리모델링으로 변신하는 신당동...‘투톱’ 남산타운·약수하이츠 “마용성 나와”

서울 도심 내 마지막 노른자 땅으로 평가받는 신당동이 리모델링 사업으로 주목받고 있다.

아파트 가격이 상승하기 시작한 2014년 이후 가장 주목받았던 곳은 강북 도심 일대다. 이 기간 동안 마포구나 성동구 등은 물론 중구나 종로구의 신축 아파트는 도심과 가까우면서도 새 아파트라는 이유로 가격 상승률이 높았다. 강북 대장주로 평가받는 ‘경희궁자이’가 대표적이다.

신당동은 서울에서도 가장 중심에 위치한 중구에 속해 있다. 서울특별시에 따르면 서울 4대문 안 범위는 북쪽으로 율곡로, 서쪽으로 의주로, 남쪽으로 퇴계로, 동쪽에는 다산로를 경계로 한다. 신당동은 다산로를 관통한다. 소위 4대문 안에 위치한 지역이다. 구체적으로 신당동은 동쪽으로 성동구와 맞닿아 있으며 서쪽은 을지로, 장충동과 연결돼 있다. 지하철 교통도 편리하다. 서울 주요 지역을 순환하는 2호선뿐 아니라 3호선, 5호선, 6호선 등을 동시에 이용할 수 있다. 입지만 놓고 보면 이른바 ‘마용성’과 비교해도 더 낫다는 평가가 나오는 이유다.

신당동에서 리모델링으로 눈길을 끄는 곳은 ‘약수하이츠’와 ‘남산타운’ 두 단지. 두 곳 모두 2000가구가 넘는 대단지다.

서울 중구 신당동에서 아파트 단지들이 리모델링을 추진 중이다. 사진은 신당동 남산타운 단지 전경. (윤관식 기자)

▶추진위 설립한 약수하이츠

▷연내 조합 설립이 목표

신당동 내 여러 아파트 중에서도 리모델링이 가장 활발히 진행되는 곳은 약수하이츠다.

정비 업계에 따르면 약수하이츠 리모델링 주택조합 추진위원회가 지난 11월 13일 출범했다. 추진위 측은 내부 소식지를 통해 “내년 하반기 조합을 설립(동의율 66.7% 확보 필요)하는 것이 최우선 목표”라며 “신속한 리모델링 사업 추진을 통한 주거 개선, 가치 상승을 위해 노력할 것”이라고 말했다.

1999년 7월 준공한 약수하이츠는 총 19개동, 2282가구로 구성됐다. 전용면적은 57~114㎡.

약수하이츠의 가장 큰 장점은 편리한 대중교통이다. 지하철 3·6호선 약수역과 5·6호선 청구역을 끼고 있어 강남·북으로 이동하는 데 유리하다. 주변에 녹지 공간이 풍부하다는 것도 장점. 응봉근린공원이 단지 주변에 있다.

다만 1990년대 후반에 지어진 단지가 대체로 용적률이 높듯 약수하이츠 역시 용적률이 높은 편이다. 단지 평균 용적률이 255%에 달한다. 사실 용적률이 높다고 해서 반드시 재건축 사업성이 떨어지는 것은 아니다. 재건축 사업을 추진하는 과정에서 가장 중요한 것은 용적률이 아닌 가구당 대지지분이다. 다만 대체로 용적률이 높은 단지는 대지지분이 낮은 편이다. 약수하이츠가 재건축이 아닌 리모델링으로 선회한 이유도 여기에 있다.

리모델링 사업이 탄력을 받으면서 실거래 가격도 상승세를 타고 있다. 약수하이츠 전용 57.6㎡는 지난 9월 11억2000만원에 신고가를 경신했다. 5월 10억5000만원에 거래된 것보다 7000만원 올랐다.

올해 말 조합 설립을 목표로 하는 약수하이츠와 달리 남산타운은 사업 진행 상황이 다소 안갯속이다.

남산타운은 2002년 준공된 단지로 총 42개동, 5150가구로 이뤄진 대단지다. 서울 도심에서 찾아보기 힘들 정도로 대단지인 데다, 서울에서 리모델링을 추진하는 단지 중 가장 규모가 큰 만큼 사업 진행 향방에 관심이 높다.

