역세권 활성화사업, 강남3구·4대문안도 신청 가능해진다...사업확대는 글쎄

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 앞으로 서울 강남·서초·송파 3개구와 서울 4대문안 역사문화지구에도 역세권 활성화사업을 할 수 있다.

다만 서울시의 건축규제나 사업계획 승인과정이 보다 깐깐해질 전망인데다 강남권의 경우 높은 땅값으로 인해 사업이 큰 폭으로 확대되긴 어려울 것으로 예측된다.

19일 서울시에 따르면 그동안 서울 강남권 3개 구와 사대문안 역사문화도심 내부에서는 할 수 없었던 역세권 활성화사업이 가능해진다.

서울시 관계자는 "지난 7월 역세권 활성화사업 확대계획 발표 이후 그동안 금지 됐던 강남·서초·송파구 3개 구와 서울 4대문 안에서도 역세권 활성화사업을 희망하는 민간의 신청을 받도록 했다"며 "침체된 역세권 주변 상권에 활기를 다시 부여하고 공공임대주택을 공급할 수 있는 만큼 그동안 적용됐던 지역제한을 해제키로 했다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = [자료=서울시] 2021.09.18 donglee@newspim.com

역세권 활성화사업은 주요 지하철, 국유철도, 경전철 역 주변에 고밀도·고층건물을 지어 상권을 활성화하고 공공임대주택도 동시에 공급하는 개발사업이다. 민간 사업자가 제안하면 해당 자치구가 먼저 검토한 뒤 서울시에 사업승인을 요청하고 시의 승인이 있으면 사업을 추진할 수 있다.

서울시가 강남 3구와 서울 4대문안에서도 사업을 허용키로 한 것은 시내 주택공급 확대와 상권 부흥을 위해 역세권 활성화사업을 확대하기 위해서다. 지난 2019년 본격적으로 시작된 뒤 역세권 활성화사업은 자치구의 공모를 받아 진행됐으며 이로 인해 사업이 제한적으로 이뤄지고 있다. 앞서 서울시는 13개 시범사업을 추진했지만 아직 사업이 완료된 곳은 없다.

서울시는 박원순 전 시장 시절 서울 4대문안을 '역사문화도심'으로 명명한 뒤 강도 높은 건축 규제를 적용했다. 이 곳에서는 주택 재개발사업도 할 수 없도록 했을 정도다. 지난 2019년 종로구 사직2 재개발구역에 시 문화재를 지정해 이른바 '시립 재개발 알박기'를 단행한 사례가 있을 정도로 사대문안에 대한 서울시의 개발 규제는 강력했다.

특히 박 전 시장은 스카이라인에 유독 높은 관심을 보여 층수제한에 철저했던 만큼 용적률 1000%, 50층 이상 높이가 적용될 수 있는 역세권 활성화사업이 도심에서 추진되기는 어려웠다. 하지만 오세훈 시장은 장기전세주택 공급 확대를 역세권 활성화사업으로 추진하려하는 만큼 사업을 확대하고 있는 상황이다. 비슷한 사업인 역세권 청년주택사업에서는 1~2가구용 원룸·투룸 주택이 공급되고 있다. 서울시는 역세권 활성화사업으로 3~4인이 거주할 수 있는 장기전세 주택을 공급한다는 방침이다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 공릉동 사업 조감도 [자료=서울시] 2021.09.18 donglee@newspim.com

역세권 활성화사업이 추진되면 토지이용계획을 규정하는 용도지역이 두단계 상향된다. 즉 기존 용도지역이 3종 일반주거지역이라면 바로 윗단계 용도지역인 준주거지역을 뛰어넘어 근린상업지역으로 바뀌는 것이다. 용적률도 법상 최대 용적률을 받을 수 있다. 층수는 사업지에 따라 차별적으로 규정된다. 통상 준주거지역에서는 49층까지 층수를 올릴 수 있다. 하지만 역세권 활성화사업 13개 시범사업지구 중 건축계획이 확정된 5곳의 층수는 모두 29층 이하로 확정된 상태다.

다만 서울시의 사업 확대 방침에도 불구하고 역사문화도심과 강남권의 역세권 활성화사업이 크게 확대되긴 어려울 것으로 전망된다. 먼저 서울시의 강남 3구와 역사문화도심에서의 사업 심의는 타지역에 비해 보다 까다롭게 진행될 것으로 점쳐진다. 서울시 관계자는 "그동안 사실상 개발사업이 불가능하던 역사문화도심이나 투기를 유발할 수 있는 강남 3구의 역세권 활성화 사업 신청에 대해서는 보다 강도 높은 기준을 적용해 심의를 하게 될 것"이라고 말했다.

이에 따라 4대문 안, 강남 3구 지역에서 역세권 활성화사업을 할 땐 사업이 승인되더라도 층수나 용적률 인센티브 규정이 타 지역 사업에 비해 낮게 설정될 가능성이 크다. 시는 13개 시범사업지구와 최근 3개 사업지구를 승인했지만 아직 역사문화도심이나 강남 3구에서 사업을 하겠다고 하는 사업자는 없으며 신청도 받지 못했다.

이와 함께 강남권의 경우 높은 토지 가격으로 인해 사업 수익성이 떨어지는 점도 사업 확대의 걸림돌로 꼽힌다. 역세권 활성화 사업은 다분히 임대 위주의 사업인 만큼 분양으로 수익을 노리는 민간 사업자로선 높은 땅값을 감안할 때 수익성을 우려하지 않을 수 없기 때문이다.

아울러 강남권에서의 역세권 활성화사업은 지역 균형발전이란 당초 사업 도입 목적과도 어긋난다. 이 때문에 자칫 특혜 논란이 일 수도 있을 것으로 점쳐진다. 실제로 강동구나 마포구와 같은 비 강남권 선호지역에서 추진되는 역세권 활성화사업에 대해서도 지역균형발전이란 목표에 부합하지 않는다는 지적이 많다.

서울시 관계자는 "문호를 개방했지만 역사문화도심이나 강남권에서 역세권 활성화 사업이 당장 크게 성행할 것으로는 보기 어려운 상황"이라고 말했다.

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