대출규제의 역설… 고가보다 저가 아파트 ‘직격탄’

8월 이후 양극화 심화

9억 초과 물건 거래 6%P 증가

15억 초과 아파트도 되레 늘어

9억 이하 거래는 58%→ 51%로

서민·중산층 아파트 매입 막혀

종부세 등 각종 보유세 부담에

‘똘똘한 한 채’ 선호도 높아져

서울 시내 아파트 모습. 뉴시스

금융당국의 대출 규제 여파로 서울 아파트 시장의 거래절벽 현상이 이어지면서 고가·저가 아파트 간 양극화 현상이 심화하고 있는 것으로 나타났다. 자금조달계획서 신고 등 까다로운 자금출처 확인과 더불어 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 조기 시행으로 주택 매매를 제한하자 중저가 아파트 거래는 직격탄을 맞은 반면 고가 아파트의 몸값은 연일 치솟고 있다.

12일 국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면 금융당국이 시중은행의 가계대출 총량 관리를 본격적으로 강화하기 시작한 올해 8월 이후 지난달 말까지 서울 아파트 실거래가 신고 건수는 이날 기준 총 1만489건으로 집계됐다. 직전 4개월(4∼7월)간 1만7663건에 비해 7000건 이상 감소한 수치다.

9억원 초과 아파트 거래 비중은 규제 이전(4∼7월) 41.9%에서 규제 이후(8∼11월) 48.5%로 늘었다. 시중은행의 주택담보대출이 금지된 15억원 초과 아파트 거래 비중도 같은 기간 15.9%에서 18.0%로 증가했다. 이에 반해 9억원 이하 거래 비중은 58.1%에서 51.5%로, 대출 규제가 없는 6억원 이하 거래는 28%에서 24.3%로 각각 줄어들었다.

부동산 업계에서는 각종 대출 규제로 서민과 중산층은 아파트를 매입하기 어려워진 반면, 대출 여부에 연연하지 않는 부유층에는 당국의 규제 효과가 전혀 먹히지 않은 것으로 보고 있다. 되려 현금 부자들은 거래절벽 상황에서도 고가 아파트를 추가로 매입하면서 강남권 주요 단지에서는 신고가 행렬이 이어지고 있다.

서초구 반포동 반포 아크로리버파크(84.95㎡)는 지난달 15일 종전 최고가보다 3억원 높은 45억원에 매매 계약이 체결됐다. 3.3㎡당 가격이 무려 1억3200만원에 달한다. 강남구 대치동 은마아파트(84.43㎡)도 같은 날 28억2000만원에 팔리면서 신고가를 갈아치웠다.

반면 서울 외곽 지역은 대출 규제 여파에 지난해부터 이어진 집값 급등세에 따른 피로감으로 호가가 꾸준히 떨어지고 있다. 이따금 거래되는 매물도 급매물로 나와 신고가와는 거리가 멀다. 노원구 상계동 벽산아파트(46.8㎡)는 이달 2일에 5억원에 매매 계약이 체결됐는데, 지난 9월 신고가(5억7750만원) 대비 7750만원 낮은 가격이다.

고가 아파트와 저가 아파트 간 격차는 통계로도 확인할 수 있다. KB국민은행의 월간시계열 자료에 따르면, 지난달 서울 상위 20% 평균 아파트값(3.3㎡당)은 2488만2000원으로, 전월(2442만8000원) 대비 45만4000원 올랐다. 반면 하위 20% 평균 아파트값은 같은 기간 889만2000원에서 879만6000원으로 감소했다. 상위 20%(5분위) 평균값을 하위 20%(1분위) 평균값으로 나눈 5분위 배율도 2.7에서 2.8로 늘었다.

전문가들은 앞으로 고가 주택과 저가주택 간 양극화 현상은 한층 더 심화할 가능성이 큰 것으로 전망하고 있다. 정부의 각종 부동산 관련 규제가 대부분 다주택자를 향하면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호현상을 오히려 부추긴다는 이유에서다.

종합부동산세를 비롯한 각종 보유세 등은 주택의 합산 공시가격에 비해 주택 수에 따라 더 크게 영향을 받는다. 서울 외곽이나 지방에 10억원짜리 주택 2채를 보유한 것보다 강남권에 20억원짜리 아파트 1채를 갖고 있는 게 세 부담이 훨씬 적은 구조다.

서울 시내 한 아파트 상가 내 공인중개사 사무소에 시세표가 붙어있다. 뉴시스

양도소득세도 1주택자는 기본세율(6∼45%)만 적용되는데 2주택자와 3주택 이상자는 기본세율에서 각각 20%와 30%의 중과세율이 추가돼 최고 세율이 무려 65∼75%에 달한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부의 잇따른 부동산 규제로 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 높아지는 데다 내년 대선을 앞두고 재건축 규제 완화 기대감까지 영향을 미치면서 강남권 집값이 계속 치솟고 있다”면서 “어차피 15억원 초과 고가주택은 2019년부터 대출이 안 됐기 때문에 앞으로 대출 규제와 금리 인상 등이 이어지더라도 영향이 없다”고 분석했다.

박세준 기자 3jun@segye.com

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