[머니콕] 4·7 재보궐선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 서울시장에 당선되면서 서울시의 주택정책과 부동산 시장에 적잖은 변화가 예상됩니다. 매주 투자 전문가와의 인터뷰를 통해 믿을 만한 재테크 정보를 전달하는 매일경제 머니콕이 선거 다음날인 지난 8일 고종완 한국자산관리연구원 원장을 만나 오세훈 시장 시대 서울 부동산 시장 전망을 들어봤습니다.
고 원장은 오세훈 서울시장 당선으로 강남 한강변 재건축이 최대 수혜를 보고, 서울 동남권이 뜨면서 인접한 하남·성남의 몸값도 더욱 높아질 것으로 예상했습니다. 또 오 시장이 핵심 선거공약으로 제시한 강서·구로·금천 등 서울 서남권이 주요 경제축으로 개발되면서 새로운 성장지역으로 발돋움할 가능성이 높다고 덧붙였습니다.
그는 다만 오 시장이 소리 높인 민간 주도 주택공급 활성화 방안이 쉽사리 이행되기는 어려울 것으로 내다봤습니다. 고 원장은 "오 시장이 재건축 활성화, 민간 주도 공급대책을 추진하겠지만 현실성은 없을 것"이라면서 "공공이 주도하는 정부의 공급 정책과 오 시장의 민간 주도 방식이 사사건건 부딪치면서 진퇴양난에 빠질 가능성이 높다"고 우려했습니다.
다음은 인터뷰 전문.
오세훈 주택정책 방향성 맞지만 현실성은 '글쎄'
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Q1. 부동산 민심, 선거에 미친 영향 평가.
A. 절대적인 영향을 미쳤다고 봅니다. 크게 세 가지 포인트로 볼 수 있습니다. 부동산 공급 부족과 전세대란, 한국토지주택공사(LH) 사태에 대한 분노, 코로나19로 젊은층의 주거 안정에 대한 높아진 관심으로 요약할 수 있습니다. 그동안 20·30대는 주택시장에서 소외계층이었습니다. 기존에는 40~60대가 주택시장 주류였죠. 이번 선거에서 젊은층도 상당수가 오 시장을 지지한 것으로 나타났습니다. 전세난으로 중저가 아파트가 많이 오르면서 강북 지역 표심에 영향을 미쳤습니다. 강남은 재건축에 대한 기대감이 선거 핫이슈로 부각됐습니다.
Q2. 오세훈 시장의 서울 주택정책 어떻게 바뀔까.
A. 변화가 크게 올 것입니다. 우선 기존 박원순표 정책이 정반대로 바뀔 것입니다. 또 수요 억제 정책에서 공급 확대 정책으로, 규제 강화에서 규제 완화로 바뀔 것입니다. 오 시장은 세금, 층고 등 주택 규제를 완화하겠다고 밝혔습니다. 눈여겨볼 것이 재건축 활성화입니다. 재건축을 통해 오 시장은 (공급 목표치인) 35만호 가운데 18만5000호를 공급하겠다고 말했습니다. 또 한 가지, 공공 주도에서 민간 주도로 달라집니다. 이상 네 가지가 공급 정책 기조의 전환입니다. 뿌리째 달라진다고 볼 수 있습니다.
다만 기대감도 있지만 우려감도 낳습니다. 저는 오 시장 공약 자체는 긍정적으로 평가합니다. 공약대로 한다면 공급 부족 문제를 해결하고 집값 안정에도 도움이 될 것입니다. 그럼에도 불구하고 현실성은 몹시 떨어진다고 봅니다. 첫 번째 이유는 임기가 1년 3개월에 불과하기 때문입니다. 두 번째는 한강변 35층 층고를 50층으로 완화하는 것입니다. 현재 재건축이 잘 안 되는 이유가 층고 제한과 용적률 때문입니다. (오 시장은) 용적률도 400~500%로 완화할 것입니다. 최근 압구정, 잠실주공5단지, 은마아파트 등 강남 재건축이 규제 완화 기대감으로 상승하고 있는 것이죠. 이런 것들은 서울시의회 승인을 받아 조례를 바꿔야 하는데 어려운 문제입니다. 재건축은 구청장이 인허가권을 가지고 있는데 현재 25명 가운데 24명이 여당 소속입니다. 이 사람들이 반대할 가능성이 높습니다. 이들이 반대하면 결과적으로 정책을 바꾸는 게 쉽지 않습니다.
