“3기신도시 ‘일터+주거’ 다 잡으려면 특화산업 필수”

자족용지 비율 2기의 두배 넘어

수요예측 없이 용지만 확대하면

대규모 공실에 유령도시로 전락

입주기업에 인센티브 혜택 주고

청년창업 위한 작은필지 확보를

3기 신도시인 인천 계양 지역 모습. [헤럴드경제DB]

3기 신도시인 경기도 하남시 교산지구 일대 모습. [연합]

정부의 수도권 주택공급 확대 정책에 따라 추진되는 3기 신도시는 일터와 주거를 한 곳에서 해결하는 ‘자족도시’로 조성 중이다.

1·2기 신도시가 베드타운(퇴근 후 잠만 자는 주거지)화된 것과 달리 3기 신도시는 업무·상업 시설을 대폭 늘려 자족 기능을 활성화하겠다는 계획이다.

그러나 업계에선 새롭게 조성되는 신도시가 자족도시로 자리잡기 위해선 각 도시마다 ‘특화 산업’이 활성화돼야 한다는 의견이 나온다.

지역별 특화산업 육성 방안 없이 자족용지만 늘릴 경우 상가·오피스 등 대규모 공실만 유발할 수 있다는 우려가 커진다.

위치적으로 인접한 인천 계양과 부천 대장의 경우엔 자족기능 활성화를 위해 도시계획이 통합돼야 한다는 지적도 제기된다.

정부가 3기 신도시 등 공공택지 효율개발 방안을 고심 중인 상황에서, 업계에선 기업 유치를 위한 인센티브를 대폭 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

▶3기 신도시 자족용지 비율 평균 16.4%...2기의 두배 넘어= 국토교통부, 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 3기 신도시는 자족용지 비율이 2기 신도시의 두 배가 넘을 정도로 대폭 늘어났다.

LH의 신도시 관련 보고서에 따르면 3기 신도시 6곳(광명시흥 제외, 과천 포함)의 전체 면적 대비 자족용지 비율은 평균 16.4%다.

이는 판교, 동탄 등 2기 신도시 10곳 평균(6.7%)의 두 배가 넘는 수치다.

3기 중 인천 계양은 자족 용지 비율이 26.9%, 과천 과천은 23.2%에 이른다. 3기 중 남양주 왕숙의 자족용지 비율이 12.3%로 가장 낮은 수준이지만, 2기 신도시 평균에 비해선 두 배에 가깝다.

2기 판교 신도시처럼 일자리를 함께 공급할 수 있는 자족기능이 있어야 신도시 기능과 집값 안정 효과를 얻을 수 있다는 분석이다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “판교나 분당과 같은 자족 도시를 만들기 위해서는 새 일자리가 생길 기업이 들어설 자족용지 확보와 광역교통을 빠르게 개선하는 게 필요하다”고 말했다.

▶수요예측 없는 자족용지 확대...대규모 공실 우려= 기업에 대한 인센티브 등의 새로운 방안 없이 자족 도시 실현이 가능할지 의문이라는 시각이 여전하다. 시장에선 현재 3기 신도시 자족 기능을 뒷받침할 만한 규모를 가진 기업의 이주 수요가 많지 않다는 분석도 나온다.

수요 예측 없이 자족용지만 확대하면 대규모 공실이 늘어날 수 있다는 우려가 크다. 실제 2기 신도시 위례와 광교는 빈 상가·오피스 등이 많은 상황이다. 위례와 광교의 자족용지 비율은 각각 2.1%, 4.5% 정도로 2기 신도시 평균보다 낮은 수준이다. 다른 2기 신도시들도 상권 형성에 어려움을 겪으며 공실이 늘고 있다.

반면, 2기 신도시인 판교의 경우 자족용지 비율은 전체 면적의 4.9%에 불과하지만, 정보기술(IT) 특화산업 육성을 기반으로 자족성을 확보했다는 평가를 받고 있다.

LH 토지주택연구원은 작년 말 ‘3기 신도시 개발전략’ 보고서를 통해 “1·2기 신도시는 물론 3기 신도시 개발에 있어 자족용지 비율을 높게 설정하는 방식은 토지 미(未)매각 문제를 유발한다”며 “기존 산업 분포와 신산업 수요 확보 가능성을 고려하는 등 심층 검토가 필요하다”고 지적했다.

