3법 폐지와 재검토 등은 현실적으로 불가능할 것이란 진단이 나오고 있다.

31일 국토교통부와 대통령직 인수위원회 등에 따르면 차기 정부에서는 임대차 3법 시행 이후 전세 매물 부족과 전셋값 급등 현상에 대응하기 위해 주택 매입임대사업자 등록 활성화에 나설 것으로 전망된다.

이를 위해 조정대상지역내 임대주택에 대한 세제 혜택을 재개하고 중단된 임대사업자 등록을 활성화한다는 방침이다. 국토교통부 관계자는 "지난 주 대통령직 인수위원회 업무보고에서 민간 임대사업자 등록 활성화를 위한 방안으로 조정지역내 일정기준 이하 임대주택에 대한 세제 혜택을 재개하는 방안이 구상됐다"며 이같이 말했다.

◆ 인수위, 임대차3법 재조정 앞서 민간임대등록 활성화에 만전

인수위원회는 지금의 전세매물 잠김현상은 임대차3법과 함께 민간임대사업자에 대한 징벌에 가까운 규제 탓으로 지목했다. 문재인 정부에서는 다주택자를 사실상 '적폐'로 규정하고 징벌적 세금을 부과하고 있다. 특히 2018년 9·13대책에서 민간임대사업 주택에서 아파트를 배제하고 이후 등록하는 임대사업자에겐 조정지역 주택에 대해서는 종부세 및 양도세 합산 배제 대상에서 제외했다.

이어 문재인 정부는 2020년 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 '아파트 매입' 임대 유형을 폐지하는 내용으로 민간임대주택특별법을 개정했다. 아울러 정부는 매입임대주택 등록을 더 받지 않고 등록 기간이 끝나면 연장 없이 말소하는 방침을 확정했다.

이로써 노무현 정부에서 처음 도입돼 이명박 정부를 거쳐 박근혜 정부까지 이어졌던 민간임대사업은 종말을 알렸다. 이후 2년간 집값이 2배 가까이 폭등하자 문재인 정부와 여당은 집값 앙등의 원인을 임대사업자에 대한 '과도한 혜택' 때문이라고 규정하고 다주택자에 대한 규제를 더욱 강화할 뜻을 밝힌 바 있다. 실제 민주당은 대선 이후 임대차 3법을 더욱 강화해 최초 임대차 계약에도 전월세 상한제를 적용하는 방안을 구상하고 있었다.

인수위는 이같은 민간임대사업자에 대한 '마녀사냥'으로 세수는 늘었지만 전셋값 앙등과 매물 잠김 현상이 나타난 것으로 보고 이에 대한 시정을 예고했다. 심교언 인수위 부동산TF 팀장은 "민간임대등록 활성화는 공공 임대를 보완해 민간 자본을 통해 장기간 안정적 거주가 가능한 임대주택을 공급하는 제도"라며 "비아파트와 소형아파트 중심으로 매입 임대에 대한 단계적 확대 계획을 검토 중"이라고 설명했다.

이를 위해 민간 임대사업자 등록 기준을 2018년 9.13 대책 이전으로 되돌린다는 게 인수위의 구상으로 알려졌다. 먼저 조정지역에 있는 전용 85㎡ 이하 면적의 빌라, 연립주택, 도시형생활주택, 주거용오피스텔은 종부세 및 양도세 합산 대상에서 배제된다. 새롭게 임대사업자 등록이 가능해지는 것이다. 이들 주택의 합산 과세 부분은 세법 시행령에 규정돼 있는 만큼 정부차원에서 얼마든지 시행이 가능하다.

임대사업등록소형 아파트에 대한 임대사업자 등록 재개 부분이다. 이 부분은 법 개정 사항이라 민주당이 반대하고 있는 현 상황을 볼 때 국회 통과는 매우 어렵다. 실제 오세훈 서울시장 취임이후 민주당이 장악한 서울시의회의 '대(對) 오세훈' 의정을 볼 때 똑같은 현상이 국회에서 벌어질 것이란 게 대다수 전문가들의 이야기다. 국토부 관계자는 "소형이라도 아파트는 아파트이기 때문에 법 개정이 수반돼야하는데 이는 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.