서울시 고위 공직자들도 자존심이 강하고 정책의 일관성을 중요시하는 사람들입니다. 10년간 해왔던 정책을 하루아침에 바꾸기는 어렵습니다. 결국 인적 청산이 이뤄져야 하는데, 지금 박원순 측 사람들이 부시장부터 실국장·과장까지 다 포진해 있습니다. 이 사람들이 새로운 시장이 지시한다고 바로 따르지 않을 것입니다. 설득하고 회의하다가 아마 시간이 다 갈 것이죠. 마지막으로 정부 정책과 충돌합니다. 재건축 억제가 문재인정부의 일관된 정책이었습니다. 그리고 공공이 주도하는 게 변창흠표 정책이었죠. 이 네 가지 난관을 극복하는 것은 거의 불가능하다고 봅니다. 이런 것들이 엇박자를 내고 갈등을 빚으면 (오 시장이) 방향성은 바람직한 정책 변화라고 하더라도 실현하기는 어려울 것입니다.
(시장을) 다음에 한 번 더 하면 사실 가능할 수 있습니다. 여기서 하나 짚어볼 문제가 오 시장의 재건축 활성화 때문에 재건축이 가라앉다가 집값이 다시 오르고 있습니다. 집값이 오르는 이유 네 가지입니다. 첫째, 인구와 소득 증가입니다. 이건 중요하나 중장기 변수입니다. 둘째, 대체재 존재 여부입니다. 오 시장 공약이 바람직하다고 보는 점은 강남이나 마포·용산·성동구 내 수요가 있는 지역에 공급하겠다는 것입니다. 강남 사람들에게 세금만 부과한다고 집을 옮기게 할 수는 없습니다. 셋째, 선호도입니다. 선호도가 있는 지역에 공급하는 게 오세훈 주택정책이 긍정적인 이유입니다. 문제는 집값 상승에 대한 기대감이죠. 이게 수요곡선을 이동시킵니다. 결론은 오세훈표 정책의 가장 큰 문제는 상승 기대감을 자극한다는 것입니다. 강남 재건축은 서울 집값의 진원지, 바로미터 역할을 합니다. 강남 재건축이 오르면 하부 시장인 강북 집값도 불안해집니다. 오 시장에게 당부하고 싶은 것이 재건축을 할 때 단순히 층고나 용적률 완화에 그치지 말고 순서를 정해 중요한 곳부터 차근차근 해야 한다는 것입니다. 인근 지역에 대한 파급 효과, 무주택 서민에게 피해가 가지 않도록 해야 합니다. 재건축이 되더라도 기부채납은 활성화해야 합니다. 이건 문재인정부 정책이 맞습니다. 공공임대나 공공분양을 통해 신혼부부나 젊은이에게 값싼 주택을 공급할 필요가 있습니다.
강남 재건축發 집값 자극 가능성
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Q3. 선거 이후 서울 집값 전망.
A. 부동산 시장 예측은 어렵지 않다고 봅니다. 부동산경제학에서 중요하게 다루는 것 중 하나가 부동산경기순환변동론입니다. 여기서 중요한 게 수급, 정책, 금리와 유동성, 심리, 해외 부동산 동향, 주택담보대출 잔액 추이, 환율 등이죠. 지금은 다른 것의 변화는 없고 정책 변화입니다. 두 번째는 사이클로 보는 방법인데 제가 얘기하는 것이 '10년 주기설'입니다. 과거 집값 추이를 보면 5~10년간 오르면 이후 4~6년은 안정되거나 확 내립니다. 세 번째는 거품측정이론입니다. 현재 서울 마·용·성 지역은 10~20%, 강남은 20~30% 거품이 있는 것으로 추정됩니다. 버블이 언제 꺼질지는 경제학에서도 알 수 없다고 설명합니다. 문재인정부 들어 유동성이 25% 정도 증가했는데 집값은 50% 올랐습니다.