정부가 지난달 3차 신규 공공택지로 공개한 의왕·군포·안산(4만1000가구)과 화성 진안(2만9000가구) 신도시 역시 지역별 특화산업 육성 전략은 발표되지 않았다.

국토부 관계자는 “특화산업, 자족 기능 확보와 관련해서는 자족 용지를 최대 15%까지 확보해 어떤 자족 시설을 채워 넣을지 고민하고 있다”며 “미래 산업이 유치될 수 있도록 전문가들과 종합적인 검토를 해나갈 계획”이라고 말했다.

▶“인접한 계양-대장, 자족 활성화 위해 통합 개발해야”= 자족기능 활성화를 위해 3기 신도시인 인천 계양과 부천 대장의 도시계획이 통합돼야 한다는 지적도 나온다.

최근 인천연구원 ‘계양신도시 및 대장신도시 간 통합도시계획의 필요성과 과제’ 연구보고서에 따르면 계양·대장신도시는 위치가 인접해 사실상 하나의 신도시 역할을 할 가능성이 크지만 행정구역이 서로 달라 따로 개발되고 있다.

인천시에 속하는 계양지구와 경기도에 속하는 부천 대장지구에는 각각 1만7000가구, 2만가구가 들어설 예정이다.

인천연구원은 두 도시가 따로 개발될 경우 개발구역 내 행정구역 경계가 불일치하고 기존 도심과 토지 이용에 대한 연계성이 부족할 수 있다고 예측했다. 또 자족기능 부족으로 인해 서울의 베드타운으로 전락하고 광역교통망 부족 등의 문제가 발생할 수 있다고 우려했다.

인천연구원은 이런 문제를 개선하기 위해 행정구역 경계의 통합 조정, 토지이용계획의 연계 강화 등이 필요하다고 제언했다.

인천연구원 관계자는 “계양·대장신도시는 시민 삶의 질 향상, 효율적 도시관리 측면에서 소규모 광역도시계획 개념을 적용할 필요가 있다”며 “계획이 실제로 작동할 수 있는 행정·제도적 기반을 마련해야 한다”고 밝혔다.

▶정부, 3기 신도시 등 공공택지 효율개발 ‘고심’= 정부는 이같은 지적에 따라 3기 신도시 자족기능 활성화 방안을 고심하고 있다.

정부는 포스트 코로나(코로나19 이후) 시대의 급격한 도시 패러다임 변화에 대응해 3기 신도시 등 대규모 공공택지 개발에 새롭게 접목할 법·제도 개선 방안을 찾고 있다.

LH는 포스트 코로나와 4차 산업혁명, 공유경제, 저출산·고령화 등 미래 도시 패러다임 변화에 맞춰 공공택지의 효율적인 개발을 위한 연구용역을 진행 중이다.

연구용역은 도시 패러다임 변화를 촉진하는 핵심 요인을 분석하고, 대규모 공공택지 특성에 맞는 법·제도 개선 방안을 도출하기 위한 목적이다.

우선 미래 도시 변화 요인을 고려한 유연한 법·제도 개선방안을 찾는다. ▷공공택지 내 혁신성장진흥구역·스마트규제혁신지구 등 스마트기술 접목을 위한 제도 개선 ▷4차 산업혁명에 따른 공공택지 내 규제 샌드박스 등 신기술 도입 검토 ▷공유경제 활성화에 따른 도시 규제혁신 방안 등이다.

기업을 유치하는 자족도시 조성을 위한 공공주택특별법 개정 사항도 도출한다. 정부는 3기 신도시 근거법인 공공주택특별법이 신속한 주택 공급에는 유리하나, 자족기능 활성화와 다양한 용도·기능의 융·복합에는 한계가 있다고 판단하고 있다. 단일 용도 위주로 계획이 세워지고 입주 기업에 대한 인센티브가 없는 등의 문제가 지적된다.

일각에서는 큰 규모로만 공급되는 자족 용지를 분할해 대기업 위주에서 벗어나 중소기업 유치에도 나서야 한다는 주장도 나온다.

한 건축정책 전문가는 “그나마 판교가 테크노밸리 덕에 자족성을 갖춘 신도시로 평가받지만 밤만 되면 유령도시가 되는데 이는 일종의 도심공동화”라며 “자족용지도 작은 필지를 충분히 확보해야 청년 창업이 가능하고 작은 기업이 들어오는 등 다양성을 갖춘 도시가 된다”고 강조했다.

민상식 기자

mss@heraldcorp.com

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