◆ 뉴스테이 다시 등장하나...임대차 3법 개정 '가시밭길' 예고

이와 함께 인수위는 임대주택 공급 확대를 위한 기업형 임대주택의 공급 재개 방침을 내놓고 있다. 심교언 팀장은 ""재고순증 효과가 있는 건설임대를 충분히 공급하도록 지원할 것"이라고 말했다.

이에 따라 문재인 정부 들어 '공공지원 민간임대주택'으로 이름을 바꾼 기업형 임대주택 '뉴스테이' 공급이 확대될 것으로 예측된다. 다만 현 정부는 야당 시절 박근혜 정부가 추진한 뉴스테이에 대해 '기업에 특혜를 준다'는 이유를 들어 반대했다. 이 때문에 공공지원 민간임대주택 사업은 박근혜 정부시절 지정된 옛 뉴스테이 지구에서만 이름을 바꿔 시행됐을 뿐 신규 사업은 전무한 상황이다.

이에 따라 옛 뉴스테이에 준하는 용적률 및 세제 혜택을 주는 방식으로 공공지원 민간임대주택 사업이 재개될 것으로 예측되고 있다. 다만 이 역시 법 개정 사안이라 민주당의 협조는 필요하다.

심교언 팀장이 학자 시절부터 강하게 주장해 온 임대차3법 폐지 또는 전면 수정도 본격 논의되고 있다. 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구제로 분류되는 임대차 3법은 이명박 정부시절인 2010년대 초반 전국적인 전셋값 앙등 시기부터 민주당이 주장했던 제도다. 사실상 박근혜 정부때 도입된 준공공임대사업자 제도는 바로 임대차3법에 대한 여론으로 인해 수립된 것으로 꼽힌다. 준공공임대사업자는 현 임대차 3법 규정처럼 8년 동안 의무 임대해야하는 현 전월세상한제와 마찬가지로 5% 이상 임대료를 올릴 수 없었다. 다만 세금 혜택을 받는다는 것이 임대차3법과 다른 상황이다.

심 팀장은 "임대차 3법은 현 정부의 대표적인 부동산정책 실패 사례"라며 "임대주택 매물이 감소하고, 전세 물건의 월세 전환이 가속화됐을 뿐 아니라 4년치 임대료가 한번에 반영되면서 급격한 임대료 상승을 초래했다"고 비판했다. 이어 민주당을 설득해서 임대차 3법 폐지에 나설 방침이라고 설명했다.

인수위의 임대차3법 수정 방안은 법에 따른 강제적인 시행이 아닌 인센티브를 부여하는 방식이다. 즉 임대인이 자발적으로 계약기간을 4년 연장해 장기계약을 하는 경우 또 임대료를 시세보다 낮게 올리거나 월세를 전세로 전환하는 임대인에게는 별도 인센티브를 부여하는 것이다.

이와 함께 임대차 기간을 현행 2+2년에서 계약갱신 청구권을 폐지하고 대신 3년으로 연장하는 방안도 거론된다. 이는 박근혜 정부시절 임대차3법 시행을 요구하는 민주당의 의견을 반영해 논의된 바 있는 사안이다. 이와 함께 임대료 5% 이내 인상은 인센티브를 줘서 유도한다는 방침이다.

하지만 인수위의 이 발언 직후 민주당은 전면 반발하고 있는 상태다. 윤호중 더불어민주당 공동비상대책위원장은 최근 한 라디오 방송에서 인수위의 임대차 3법 폐지·축소 검토 방침에 대해 "교각살우의 우를 범할 우려가 있다"고 직격했다. 또 친여 성향 시민단체들도 잇따라 인수위의 임대차3법 폐지 논란에 대해 집회를 여는 등 발 빠른 반대 입장 표명에 나선 상황이다.

시장 전문가들은 임대차3법의 장점은 살리되 단점은 수정해야한다는 입장을 보이고 있다. 한 시장 전문가는 "주택임대차시장 안정화를 위해서는 임대료 상승을 억제하고 장기 거주가 가능하도록 해야하는 것으로 임대차3법의 취지는 충분히 이해된다"면서도 "하지만 시장 경제 국가에서 사유재산을 억압하는데 아무런 인센티브를 주지 않는데다 오히려 임대사업자를 적폐 취급하는 선동은 이해하기 어렵다"고 말했다.

그는 이어 "임대시장 안정화를 위해 전월세 상한제를 도입한다면 과거 준공공 임대사업자에 준하는 혜택을 줘야할 것"이라고 말했다.

donglee@newspim.com

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