"대출 규제로 젊은 수요층 거래 올스톱"…천정부지 치솟던 '노 도 강'·'금·관·구' 아파트값 상승률 둔화

노원구 도봉구 주택 밀집지 모습 [매경DB]

최근 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 보이던 '노·도·강' 지역(노원·도봉·강북)의 아파트값이 빠르게 위축되고 있다. 집값이 쉴새 없이 오르면서 시장에 피로감이 형성된 데다 대출 규제로 20~30대의 주택 구매력이 줄어든 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

25일 한국부동산원의 주간 아파트매매지수 통계에 따르면 8월 넷째주 주간 아파트값 상승률이 0.29% 수준이었던 도봉구는 11월 넷째주 0.05%까지 떨어졌다. 10월 중순까지만 하더라도 0.1%대 상승률을 기록했지만 10월 말부터 상승률이 눈에 띄게 둔화됐다.

같은 기간 노원구도 0.39%에서 0.09%로 낮아졌다. 강북구는 7월 셋째주 0.18% 오른 것이 올해 최고치였는데 이번주에는 보합 수준(0.02%)까지 내려앉았다.

또 다른 중저가 아파트 밀집 지역인 '금·관·구'(금천·관악·구로구)도 비슷한 상황이다. 8월 넷째주 0.26% 올랐던 관악구는 이번주 0.03% 상승에 그쳤다. 9월 첫째주 상승률이 0.24%였던 구로구와 0.22%였던 금천구도 각각 0.12%, 0.07%로 반토막, 3분의1 토막 났다.

지난달 중순 이후 서울 아파트값 상승세가 한풀 꺾이기 시작했다. 특히 외곽의 저가 아파트가 밀집한 이들 지역의 둔화세는 더욱 두드러진다. 최근 대출 규제 강화와 금리 인상 여파가 젊은 수요층이 선호하는 지역에 더 큰 타격을 입힌 것으로 보인다.

'노·도·강' 지역의 경우 전세시장 열기도 빠르게 식고 있다. 국토부 실거래가 자료를 보면, 올해 1~10월 노·도·강 지역의 전·월세 거래량은 총 1만7250건으로 작년 같은 기간(1만9519건)과 비교해 약 -11.62% 감소했다. 다만, 이 기간 전세거래는 -14.99%(1만4214건→1만2082건) 급락한데 비해 월세거래는 -2.58%(5305건→5168건)로 상대적으로 감소폭이 적였다.

전성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "임대차3법 시행과 노·도·강 지역의 폭발적인 매매가 상승세가 월세시장 보다는 전세시장의 위축을 가져왔다"며 "내년 임대차3법 갱신과 함께 폭발적인 전세가 상승도 예상되는 만큼 실수요자를 중심으로 월세 전환 속도가 더욱 빨라질 수 있다"고 말했다.

서울 전체로 봐도 아파트 전세 거래건수는 전날 기준 3877건으로 지난달 7931건과 비교해 절반 가까이 줄었다. 아직 거래신고 기한이 남아있지만, 거래 감소세는 이어질 것으로 보인다.

다만 수요는 여전히 높은 상황이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 지난주 100.8을 기록하며 수요가 공급보다 많았다. 지난 6월 110을 상회한 이후 조금씩 하락하고 있지만, 2019년 11월 이후 2년 동안 전세수급지수는 100을 넘어서고 있다. 이 지수는 100보다 높으면 수요가 많고, 반대로 낮으면 공급이 더 많다는 걸 뜻한다.

업계 전문가들 사이에서는 서울 아파트 매매시장이 가격 부담감과 대출 규제로 수요 억눌림이 이어질 것이란 전망이 중론이다. 부족한 전세 물건에도 거래량은 감소할 것이다.

윤지해 부동산R114 연구원은 "금리 인상과 대출 규제로 수요층 매수심리가 위축되며 서울 아파트 거래량이 큰 폭으로 줄고 있다"며 "단기간 가격이 급등한 상황인 만큼 가격 부담감과 대출 규제로 인한 수요 이탈 움직임이 이어질 것으로 보인다"고 전망했다.

그러면서도 "서울시와 정부가 주도하는 정비사업 활성화 기대감이 유효하고, 지난해보다 크게 늘어난 종부세 부담을 놓고 증세와 감세 사이에서 정치 논쟁도 격화되고 있어 방향성 예단은 쉽지 않다"면서 "전세시장도 매매시장과 마찬가지로 상승폭이 줄었고 일정 수준에서 변동률 움직임이 갇혀 있다"고 덧붙였다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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