남산타운의 또 다른 장점은 남산 자락과 맞닿아 있어 주거환경이 쾌적하다는 점이다. 지하철 6호선 버티고개역과 3·6호선 약수역이 도보권에 위치하는 더블 역세권이며 강남과 광화문 등 도심은 물론 이태원이나 명동으로 이동하기도 편하다. 한남동이나 이태원 생활권을 누릴 수 있고 한강이나 남산 조망도 일부 가능하다.

남산타운 역시 빠르게 가격이 상승하고 있다. 전용 114.8㎡는 10월 17억8000만원에 매매 계약서를 썼다. 올해 5월 15억원에 거래된 것을 감안하면 5개월 만에 무려 3억원 가까이 올랐다. 리모델링에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

다만 남산타운은 서울형 리모델링 추진위 측과 주민 주도 리모델링 추진위 측이 나뉘어 있다는 점은 변수로 꼽힌다.

남산타운은 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐다. 서울형 리모델링은 서울시의 일부 지원을 받는 대신 커뮤니티 시설을 지역사회에 개방하는 등 공공성을 확보하는 방식이다. 하지만 임대주택 기부채납(공공기여) 등을 둘러싼 갈등으로 사업이 3년째 속도를 내지 못했다. 결국 일부 주민이 직접 나서 별도 추진위 설립에 나서고 있다. 서울형 리모델링 사업을 추진하던 ‘추진위원회’와 양립하는 상황인 만큼 향후 갈등을 어떻게 풀어나갈지가 관건으로 보인다.

업계 한 관계자는 “리모델링 이슈가 아니더라도 신당동 남산타운과 약수하이츠는 전반적으로 거주 만족도가 높은 단지”며 “다만 아직 학군이 좋지 않아 젊은 부부 유입이 적고 대형마트를 이용하기 어렵다는 단점이 있다”고 말했다.

▶리모델링 넘어야 할 과제는

▷산 넘어 산 ‘내력벽 철거’

신당동 대표 단지들이 리모델링을 적극적으로 추진하면서 전반적으로 리모델링에 대한 관심은 높아지고 있다.

한국리모델링협회에 따르면 전국에서 리모델링 사업을 추진하는 아파트는 총 93개 단지(6만7243가구)에 달하는 것으로 조사됐다.

리모델링에 관심을 보이는 단지는 크게 두 가지 형태다. 우선 1990년대 초중반부터 2000년대 초반 입주한 단지가 많은 관심을 보인다. 리모델링의 가장 큰 장점은 준공한 지 15년만 지나면 사업 추진이 가능하다는 점이다. 재건축과 비교하면 절반에 불과하다.

또 하나. 가구당 대지지분이 높거나 용적률이 높은 단지가 재건축 대안으로 리모델링을 주목한다. 재건축을 진행할 경우 사업성이 낮거나 막대한 추가 분담금을 납부해야 하는 단지는 그 대안으로 리모델링을 고려하고 있다.

최근 서울시는 ‘공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비했다. 리모델링 업계는 이것 또한 호재로 받아들이고 있다. 서울시는 난개발 방지와 공공성 확보, 공공지원 제도 강화를 주요 골자로 하는 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’ 재정비안을 발표했다.

재정비안에 따르면 서울 시내 공동주택 총 4217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3096개. 이 중 수평·수직증축으로 가구 수를 늘리는 ‘가구 수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정된다. 단지별 상황에 맞춰 인센티브를 적용할 수 있도록 구체적인 기준을 마련한 게 이번 재정비안의 핵심이다. 가령 지역 주민과 함께 쓸 수 있는 시설을 설치하면 용적률 완화를 받을 수 있게 했으며 리모델링 활성화를 위해 사업비 지원 방안을 마련했다.

다만 일각에서는 ‘내력벽 철거 금지’ 등의 규제가 폐지되지 않으면 리모델링 활성화가 불가능하다는 목소리도 나온다. 내력벽은 아파트 무게를 지탱하는 벽이다. 현행법상 가구 간 내력벽 철거가 금지돼 있다. 다양한 평면 구조를 도입하기 어렵다는 뜻이다. 업계 또 다른 관계자는 “용적률이 200%를 넘어가거나 가구당 평균 대지지분이 30~40㎡ 미만인 단지들은 리모델링 외 다른 대안이 없다”면서도 “내력벽 철거나 과감한 용적률 인센티브가 없으면 남산타운이나 약수하이츠 등 대단지도 리모델링을 적극적으로 추진하기 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2136호 (2021.12.01~2021.12.07일자) 기사입니다]



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