"최소 1억 이상" 서울 재건축 단지, 재초환 공포 여전

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 재건축초과이익 부담금을 낮추기 위해 규제를 완화했지만 서울 전역의 재건축 사업은 속도가 나지 않고 있다. 개정안에 따라 부담금이 일정부분 줄어들긴 했지만 재건축 단지 주민들에게는 여전히 부담으로 다가오기 때문이다.

최근 공사비가 급등하면서 조합원 분담금이 올라 사업성이 떨어진 만큼 부담이 커진 상황에서 재초환 부담금 부과가 본격화되면 강남권이나 용산 등을 제외한 서울 지역은 재건축 사업 추진이 멈춰설 것이란 우려가 나온다.

10일 부동산업계에 따르면 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법)'이 본격적으로 시행되면서 재건축 사업에 속도가 붙지 못하거나 사업 추진을 중단하는 등 시장이 위축될 것이란 전망이 나온다.

◆ 재초환법 본격 시행…부담금 줄었지만 여전히 부담

'재건축 초과이익 환수에 관한 법률'(재초환법)이 본격 시행되면서 서울 전역의 재건축 단지의 부담금 액수에 관심이 커지고 있다.

지방자치단체들 역시 그동안 제도 개정 추진으로 미뤄온 재건축 단지들에 대한 부담금 산정 작업에 착수했다. 개정 재초환법 시행일 이후 5개월 이내에 부담금을 부과하도록 하고 있어 이르면 올해 상반기 중 실제 부과하는 단지가 나올 것으로 예상된다.

개정된 재초환법에 따라 재초환 부담금은 이전보다 줄었다. 지난해 12월 개정된 재초환법에 따르면 부담금 면제 대상인 초과이익의 규모를 종전 3000만원에서 8000만원으로 상향하고 부담금 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화했다. 또 부담금 산정일의 개시 시점을 '추진위원회 구성'에서 '조합설립인가'로 변경하고 1주택 장기보유자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 최대 70%까지 낮추기로 했다.

국토부는 재초환법 개정에 따라 전국 재건축 단지 가운데 초과이익 부담금 예정액이 통보된 111개 단지 중 40%가량인 44곳은 부담금이 면제되고 평균 부과액도 당초 8800만원에서 4800만원으로 45%가량 줄어들 것으로 예상했다.

하지만 강남이나 용산은 물론 서울지역 내 재초환 부담금이 부과되는 단지의 부담은 크게 줄어들지 않는 것으로 나타났다. 다만 단지상황에 따라

강남권에서 재건축 부담금 1호 아파트는 반포센트레빌아스테리움(반포 현대 재건축)이다. 반포센트레빌아스테리움의 초과이익 부담금은 당초 제도 변경 전 3억4000만원에서 1억6000만원까지 절반 이상 떨어졌다.

반면 서울 용산구 한강맨션은 1인당 부담금이 기존 7억7000만원에서 7억2000만원으로 5000만원 줄어든데 그쳤다. 반포주공1단지 3주구는 4억2000만원에서 3억4700만원으로 약 20% 줄었으며 서초구 방배삼익은 2억7500만원에서 2억2000만원으로 20% 감소했다. 강남구 일원동 개포한신의 경우 3억4700만원에서 2억9200만원으로 약 15%줄었으며 부담금 예상액이 1인당 4억6300만원이던 성동구 장미아파트는 4억 800만원으로 역시 15% 줄어든데 머물렀다.

결국 법 개정을 했지만 서울지역 재건축단지의 재건축 부담금은 15~20% 가량 빠지는 수준에 머물고 있다. 더욱이 최소 1억원, 평균 3억원인 분담금 수준의 재건축 부담금이 예상되고 있어 재초환 대상 조합원들은 먹먹해하는 상황이다.

재건축 안전진단을 추진중인 아파트에 거주하는 이모(45)씨는 "공사비가 늘어나면서 높아진 분담금도 마련하기 벅찬데 집을 팔기도 전에 재초환 부담금을 '고지서'가 나오다니 허탈하다"면서 "문재인 정부에서 재초환 제도가 부활하기 이전에 (재건축이) 추진됐어야 하는데 이젠 내야할 돈이 많아져 사업이 제대로 이뤄질지 모르겠다"고 말했다.

◆ 반포 1·2·4주구, 잠실 크로바·미성, 잠실 진주…재초환 부담금 없어

재초환은 2005년 참여정부 당시 8·31 부동산 대책의 일환으로 발표됐다. 당시 실제 입법까지 가진 못했지만 2006년 5월 국회에서 강행처리됐다. 하지만 2008년 부동산 시장 침체로 재건축 사업 자체가 무산되는 등 상황이 어려워지면서 실제로 적용된 단지는 없다시피 했다.

저탄소 PC 설치중인 래미안 트리니원(반포주공1단지 3주구) 현장. [사진=삼성물산]

이후 2012년 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간은 재초환 제도가 일시 중단됐다. 이 때 재건축 사업이 대거 추진됐고 문재인 정부가 들어선 이후 2017년 8·2 대책을 통해 재초환 제도 부활을 선언하면서 다시 부담금 부과가 이뤄지게 됐다.

주요 강남권 단지 가운데 반포주공1단지 1·2·4주구와 잠실 크로바·미성아파트, 잠실 진주아파트 등은 운좋게 재초환을 피했다. 상황이 이렇자 이제 막 재건축을 추진하려던 단지들은 허탈할 수 밖에 없는 상황이다.

업계 관계자는 "강남 지역에 거주하는 주민들의 경우 어느정도 자산이 형성돼 있어 부담금이 크게 문제가 되지 않지만 있는 돈 없는돈 다 끌어가며 재건축 분담금을 마련했지만 부담금까지 내야하는 서민들의 경우는 재건축 시기가 되면 오히려 되팔고 나가야되는 처지에 놓이게 된다"면서 "재초환 부담금으로 인해 결국 강남지역의 재건축 사업 등으로 가격이 뛰지만 상대적으로 강북쪽은 낙후된 환경이 지속될 수 밖에 없을것"이라고 말했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "재초환이 폐지가 되지 않는다면 재건축, 재개발을 통한 주택공급이 될 수가 없다"면서 "개발이익이 나는 강남3구나 마·용·성을 제외하고는 사실상 재건축이 이뤄지긴 어려울 것"이라고 말했다.

그러면서 "여소야대 형국이 이어지면서 이런 상황이 지속될 것으로 보인다"며 "어쨌든 여당에서는 국민들을 설득해서 야당의 협치를 이끌어내야되는데 사실 쉽지 않을 것이라고 본다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com

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