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[집잇슈]신통기획, 도시재생사업 전환점 될까

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'오세훈표 재개발' 신속통합기획 공모 시작 출구 열린 도시재생사업지들 "마지막 기회" [비즈니스워치] 채신화 기자 csh@bizwatch.co.kr

'오세훈표 재개발'인 신속통합기획(옛 공공기획)이 도시재생사업지역들의 '출구'로 꼽히며 뜨거운 관심을 받고 있다.

민간 재개발인 신속통합기획을 이용하게 되면 기존에 '보존' 중심으로 추진되던 도시재생사업의 무게추를 '개발'로 옮길 수 있기 때문이다. 도시재생사업지역 주민들은 공모 전부터 자격 요건인 주민동의율 30%를 사전에 확보하는 등 적극적으로 나서는 모습이다.

시장에선 이번 신속통합기획이 도시재생사업의 전환점(보존→개발)이 될 것으로 기대하고 있다.

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도시재생 폐지 및 재개발연대가 지난 4월 국회 앞에서 기자회견을 열고 도시재생 폐지를 촉구하고 있다./창신동 공공재개발 추진위원회

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'신통기획 할게요!' 발벗고 나선 도시재생지역들

서울시는 23일 첫 민간재개발 후보지 공모에 착수했다. 이번에 선정된 후보지는 오세훈 서울시장이 역점 사업으로 추진 중인 '신속통합기획'이 적용된다는 점에서 눈길을 끈다.

신속통합기획은 민간 주도 개발에 공공이 계획·절차를 지원하는 제도로 서울시, 자치구, 주민이 하나의 팀을 이뤄 복잡한 정비사업 프로세스를 통합된 기획으로 엮어내는 방식이다.

정비사업 초기 단계부터 공공이 개입하면서 통상 5년 소요되던 정비구역 지정 절차를 2년으로 대폭 단축시킬 수 있다는 점이 강점이다. 공공재개발처럼 용적률 상향, 분양상한제 면제 등의 인센티브는 없지만 받는 게 없는 만큼 기부채납 등 내는 것도 없다. 민간 주도인 만큼 개발의 자율성도 보장된다.

이에 서울 곳곳의 정비사업지들이 신속통합기획 공모 전부터 사전에 주민동의율을 확보하며 적극적으로 나섰다. 특히 도시재생사업지역들이 발벗고 나섰다.

앞서 도시재생사업지역들은 지역 노후화가 심각하다며 '공공재개발' 공모에 신청했으나 서울시가 '예산의 이중 투입' 등을 이유로 후보자 선정에서 배제한 바 있다. 그러나 오세훈 서울시장이 취임하고 지난 6월 발표한 '2세대 도시재생'에 재개발 연계형 사업을 통해 도시재생 지역에도 신속통합기획 재개발을 허용한다는 내용이 포함되면서 이들 지역에도 개발 가능성이 열리게 됐다.

현재 도시재생 폐지연대 20곳 대부분이 신속통합기획 재개발 참여를 위해 주민 동의서를 모으고 있다. 신속통합기획 재개발 신청 요건은 주민 동의율 30% 이상이다.

△창신동 △숭인동 △서계동 △구로1구역 △장위11구역 △가리봉5구역 △광명13구역 △수진2동 △태평 2·4동 △동자동 △자양4동 △불광1동 △불광2동 △성북5구역 △수색14구역 △신림4구역 △일원동 △종로행촌동 △송파 풍납동 △상도동 등이다.

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이중 숭인동(도시재생 1호)이 주민동의율 50% 이상을 확보해 공모 시작일에 신청서를 제출했고, 창신동(도시재생 1호)도 35%의 동의율을 확보해 신청서 접수를 준비 중이다. 나머지 지역들도 이미 신청 요건을 확보한 것으로 알려졌다.

강대선 도시재생폐지연대 위원장(창신동 재개발추진위원장)은 "신속통합기획은 도시재생사업지들의 마지막 기회기 때문에 다들 적극적으로 추진 중"이라며 "주택공급 차원에서도 예전 왕십리뉴타운 개발 때처럼 강북 재개발을 통해 집값이 잡힐 거라고 생각한다"고 말했다.

도시재생, 역사 속으로? 아니 제자리로

신속통합기획의 시행으로 '박원순표 도시재생'은 사실상 막을 내릴 전망이다.

서울시 도시재생사업은 지난 2012년 박원순 전 서울시장 재임 시절 '뉴타운 출구전략'으로 시작해 지역 원형을 최대한 보존하면서 골목길 등 낙후된 주거환경을 개선하는데 방점을 뒀다.

2015년 1월 도시재생본부를 출범해 서울 종로구 창신동 일대를 1호 도시재생사업지구로 선정하고, 2019년엔 도시재생실로 조직을 격상했다.

그러나 도시재생사업이 지나치게 '원형 보존'에 중점을 두면서 지역 주민들의 반발이 커졌다. 창신동의 경우 1500억원을 들여 도시재생사업을 진행했으나 주민들이 원하는 도로확장, 마을버스 신설 등은 시행되지 않고 벽화 그리기, 역사관, 놀이터, 기념관 등만 건립됐다.

이에 도시재생사업지역들은 공공재개발 참여를 요구하거나 도시재생사업 '제척'을 요구해 왔다. 구로구 구로2동의 경우 지난 4월 도시재생 제척을 위한 주민동의서를 제출하기도 했다.

그러나 오세훈 시장 취임 후 이같은 도시재생사업의 성격도 바뀌는 모습이다.

오 시장은 시장 취임 후 주택건축본부를 주택정책실로 격상하는 한편 도시재생실은 6년 만에 폐지하고, 지난 6월 '2세대 도시재생'을 통해 도시재생 패러다임의 대전환과 실질적 주거환경 개선을 유도하겠다고 발표했다.

이에 올 상반기만 해도 공공재개발을 추진하던 도시재생지역들은 신속통합기획 재개발로 방향을 급선회했다.

도시재생 폐지연대는 지난 15일 김도식 서울시 정무부시장 등과 면담을 갖고 신속통합기획 등 개발 추진을 위한 의견을 개진했다. 구로2동도 도시재생 제척 요구를 접어둔 상태다.

구로구청 관계자는 "도시재생과 개발이 연계(신속통합기획)되면서 지난달 도시재생 해제를 원하는 주민 대표격이 민원을 취하했다"며 "내년 초 서울시에서 관련해 정확한 방침이 나오는데 그걸 바탕으로 정비를 접목한 도시재생을 할 생각"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 "도시재생사업은 애초 그 의미에 재개발·재건축이 포함된 사업인데 박 전 시장과 현 정부에서 개발을 배제하고 보존에 중점을 둔 것"이라며 "지역 보존에 중점을 둔 도시재생 방식은 성과가 없었기 때문에 이번 신속통합기획을 통해 도시재생의 범주가 종전처럼 재개발과 재건축을 포함한 성격으로 바뀌는 전환점이 될 것"이라고 봤다.

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