연봉 4천 직장인, 30년 만기 3억만 대출 가능···내년초 DSR 규제강화

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[김혜순의 슬기로운 금융생활] 금융당국은 지난달 가계부채의 강력한 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR·소득 대비 갚아야 할 원리금 비율)의 시행 시기를 앞당기고, 제2금융권으로 확대하는 내용을 골자로 한 가계부채 보완 대책을 발표했다. 이에 따라 내년 초부터 총대출액이 2억원만 넘어도 DSR 40%를 적용하는 2단계 규제가 조기 시행된다.

금융당국이 지난 4월 발표한 가계부채 관리방안에 따라 지난 7월부터 부동산 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나, 1억원 넘는 신용대출을 받으면 은행에서 차주별로 40%(2금융권은 60%)의 DSR 규제가 적용되고 있다. 2단계로 내년 7월부터는 총대출액 2억원 초과 차주, 3단계는 2023년 7월부터 총대출액 1억원 초과 차주로 대상을 확대할 예정이었다.

그러나 가계부채가 1800조원을 넘어서는 등 증가세가 잡히지 않자 금융당국은 DSR 2·3단계의 적용 시기를 각각 6개월, 1년 앞당기기로 했다.

DSR 규제 강화는 대출할 때 상환능력을 더 깐깐하게 보겠다는 취지다. DSR는 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다.

이에 따라 내 집 마련을 위해 '영끌(영혼까지 끌어모으는)'식 대출을 계획했거나 마이너스통장 등 신용대출을 사용 중이던 사람들은 타격이 불가피해졌다. 이에 따른 궁금증을 일문일답 형식으로 정리했다.

―연 소득 4000만원인 직장인은 얼마나 대출이 줄어드나.

▷현재 연소득 4000만원 무주택 가구주 A씨가 서울에서 6억원짜리 집을 살 경우, 주택담보대출비율(LTV)을 최대 60%까지 인정받아 주담대로 3억6000만원을 빌릴 수 있다. 여기에 연봉 수준인 4000만원까지 신용대출로 더 받을 수 있어 총 4억원을 대출로 충당할 수 있다. 하지만 내년 초부터 적용되는 2단계 규제에서는 집값과 상관없이 총대출액이 2억원을 넘기만 하면 DSR 40% 규제가 적용된다. 연봉 4000만원은 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액이 1600만원(월 133만원)을 넘을 수 없다. 주담대 만기를 최장 30년(금리 3.5%)으로 잡아도 3억원밖에 대출이 안 된다. 종전 대출한도보다 1억원 줄어드는 것이다. 이미 이용 중인 신용대출이나 마이너스통장 등이 있으면 대출한도는 더 줄어든다.

―연소득 6000만원인 직장인이 조정대상지역에서 6억원짜리 아파트를 산다면.

▷5000만원 한도 마이너스 통장(연 4.5% 금리)을 이용 중인 직장인 B씨가 조정대상지역 내 시가 6억원의 아파트에 대해 주택담보대출(30년 만기, 금리 3.5%)을 받는 경우 지금까지는 담보인정비율(LTV) 50%를 적용해 3억원까지 대출이 가능하다. 하지만 내년 1월부터는 같은 조건으로 주담대를 받을 때 연봉 수준에 따라 대출 가능금액이 달라진다. B씨 연봉이 8000만원이라면 종전처럼 3억원까지 대출이 가능하지만 연소득이 6000만원이면 주담대는 2억1000만원까지만 받을 수 있다.

―현재 DSR 40%를 초과해 대출을 받고 있다. 신용대출을 갱신할 때 한도가 줄어들게 되나.

▷단순히 만기를 연장하는 것은 신규 대출로 보지 않기 때문에 내년 1월 이후 이후 신용대출을 갱신해도 한도가 줄어들지 않는다. 다만 기존 신용대출을 증액하거나 재약정하는 경우와 대환하는 경우에는 개인별 DSR 규제 대상에 포함된다.

―DSR 산정 과정에서 신용대출 만기를 조정한다는데.

▷금융당국은 지난 7월 신용대출 DSR 산정 만기를 7년으로 조정했다. 내년부터는 5년으로 단축할 계획이다. 만기가 줄어들면 DSR를 계산할 때 원리금 상환액이 늘어난다. 신용대출 만기가 7년에서 5년으로 줄어들면 연간 갚아야 할 원금이 40% 증가하게 된다. 다른 조건이 동일하다면 만기 조정만으로 대출 한도가 줄어드는 셈이다.

연 소득 4000만원인 직장인 C씨가 주담대 2억원을 갖고 있을 때 신용대출 만기를 7년으로 계산하면 최대 한도가 2800만원이지만 5년으로 계산 시 2100만원으로 줄어들게 된다. 연간 원리금 상환액이 늘어나게 돼 DSR 값이 커져 전체 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생하기 때문이다. 다만 신용대출을 분할상환하면 실제 만기를 DSR에 적용해 만기를 길게 가져가 대출 한도를 유지할 수 있다.

―내년에 카드론을 신규로 받으면 DSR 규제를 받게 되는지.

▷현재 할부·리스와 현금서비스·카드론은 DSR 규제 대상에서 빠져 있다. 그러나 정부가 내년 1월부터 카드론도 DSR 원리금 산정에 포함하기로 하면서 자금 여력이 부족한 대출자들의 대출 한도는 더 줄어들 전망이다. 금융위에 따르면 연 소득이 4000만원인 직장인이 기존에 1억8000만원의 주담대와 2500만원의 신용대출을 보유한 경우 현재는 최대 800만원까지 카드론 대출을 받을 수 있다. 하지만 제2금융권에 적용되는 DSR 50% 규제를 적용받으면 카드론 한도가 약 170만원 줄어들게 된다. 카드론은 DSR를 계산할 때 적용하는 산정 만기를 계약서상 '약정 만기'로 하고 있는데 만기가 다른 대출과 비교해 짧기 때문에 DSR에 불리하게 작용할 것으로 보인다.

―전세자금대출 시에도 DSR 규제가 적용되나.

▷ 전세대출은 내년에도 일단 DSR 계산에 포함되지 않는다. 다만 금융당국이 가계부채 상황이 악화되면 전세대출도 일정 부분 DSR 계산에 포함될 수 있다고 밝혀 불씨는 남아 있다. 또 결혼식, 장례식, 수술비 등이 필요해 대출을 받을 때는 DSR 한도 계산에서 제외돼 별다른 규제를 받지 않는다.

[김혜순 기자]

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