결론적으로 오 시장이 취임해서 공급이 증가하면 장기적으로 효과가 있을 수 있습니다. 다만 단기적으로는 상승 기대감의 광범위한 확산이 재건축을 중심으로 다시 재연되지 않는지 살펴봐야 합니다. 사이클 원리에 따르면 올해가 고점 내지 변곡점이 될 가능성은 분명합니다. 저는 향후 집값이 오르기보다는 안정될 가능성이 높다고 판단합니다. 상고하저일 가능성이 높고요. 6월 1일(강화된 양도소득세율 적용) 전후로 다주택자 매물이 얼마나 나올 것인지 추이를 살펴봐야 합니다. 이것이 하반기 주택시장의 방향성을 좌우할 것입니다.
Q4. 오세훈 시장 공약에서 특히 주목할 지역은.
A. 제1 수혜 지역은 이번 투표율과 똑같다고 보면 됩니다. 재건축, 한강변입니다. 그다음은 경제축입니다. 오 시장은 선거공약에서 서울을 '다핵경제도시'로 만들겠다고 했습니다. 거기서 꼽은 경제1축이 강서·구로·금천입니다. 서울 서남권에 신안산선 교통 호재와 더불어 대변화가 올 수 있습니다. 앞으로 서남부권이 서울의 경제축으로 부상할 가능성이 커졌습니다. 두 번째 경제축은 강남입니다. 서초·강남·송파·강동까지 해당합니다. 강동과 인접한 하남과 성남도 인접성 효과가 있을 수 있습니다. 3축은 도심입니다. 마포·용산·성동·광진·동대문이 해당합니다.
강남이 최대 수혜지가 될 것입니다. 한강 르네상스 층고 규제 완화와 재건축 규제 완화가 겹쳤습니다. 두 가지 호재가 겹치면 그만큼 가격에 주는 영향도 커질 수 있습니다. 재건축이 자극을 받아서 오르면 계층화된 시장 구조에서 하부 시장도 영향을 받을 수밖에 없습니다. 사이클상 집값이 올해 변곡점이 될 가능성이 높지만 중대한 정책 변수가 존재한 상황입니다. 저도 이것이 시장에 얼마나 영향을 미칠지 염려됩니다.
Q5. 공공재개발 등 공공 주도 정부 정책 향배는.
A. 오 시장의 서울 주택정책과 기존 정부 정책이 당장 부딪칠 것입니다. 문재인정부의 재건축 억제, 세제 강화, 대출 규제, 공공 주도 정책은 확고합니다. 레임덕이 온다고 하지만 지난 4년간 유지한 정책을 바꿀 수 있을까요. (이번 선거 결과로 인해) 정부의 공공 주도 정책은 차질이 불가피합니다. 기존 정책들은 인허가권을 가진 서울시가 적극적으로 정책 공조를 한다는 가정하에 만든 것입니다. 그런데 이것이 깨졌으니 사사건건 부딪칠 것입니다. 그렇다고 오세훈표 민간 주도 정책도 실현하기 어렵습니다. 정부 정책 큰 틀에 반하는 재건축이나 지하화 계획이 순항하기 힘들 것으로 보입니다. 결국 양쪽 모두 힘들어지면서 이도 저도 안 될 수 있습니다. 제가 보기엔 오히려 그럴 확률이 높습니다. 오 시장이 적극적으로 대통령과 장관을 설득해야 합니다. 문재인정부 성격상 기존 정책 기조를 뿌리째 바꾸지는 않을 것입니다. 치킨게임의 승자가 누가될지, 저도 그 결과가 궁금하고 걱정이 됩니다.
[최재원 기자]
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