"DSR 강화로 대출길 막막"…내 집 마련 대안으로 떠오른 민간임대주택 "주변 보다 분양가 비쌀수도"

[사진 = 연합뉴스]

최근 민간임대주택이 주택시장에서 관심을 받고 있다. 올해 들어 정부의 주택 대출 제한이 한층 더 강화되면서 내 집 마련이 더욱 어려워졌기 때문이다. 민간임대주택은 각종 규제에서 비교적 자유롭고 주변 시세 대비 합리적인 금액으로 안정적인 장기 거주가 가능하다는 장점이 있다.

18일 주택 및 부동산업계에 따르면, 대출 관련 규제는 이달부터 모집공고를 낸 분양 아파트와 오피스텔부터 적용된다. 대출액이 2억원을 초과하는 경우 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어든다.

또 한국은행 금융통화위원회(금통위)가 지난해 기준금리를 선제적으로 인상한 데 이어 지난 14일에도 1.25% 추가 인상함에 따라 대출 부담이 더욱 가중됐다.

임대주택에 대한 선호도가 커진데에는 단기간 급등한 집값에 대한 피로감도 영향을 준 것으로 보인다. 최근 5년(2017년 1월~2021년 11월) 동안 전국 아파트 평균매매가는 2억8325만원에서 5억1334만원(한국부동산원 자료)으로 80%가량 올랐다. 특히 이 기간 서울(5억6202만원→11억4828만원)과 경기(2억9782만원→6억883만원) 지역은 두 배 이상 뛰었다.

여기에 재작년 7월 말 새 임대차법 시행 이후 전세 물량이 급격하게 줄고 전셋값도 오르는 시장 불안이 이어진 점도 민간임대주택에 대한 관심을 끌어 올렸다. 전국 아파트 전세가격은 지난해 말(11월) 평균 3억원대를 기록하면서 연초 대비 약 25% 뛴 것으로 확인됐다.

민간임대아파트는 공공기관이 아닌 민간이 임대하는 아파트를 의미한다. 정부 주관의 공공임대와는 차이가 있다. 민간임대는 취득 방식과 임대 사업자의 종류에 따라 구분된다. 최장 10년까지 장기거주가 보장된다. 임대료 상승률도 연 5% 이내로 제한된다. 종합부동산세, 재산세, 건강보험료 인상에 따른 세금 부담도 없다. 또 만 19세 이상이면 청약 통장 유무와 관계없이 누구나 청약 신청이 가능하고, 주택 수에 포함되지 않아 재당첨제한 등 규제에서도 자유롭다.

아울러 확정 분양가 방식으로 공급하는 단지는 임대기간 후 분양전환 하거나 우선권을 부여받을 수 있다. 최근 공급되는 민간임대주택은 대형건설사의 적극적인 시공 참여로 예전과 달리 일반 아파트 수준의 고급 마감재가 사용된다. 혁신 평면 설계가 적용된 사업장도 어렵지 않게 볼 수 있다.

자금 마련에 대한 부담이 늘면서 수요자들이 매매보다는 장기 일반 민감임대주택에 많은 관심을 보이고 있지만, 장점만 있는 것은 아니다. 일정기간 거주이후 분양으로 전환되는 장기 민간임대주택의 경우 분양전환시기에 분양을 받는 경우에도 임차인에게 우선권이 주어지지 않는다.

또 분양가는 임대사업자에게 재량권이 있어 분양전환을 하더라도 전환 시기의 시세에 맞춰 진행될 수 있다. 주변 시세보다 더 높은 금액으로 분양하는 경우도 있다. 저렴한 가격을 앞세워 임대주택으로 공급하고 거주기간 이후에는 고분양가로 차익을 챙기려는 꼼수분양의 피해를 입지 않으려면 청약 시 반드시 처음 임대시 분양조건과 분양전환시 분양가격에 대해 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

공공택지에 일반 아파트를 지으면 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 받아야 하지만, 민간임대주택은 예외로 적용돼 분양가가 지나치게 높게 책정될 우려도 크다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "10년 임대 후 분양은 감정평가를 복수로 한 상태에서 산술평균한 가격으로 분양하게 돼 있다"면서 "임대사업자에게 재량권을 주기 보다 의무임대 기간을 모두 채운 입주자에게 분양 우선권을 줘야할 필요가 있다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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